집을 한 채만 가지고 있어도 실제로 거주하지 않는다면 종부세가 크게 늘어날 수 있습니다.
2026 세제개편안은 주택 수보다 주택 가격과 실거주 여부를 더 중요하게 보는 방향으로 바뀌었습니다.
반대로 일정 가격 이하의 주택에 직접 거주하는 1주택자는 기본공제가 확대돼 세금이 줄어들 수 있습니다.
다주택자는 종부세뿐 아니라 매도 시기에 따라 양도세까지 달라지므로 2027년과 2028년이 중요한 분기점이 될 전망입니다.
1. 2026 세제개편안 핵심 변화
정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026 세제개편안의 부동산 분야 핵심은 ‘보유’보다 ‘거주’를 우대하는 것입니다.
실제로 사는 집은 공제를 늘려주고, 직접 거주하지 않는 고가주택과 다주택에는 더 높은 세 부담을 적용하는 구조입니다.
종부세 세율도 보유 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 단계적으로 일원화됩니다.
| 구분 | 주요 변화 |
|---|---|
| 실거주 1주택 | 종부세 기본공제 12억 원→14억 원 |
| 비거주 1주택 | 종부세 기본공제 12억 원→9억 원 |
| 다주택자 | 실거주 주택 비율에 따라 기본공제 차등 |
| 공정시장가액비율 | 현행 60%에서 70~80%로 인상 |
| 종부세율 | 주택 수보다 주택가액 중심으로 개편 |
| 양도세 공제 | 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 공제 확대 |
| 다주택 양도세 | 2027~2028년 중과세율 한시 완화 |
이번 개편으로 모든 1주택자의 세금이 일괄적으로 오르는 것은 아닙니다. 중저가 실거주 1주택자는 부담이 줄어들 수 있지만, 비거주·초고가·다주택 보유자는 부담이 커지는 선별적 증세에 가깝습니다.
정부는 국회 통과를 전제로 향후 5년간 전체 세수가 약 3조4,430억 원 늘고, 이 가운데 종부세 증가분이 약 2조1,815억 원에 이를 것으로 추산했습니다.
2. 비거주 1주택 종부세 달라지는 점
2026 세제개편안에서 말하는 비거주 1주택은 세법상 해외 비거주자를 의미하는 것이 아닙니다.
본인 명의의 집을 한 채 보유했지만 그 집에는 살지 않고, 세입자에게 임대하거나 다른 주택에 거주하는 경우를 뜻합니다.
한 채만 가지고 있어도 실거주하지 않는다면 기존 1주택자에게 제공되던 공제 혜택이 크게 줄어듭니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1주택 종부세 과세대상 기준 | 공시가격 12억 원 초과 | 공시가격 14억 원 초과 |
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
여기서 조금 헷갈리는 부분이 있습니다.
비거주 1주택자도 보유 주택의 공시가격이 14억 원을 넘어야 종부세 과세 대상이 되지만, 과세 대상이 된 뒤 실제 세금을 계산할 때는 14억 원이 아닌 9억 원만 공제됩니다.
예를 들어 공시가격 13억 원인 비거주 1주택은 과세 기준인 14억 원을 넘지 않아 종부세가 부과되지 않습니다.
하지만 공시가격이 15억 원이라면 9억 원을 제외한 금액을 기준으로 과세표준을 계산하게 됩니다.
그래서 공시가격이 과세 기준을 조금만 넘어도 비거주 1주택 종부세가 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다.
3. 실거주 1주택 공제 확대 내용
2026 세제개편안은 직접 거주하는 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 확대합니다.
공시가격 현실화율을 고려하면 시가 약 20억 원 수준의 아파트까지 종부세 대상에서 빠질 수 있다는 설명입니다.
다만 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 올라가기 때문에, 모든 실거주 1주택자의 종부세가 줄어드는 것은 아닙니다.
실거주 여부에 따른 예상 세액 차이
50세 소유자가 공시가격 15억 원, 시가 약 20억 원인 주택을 2년간 보유했다고 가정한 계산 사례입니다.
| 구분 | 현행 예상 세액 | 개편 후 예상 세액 |
|---|---|---|
| 2년 실거주 1주택 | 69만1,000원 | 26만9,000원 |
| 2년 보유·비거주 1주택 | 69만1,000원 | 190만1,000원 |
같은 가격의 집인데도 거주 여부에 따라 한쪽은 세금이 줄고, 다른 쪽은 약 2.75배로 증가하는 계산입니다.
다만 이 금액은 공시가격이 변하지 않고 별도의 고령자·장기거주 공제 조건이 없다는 가정에 따른 예시입니다.
실제 종부세는 공시가격, 연령, 거주기간, 재산세 공제액과 공동명의 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
직장 전근이나 질병처럼 부득이한 이유로 다른 지역에서 거주하는 경우에는 일정 요건을 갖추면 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 예외도 마련될 예정입니다.
4. 다주택자 종부세 계산 방식
2026 세제개편안이 시행되면 다주택자의 기본공제는 모든 사람에게 동일하게 적용되지 않습니다.
기본 4억 원에 실제 거주하는 주택의 가액 비율을 반영한 추가공제를 더하는 방식입니다.
어느 집에도 직접 거주하지 않는 다주택자는 기본공제가 4억 원까지 줄어들 수 있습니다.
다주택자 기본공제 계산식
4억 원＋5억 원×(거주용 주택가액÷전체 주택가액)
| 보유 형태 | 예상 기본공제 |
|---|---|
| 모든 주택가액이 거주용으로 인정되는 경우 | 최대 9억 원 |
| 전체 주택가액 중 거주용 비율이 50%인 경우 | 6억5,000만 원 |
| 보유 주택 중 거주용 주택이 없는 경우 | 4억 원 |
예를 들어 공시가격 10억 원인 주택 두 채를 가지고 있고 한 채에서만 거주한다면, 거주용 비율은 50%입니다.
이 경우 기본공제는 4억 원＋2억5,000만 원으로 총 6억5,000만 원이 됩니다. 현재 적용되는 9억 원 공제와 비교하면 종부세 과세표준이 더 커질 수 있습니다.
공정시장가액비율도 부담을 높이는 요인입니다.
| 대상 | 현행 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 60% | 70% | 70% |
| 지방 1·2주택자 | 60% | 70% | 70% |
| 3주택 이상 보유자 | 60% | 70% | 80% |
| 조정대상지역 주택 보유자* | 60% | 70% | 80% |
*1세대 1주택자는 제외됩니다.
5. 장기보유특별공제와 양도세 변화
2026 세제개편안은 집을 오래 가지고 있는 것보다 실제로 오래 거주했는지를 더 중요하게 봅니다.
현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩, 최대 80%를 적용합니다.
개편안은 보유기간 공제를 단계적으로 없애고 거주기간 공제를 확대하는 방향입니다.
| 양도 시기 | 거주기간 공제 | 보유기간 공제 | 공제액 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 연 4% | 연 4% | 별도 한도 없음 |
| 2028년 | 연 6% | 연 2% | 20억 원 |
| 2029년 이후 | 연 8% | 없음 | 10억 원 |
2029년부터는 10년 이상 거주하면 최대 80% 공제가 가능하지만, 오래 보유만 하고 실제로 살지 않았다면 보유기간 공제를 받을 수 없게 됩니다.
또한 공제율이 80%에 도달하더라도 공제받을 수 있는 금액이 최대 10억 원으로 제한됩니다.
양도차익이 큰 초고가주택은 장기간 실거주했더라도 현행보다 양도세가 늘어날 가능성이 있습니다.
반면 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대됩니다.
6. 다주택자 매도 시기와 중과 완화
종부세 부담이 커지는 만큼 집을 팔 수 있는 기간도 한시적으로 열어줍니다.
2026 세제개편안은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 2027년이나 2028년에 매도할 경우 다주택자 양도세 중과세율을 낮추는 방안을 담았습니다.
다만 매도 시기가 늦어질수록 중과세율이 다시 높아지는 구조입니다.
| 양도 시기 | 2주택자 가산세율 | 3주택 이상 가산세율 |
|---|---|---|
| 현재 | 기본세율＋20%p | 기본세율＋30%p |
| 2027년 | 기본세율＋5%p | 기본세율＋10%p |
| 2028년 | 기본세율＋10%p | 기본세율＋15%p |
| 2029년 이후 | 기본세율＋20%p | 기본세율＋30%p |
2027년에 매도할 때 중과 폭이 가장 작고, 2028년에는 중과 폭이 조금 높아집니다.
2029년부터는 현재 수준으로 돌아가기 때문에 정부가 사실상 2년의 매도 기회를 제공한 것으로 해석됩니다.
다만 중과세율이 완화되는 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않는다는 점을 함께 확인해야 합니다.
주택을 매도할 계획이라면 단순히 낮아지는 가산세율만 비교해서는 안 됩니다.
취득가액, 필요경비, 양도차익, 보유기간, 조정대상지역 지정 여부에 따라 실제 양도세 차이가 크게 달라집니다.
계약 전에 연도별 예상 세액을 따로 계산해 보는 과정이 필요합니다.
7. 부동산 시장과 전세에 미칠 영향
2026 세제개편안은 비거주·다주택 보유 부담을 높여 매물을 시장에 내놓도록 유도하는 성격이 강합니다.
특히 2027년 양도세 중과 폭이 가장 낮기 때문에 일부 다주택자와 비거주 고가주택 보유자가 매도 시기를 앞당길 가능성이 있습니다.
하지만 실제 매물 증가와 집값 변화는 금리, 공급량, 지역 수요가 함께 작용하기 때문에 세금 변화만으로 단정하기는 어렵습니다.
예상되는 시장 변화
| 분야 | 예상되는 변화 |
|---|---|
| 고가주택 | 비거주·초고가 주택의 매도 검토 증가 |
| 다주택 매물 | 2027~2028년 매물 출회 가능성 |
| 전세시장 | 집주인 실입주로 전세 매물이 줄어들 가능성 |
| 월세시장 | 늘어난 세 부담이 임대료에 반영될 가능성 |
| 실거주 수요 | 종부세 공제가 유리한 실거주 주택 선호 확대 |
| 지역별 시장 | 고가주택 지역과 중저가 지역의 차별화 가능성 |
집주인이 종부세를 줄이기 위해 임대 중인 본인 소유 주택으로 들어가면 기존 세입자는 이사를 준비해야 합니다.
이 과정에서 인기 지역의 전세 매물이 줄거나 일부 보유세 부담이 임대료에 반영될 수 있다는 우려도 나옵니다.
다만 이는 시장 전망이며 실제 영향은 법안의 국회 통과 내용과 지역별 임대수요에 따라 달라질 수 있습니다.
FAQ
비거주 1주택이면 공시가격 9억 원부터 종부세를 내나요?
아닙니다. 개편안에서는 1세대 1주택자의 과세대상 기준을 공시가격 14억 원 초과로 정했습니다. 다만 14억 원을 넘어 과세 대상이 되면 실거주자는 14억 원, 비거주자는 9억 원만 기본공제를 받습니다.
직장 때문에 다른 지역에 살고 있어도 비거주 주택으로 보나요?
원칙적으로 실제 거주하지 않으면 비거주로 분류될 수 있지만, 직장 발령이나 질병 등 불가피한 사유가 인정되면 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 예외가 마련될 예정입니다. 구체적인 증빙과 인정 범위는 시행령을 확인해야 합니다.
다주택자는 2027년에 무조건 집을 파는 것이 유리한가요?
2027년의 양도세 중과 폭은 2028년보다 낮습니다. 그러나 취득가액과 양도차익, 필요경비, 지역 지정 상태에 따라 결과가 달라지므로 무조건 유리하다고 단정할 수 없습니다.
매도 전에는 연도별 예상 양도세와 앞으로 늘어날 종부세를 함께 비교해야 합니다.
핵심 요약
- 실거주 1주택 기본공제: 12억 원→14억 원
- 비거주 1주택 기본공제: 12억 원→9억 원
- 1주택 과세대상 기준: 공시가격 14억 원 초과
- 다주택자 기본공제: 거주 주택 비율에 따라 4억~9억 원
- 공정시장가액비율: 60%→70~80%
- 장기보유특별공제: 보유보다 실제 거주 중심으로 전환
- 다주택 양도세: 2027~2028년 중과 한시 완화
- 2026 세제개편안은 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아니므로 시행 시기와 세부 요건을 다시 확인해야 합니다.