서울 최대 규모 재개발이라는 이름에 걸맞게 사업 내용도 여러 차례 달라졌습니다.
한남3구역 재개발은 이주를 마치고 철거가 막바지에 들어갔지만, 일반분양과 청약 일정은 아직 확정되지 않았습니다.
최근에는 학교용지가 다시 반영되면서 총세대수가 5,988가구에서 5,970가구로 조정됐습니다. 현재 진행 상황부터 일반분양, 매물, 시공사, 입주 예상 시기까지 공개자료를 기준으로 확인할 수 있습니다.
1. 한남3구역 사업 개요
한남3구역 재개발은 용산구 한남동과 보광동 일대 약 38만㎡를 새롭게 정비하는 사업입니다. 한강과 남산 사이에 자리한 데다 한남더힐, 나인원한남, 유엔빌리지와 가까워 입지에 대한 관심이 높습니다.
단순한 아파트 단지를 넘어 학교와 판매시설, 공원, 주차시설을 갖춘 생활권으로 조성될 예정입니다.
| 구분 | 사업 내용 |
|---|---|
| 사업 위치 | 서울 용산구 한남동 686번지·보광동 일대 |
| 구역 면적 | 약 38만6,364㎡ |
| 사업 방식 | 주택재개발정비사업 |
| 건축 규모 | 지하 7층~지상 최고 22층 |
| 동 수 | 127개 동 |
| 최신 세대수 | 총 5,970가구 |
| 분양주택 | 4,950가구 |
| 공공주택 | 1,020가구 |
| 용적률 | 약 237.07% |
| 교육시설 | 초등학교·병설유치원 총 31학급 계획 |
2025년 서울시 재심의에서는 약 1만755㎡ 규모의 학교용지가 반영됐습니다.
현재 계획은 초등학교 24학급과 병설유치원 7학급이며, 구체적인 규모는 교육청의 후속 절차에서 결정됩니다.
2. 5,970세대 공급계획
한남3구역 재개발 세대수는 자료의 작성 시기에 따라 5,816가구, 5,988가구, 5,970가구로 다르게 표시됩니다.
5,816가구는 2023년 관리처분계획, 5,988가구는 2024년 재정비촉진계획 변경안에 나온 숫자입니다. 현재 적용할 최신 수치는 학교용지 재심의를 거쳐 조정된 5,970가구입니다.
| 구분 | 2023년 관리처분 | 2024년 변경안 | 2025년 재심의 |
|---|---|---|---|
| 총세대수 | 5,816가구 | 5,988가구 | 5,970가구 |
| 분양주택 | 4,940가구 | 4,888가구 | 4,950가구 |
| 공공·임대주택 | 876가구 | 1,100가구 | 1,020가구 |
| 최고 층수 | 지상 22층 | 지상 22층 | 지상 22층 |
| 학교용지 | 반영 | 공공공지 변경 | 다시 학교용지 반영 |
공공주택은 직전 계획보다 80가구 줄었지만 분양주택은 62가구 늘었습니다. 학교용지가 다시 들어오면서 전체 세대수는 18가구 줄고 용적률도 약 1.18%포인트 낮아졌습니다.
3. 철거와 현재 진행 상황
한남3구역 재개발 철거는 2025년 2월 26일 붕괴 위험이 있는 건축물부터 시작됐습니다.
2025년 7월 이주가 모두 끝난 뒤 철거 범위가 넓어졌고, 2026년 5월에는 약 90% 진행된 것으로 확인됐습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에는 아직 ‘철거신고’ 단계로 표시돼 있어 공식적으로 철거가 끝난 상태는 아닙니다.
| 시기 | 진행 내용 |
|---|---|
| 2009년 10월 | 재정비촉진구역 결정 |
| 2012년 9월 | 조합설립인가 |
| 2019년 3월 | 사업시행계획인가 |
| 2020년 6월 | 현대건설 시공사 선정 |
| 2023년 6월 | 관리처분계획인가 |
| 2025년 2월 26일 | 위험건축물 철거 시작 |
| 2025년 7월 7일 | 이주 100% 완료 |
| 2026년 4월 30일 | 통합심의안 접수 |
| 2026년 5월 | 철거 약 90% 진행 |
| 2026년 7월 기준 | 철거 마무리·통합심의 진행 |
철거가 대부분 진행됐더라도 아파트 본공사가 바로 시작되는 것은 아닙니다. 변경된 설계에 맞춰 통합심의와 사업시행계획 변경인가를 먼저 받아야 합니다.
4. 일반분양 물량과 청약
기존 한남3구역 재개발 관리처분계획에는 전용 59㎡ 일반분양 831가구가 반영돼 있습니다.
최신 계획에서는 분양주택이 4,950가구로 늘었지만, 조합원분과 일반분양분을 구분한 수치는 아직 나오지 않았습니다.
따라서 일반분양은 800가구대로 예상되지만 831가구가 최종 물량이라고 단정할 수 없습니다.
| 공급 구분 | 기존 관리처분계획 | 최신 변경 계획 |
|---|---|---|
| 전체 분양주택 | 4,940가구 | 4,950가구 |
| 조합원 등 배정 | 4,069가구 | 최종 미공개 |
| 일반분양 | 831가구 | 최종 미확정 |
| 보류시설 | 40가구 | 최종 미공개 |
| 기존 일반분양 주택형 | 전용 59㎡ | 변경 가능 |
| 입주자모집공고 | 없음 | 없음 |
조합원 배정 4,069가구와 보류지 40가구가 유지되면 일반분양은 약 841가구로 계산됩니다. 다만 조합원 재분양과 관리처분계획 변경이 남아 있어 약 841가구는 계산상 예상치입니다.
청약은 언제 가능할까?
현재 청약홈에 등록된 입주자모집공고는 없습니다. 빠르면 2026년 말 분양 가능성이 거론되지만 남은 절차를 고려하면 2027년이 더 현실적입니다.
사업시행계획 변경과 조합원 재분양이 늦어지면 청약 일정도 함께 미뤄질 수 있습니다.
| 남은 분양 절차 | 예상 흐름 |
|---|---|
| 통합심의 | 2026년 8~9월 통과 목표 |
| 사업시행계획 변경 | 통합심의 이후 |
| 조합원 재분양 | 2026년 말~2027년 가능성 |
| 관리처분계획 변경 | 조합원 재분양 이후 |
| 일반분양가 결정 | 변경 관리처분 전후 |
| 입주자모집공고 | 빠르면 2026년 말, 현실적으로 2027년 |
| 일반청약 | 모집공고 발표 후 진행 |
2026년 말 청약은 모든 인허가가 빠르게 처리됐을 때 가능한 일정입니다.
현재는 ‘2026년 청약 확정’보다 ‘빠르면 2026년 말, 현실적으로 2027년’이라고 보는 편이이 정확합니다.
5. 현대건설 디에이치 한남
한남3구역 재개발 시공사는 2020년 6월 선정된 현대건설입니다. 단지에는 현대건설의 고급 주거 브랜드인 ‘디에이치 한남’이 적용될 예정입니다.
한강과 남산 조망을 살리고 블록별 특성을 달리하는 방향으로 설계가 진행되고 있습니다.
| 구분 | 공개 내용 |
|---|---|
| 시공사 | 현대건설 |
| 시공사 선정 | 2020년 6월 21일 |
| 공사계약 | 2020년 12월 |
| 기존 계약금액 | 약 1조7,377억원 |
| 기존 공사기간 | 착공신고 후 37개월 |
| 예정 브랜드 | 디에이치 한남 |
| 해외 설계 협력 | MVRDV 등 |
| 주요 설계 | 한강 연결 공간, 전망대, 공원, 수변 주거동 |
기존 공사계약은 총 5,816가구 계획을 기준으로 체결됐습니다. 현재는 5,970가구와 지하 7층 설계가 적용돼 최종 공사비와 공사기간이 달라질 수 있습니다.
6. 입주 시기와 남은 절차
한남3구역 재개발의 공식적인 목표는 2026년 착공과 2029년 준공·입주입니다. 현대건설의 기존 계약에는 착공신고 후 37개월이 공사기간으로 명시돼 있습니다.
다만 2026년 말까지 본공사가 시작되지 않으면 실제 입주는 2030년으로 넘어갈 가능성이 큽니다.
| 남은 단계 | 예상기간 | 예상 시기 |
|---|---|---|
| 철거 마무리 | 약 1~3개월 | 2026년 하반기 |
| 통합심의 | 접수 후 약 4~5개월 목표 | 2026년 8~9월 |
| 사업시행계획 변경 | 약 2~4개월 | 2026년 하반기 이후 |
| 조합원 재분양 | 약 1~2개월 | 2026년 말~2027년 |
| 관리처분계획 변경 | 약 2~4개월 | 2027년 가능성 |
| 굴토·기반시설 공사 | 약 8~12개월 | 별도 선행 가능 |
| 아파트 본공사 | 기존 계약상 37개월 | 착공신고 이후 |
| 준공검사·사전점검 | 약 2~4개월 | 본공사 완료 후 |
조합은 지하 굴토와 도로 등 기반시설을 본공사보다 먼저 진행하는 분리인가를 추진하고 있습니다. 이 방식이 적용되면 전체 사업기간을 약 8개월에서 1년 정도 줄일 수 있다는 설명입니다.
예상 입주시기
| 착공 시점 | 준공·입주 예상 |
|---|---|
| 2026년 말 | 2029년 말~2030년 초 |
| 2027년 상반기 | 2030년 상반기 |
| 2027년 하반기 이후 | 2030년 하반기 이후 |
2029년은 확정된 입주일이 아니라 조합과 용산구가 제시한 목표입니다. 현재 절차와 기존 공사기간을 함께 보면 2029년 말에서 2030년 사이가 현실적인 예상 범위입니다.
7. 매물 가격과 주의점
한남3구역 재개발 매물은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 승계가 제한돼 거래 가능한 물건이 많지 않습니다.
매매가격이 비슷해도 권리가액과 배정 평형, 추가분담금에 따라 실제 투자금은 크게 달라집니다. 매물 광고에 ‘입주권’이 표시돼 있어도 매수자가 조합원 지위를 승계할 수 있는지 별도로 확인해야 합니다.
| 공개 사례 | 공개 가격 | 확인할 부분 |
|---|---|---|
| 2025년 11월 보광동 단독주택 | 약 45억원 | 대지면적 약 126㎡ |
| 2026년 3월 한남동 토지·건물 경매 | 49억3,100만원 | 9명 응찰 |
| 해당 경매 물건 감정가 | 약 34억원 | 낙찰가율 약 144.88% |
| 해당 물건 권리가액 | 약 15억9,000만원 | 조합원 재분양 예정 |
| 공개된 배정 전망 | 전용 84㎡ 또는 대형 평형 신청 가능성 | 변경계획 확인 필요 |
2026년 경매 물건은 감정가보다 약 15억원 높은 가격에 낙찰됐습니다. 다만 권리가액이 높은 희소 물건이어서 해당 가격을 전체 입주권 시세로 적용하기는 어렵습니다.
매물 확인 항목
- 조합원 지위 승계 가능 여부
- 종전자산 감정평가액과 권리가액
- 기존 배정 주택형
- 조합원 재분양 가능 여부
- 추가분담금 또는 환급금
- 이주비 대출과 근저당권
- 토지거래허가 대상 여부
- 현금청산 가능성
관리처분인가 이후에는 일반 매매만으로 조합원 지위가 자동 승계되지 않습니다. 한남3구역 재개발 매물은 매도자의 장기 보유·거주 등 법정 예외 요건과 조합의 승계 확인이 필요합니다.
FAQ
Q1. 일반분양은 831가구로 확정됐나요?
831가구는 2023년 관리처분계획에 나온 기존 물량입니다. 최신 계획에서는 분양주택이 4,950가구로 변경됐지만 조합원분과 일반분양분을 나눈 수치는 아직 공개되지 않았습니다.
Q2. 2026년에 청약할 수 있나요?
빠르면 2026년 말 가능성이 거론되고 있습니다. 다만 통합심의와 사업시행계획 변경, 조합원 재분양이 남아 있어 실제 청약은 2027년에 진행될 가능성이 더 큽니다.
Q3. 2029년 입주는 확정됐나요?
2029년은 목표 시기입니다. 2026년 말 본공사가 시작되고 기존 공사기간 37개월이 유지돼야 가능한 일정이며, 착공이 2027년으로 넘어가면 입주도 2030년으로 미뤄질 수 있습니다.
핵심 요약
한남3구역 재개발의 최신 공급 규모는 총 5,970가구입니다.
일반분양은 기존 831가구에서 소폭 달라질 가능성이 있지만 최종 물량은 아직 확정되지 않았습니다.
철거는 2025년 2월 시작돼 현재 마무리 단계이며, 청약은 빠르면 2026년 말·현실적으로 2027년이 예상됩니다.
시공사는 현대건설이며, 입주는 2029년을 목표로 하지만 실제 예상 범위는 2029년 말~2030년입니다.