당산역 주변을 살펴보면 오래된 아파트와 새 아파트의 가격 차이가 생각보다 크게 느껴집니다.
그중에서도 유원제일2차 재건축은 최고 49층과 대우건설 써밋 브랜드가 알려지면서 관심이 빠르게 높아지고 있는데요.
현재 20억 원대에 거래되는 31평이 신축으로 완성되면 어느 정도의 가치를 인정받을지도 궁금해집니다. 현재 진행 상황부터 일반분양, 예상 분담금, 입주 시점의 예상 시세까지 순서대로 살펴보겠습니다.
1. 현재 어디까지 진행됐나
유원제일2차 재건축은 정비구역 지정과 조합설립을 거쳐 2025년 3월 사업시행계획인가를 받았습니다.
2026년 7월에는 조합원 분양신청 관련 안내가 공개되면서 관리처분계획 수립을 준비하는 구간에 들어섰습니다.
공식 단계는 사업시행인가로 표시되지만, 실제 현장에서는 다음 절차를 위한 준비가 진행되고 있습니다.
| 시기 | 진행 내용 |
|---|---|
| 2015년 7월 | 정비구역 지정 |
| 2016년 6월 | 추진위원회 승인 |
| 2018년 8월 | 조합설립인가 |
| 2024년 3월 | 특별건축구역 지정 |
| 2025년 3월 | 사업시행계획인가 |
| 2025년 11월 | 대우건설 시공사 선정 |
| 2026년 6월 | 정비계획 변경 |
| 2026년 7월 | 조합원 분양신청 안내 |
| 현재 | 관리처분계획 준비 |
사업시행인가를 받았다고 바로 이주가 시작되는 것은 아닙니다. 조합원 평형 신청 결과를 정리한 뒤 권리가액과 분담금을 계산해야 합니다.
앞으로는 관리처분계획 총회와 인가 여부가 가장 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.
2. 입주까지 남은 절차
유원제일2차 재건축은 관리처분계획 수립과 인가, 이주, 철거, 착공 절차가 남아 있습니다. 이주비 대출이나 세입자 정리, 공사비 협상에 시간이 걸리면 전체 일정도 함께 늦어질 수 있습니다.
최고 49층으로 계획된 만큼 착공 후 공사기간도 넉넉하게 잡아보는 편이 안전합니다.
| 남은 절차 | 예상 기간 | 예상 시점 |
|---|---|---|
| 분양신청 결과 정리 | 2~5개월 | 2026년 하반기 |
| 관리처분계획 수립 | 3~6개월 | 2026년 말~2027년 |
| 관리처분계획인가 | 3~6개월 | 2027년 |
| 조합원·세입자 이주 | 8~12개월 | 2027년 말~2028년 |
| 철거·착공 준비 | 6~10개월 | 2028년~2029년 |
| 본공사 | 48~54개월 | 2029년~2033년 |
| 준공·입주 | 2~4개월 | 2032년~2034년 |
모든 절차가 빠르게 이어지면 2032년 하반기 입주도 가능해 보입니다. 다만 현재 단계와 초고층 공사기간을 고려하면 2033년 전후가 현실적인 중심 시점입니다.
공사비나 이주 과정에서 변수가 생기면 2034년까지도 생각해둘 필요가 있습니다.
3. 대우건설과 사업 규모
유원제일2차 재건축 시공사는 대우건설이며, 제안 단지명은 파로 써밋 49입니다. 당산역 2호선과 9호선을 이용하기 편한 입지에 최고 49층 계획이 더해지면서 기대감이 커지고 있습니다.
다만 파로 써밋 49는 시공사 제안 명칭이기 때문에 최종 단지명은 바뀔 수 있습니다.
| 구분 | 사업 내용 |
|---|---|
| 위치 | 영등포구 당산동5가 7-2 일대 |
| 기존 규모 | 5개 동·410가구 |
| 재건축 규모 | 7개 동·703가구 |
| 층수 | 지하 3층~최고 49층 |
| 최고 높이 | 약 151m |
| 용적률 | 약 300% |
| 시공사 | 대우건설 |
| 제안 단지명 | 파로 써밋 49 |
| 제안 공사비 | 약 3,702억 원 |
대우건설은 기존 계획보다 한강 조망 가능 세대를 늘리는 설계를 제안했습니다. 최고층에는 스카이 커뮤니티와 전용 엘리베이터도 계획한 것으로 알려졌습니다.
계획대로 완성된다면 당산동을 대표하는 랜드마크 단지가 될 가능성이 있습니다.
4. 평형과 일반분양 물량
유원제일2차 재건축은 전용 59㎡부터 112㎡까지 다양한 평형으로 계획돼 있습니다. 전용 84㎡가 여러 타입으로 나뉘어 있어 향과 동, 한강 조망에 따라 선호도 차이가 나타날 수 있습니다.
평형별 전체 세대수는 공개됐지만 일반분양 타입별 물량은 아직 확정되지 않았습니다.
| 평형 타입 | 계획 가구 수 |
|---|---|
| 59A | 108가구 |
| 59B | 28가구 |
| 59C | 56가구 |
| 74A | 80가구 |
| 84A | 44가구 |
| 84B | 61가구 |
| 84C | 86가구 |
| 84D | 78가구 |
| 84E | 57가구 |
| 84F | 11가구 |
| 112㎡ | 94가구 |
| 전체 | 703가구 |
| 공급 구분 | 예정 물량 |
|---|---|
| 분양주택 | 628가구 |
| 임대주택 | 75가구 |
| 공개 조합원 수 | 437명 |
| 단순 계산 일반분양 | 약 191가구 |
분양주택 628가구에서 조합원 437명을 빼면 일반분양 여력은 약 191가구입니다. 다만 현금청산자와 보류지, 1+1 분양 여부에 따라 물량은 달라질 수 있습니다.
최종 일반분양 가구 수는 관리처분계획이 공개된 뒤 확인하는 것이 정확합니다.
5. 조합원 예상 분담금
유원제일2차 재건축의 공개 추정비례율은 97.87%입니다. 비례율이 100%보다 조금 낮아 종전자산 평가액 전부가 아닌 약 97.87%가 권리가액에 반영되는 구조입니다.
현재 알려진 유원제일2차 분담금은 관리처분인가 전에 계산한 추정치라는 점을 함께 봐야 합니다.
기존 31평 소유자
| 신청 평형 | 추정 결과 |
|---|---|
| 신축 59A | 약 1억1,400만 원 환급 |
| 신축 59B | 약 9,600만 원 환급 |
| 신축 59C | 약 8,600만 원 환급 |
| 신축 74㎡ | 약 1억6,400만 원 추가 |
| 신축 84A | 약 2억3,900만 원 추가 |
| 신축 84B | 약 2억5,000만 원 추가 |
| 신축 112㎡ | 약 5억4,300만 원 추가 |
기존 43평 소유자
| 신청 평형 | 추정 결과 |
|---|---|
| 신축 59A | 약 2억5,400만 원 환급 |
| 신축 74㎡ | 약 2,500만 원 추가 |
| 신축 84A | 약 1억 원 추가 |
| 신축 84B | 약 1억1,000만 원 추가 |
| 신축 112㎡ | 약 4억400만 원 추가 |
기존 51평 소유자
| 신청 평형 | 추정 결과 |
|---|---|
| 신축 59A | 약 3억5,400만 원 환급 |
| 신축 74㎡ | 약 7,600만 원 환급 |
| 신축 84A | 비슷하거나 소폭 환급 |
| 신축 84B | 약 1,000만 원 추가 |
| 신축 112㎡ | 약 3억300만 원 추가 |
기존 31평에서 신축 84A를 선택하면 추정 추가분담금은 약 2억3,900만 원입니다. 현재 실거래가 20억7,000만 원에 분담금만 더하면 단순 총투입금은 약 23억1,000만 원입니다.
여기에 취득 관련 세금과 이주비 이자, 추가 사업비가 더해질 가능성이 있습니다.
6. 31평 실거래가 상승률
유원제일2차 재건축 시세를 과거와 비교하면 재건축 기대감이 가격에 얼마나 반영됐는지 확인할 수 있습니다.
네이버 부동산에서 확인한 2016년 3월 31평 실거래가 8억9,900만 원과 2026년 7월 20억7,000만 원을 비교했습니다. 10년이 조금 넘는 기간 동안 가격이 두 배 이상 오른 셈입니다.
| 구분 | 금액·상승률 |
|---|---|
| 2016년 3월 실거래가 | 8억9,900만 원 |
| 2026년 7월 실거래가 | 20억7,000만 원 |
| 가격 상승액 | 11억7,100만 원 |
| 누적 상승률 | 약 130.3% |
| 가격 배수 | 약 2.30배 |
| 연평균 복리 상승률 | 약 8.4% |
약 10년 4개월 동안 누적 상승률은 130%를 넘어섰습니다. 연평균 복리 상승률은 약 8.4%로 계산돼 연 8% 전망의 기준으로 활용할 수 있습니다.
다만 현재 가격에는 사업시행인가와 시공사 선정 기대감도 이미 반영돼 있습니다.
7. 입주 시 예상 시세
유원제일2차 재건축 입주 가격은 확정된 금액이 아니라 상승률에 따른 예상 시나리오로 보는 것이 좋습니다.
2026년 7월 실거래가 20억7,000만 원을 기준으로 매년 8%, 10%, 12%씩 복리 상승한다고 가정했습니다. 유원제일2차 입주시기를 2032년부터 2034년까지 나누면 아래와 같은 예상 가격이 나옵니다.
| 예상 입주 | 연 8% | 연 10% | 연 12% |
|---|---|---|---|
| 2032년 | 약 32억8,500만 원 | 약 36억6,700만 원 | 약 40억8,600만 원 |
| 2033년 | 약 35억4,800만 원 | 약 40억3,400만 원 | 약 45억7,600만 원 |
| 2034년 | 약 38억3,100만 원 | 약 44억3,700만 원 | 약 51억2,500만 원 |
연 8%는 과거 약 10년간의 연평균 상승률과 비슷한 보수적 시나리오입니다. 연 10%는 역세권과 써밋 브랜드, 신축 프리미엄이 안정적으로 반영되는 경우입니다.
연 12%는 서울 집값과 재건축 시장이 강하게 상승해야 가능한 공격적인 전망입니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 입주는 언제쯤 가능할까요?
현재는 조합원 분양신청 결과를 바탕으로 관리처분계획을 준비하는 단계입니다. 관리처분인가와 이주가 빠르게 진행된다면 2032년 하반기도 가능하지만, 최고 49층 공사기간을 고려하면 2033년 전후가 현실적인 중심 시점입니다.
Q2. 일반분양 물량은 몇 가구인가요?
현재 공개된 분양주택 628가구에서 조합원 437명을 단순히 빼면 약 191가구가 나옵니다. 다만 보류지와 현금청산자, 평형 신청 결과에 따라 달라질 수 있어 관리처분계획 공개 이후 다시 확인해야 합니다.
Q3. 현재 20억 원대 31평이 입주할 때 40억 원이 될 수 있을까요?
2033년 입주를 기준으로 매년 10%씩 상승한다면 약 40억3,000만 원으로 계산됩니다. 다만 이는 과거 상승률을 적용한 예상치이며 금리와 일반분양가, 서울 아파트 시장 흐름에 따라 실제 가격은 달라질 수 있습니다.
핵심 요약
| 핵심 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현재 단계 | 사업시행인가 후 관리처분 준비 |
| 시공사 | 대우건설 |
| 제안 단지명 | 파로 써밋 49 |
| 사업 규모 | 최고 49층·7개 동·703가구 |
| 공개 평형 | 전용 59·74·84·112㎡ |
| 예상 일반분양 | 약 191가구 |
| 기존 31평→84A 분담금 | 약 2억3,900만 원 |
| 예상 입주 시기 | 2032년 하반기~2034년 |
| 중심 입주 시점 | 2033년 |
| 2033년 예상 시세 | 약 35억5,000만~45억8,000만 원 |
| 연 10% 적용 시 | 약 40억3,000만 원 |
현재 거래가격에는 재건축 기대감이 어느 정도 반영돼 있습니다. 신축으로 완성된 뒤에는 역세권과 한강 조망, 써밋 브랜드 가치가 다시 평가될 수 있습니다.
반대로 공사비와 금융비용이 늘어나면 총투입금도 함께 증가한다는 점을 살펴봐야 합니다.