한강변 입지와 삼성물산 래미안이라는 조합만으로도 관심이 쏠리는 곳이에요.
한남4구역 재개발은 사업시행계획인가를 마치고 조합원 분양과 관리처분계획을 준비하는 단계에 들어섰습니다.
공개 매물은 43억~76억원, 전용 84㎡ 조합원 분양가 추정액은 26억원 초반대로 가격 부담도 상당해졌어요.
특히 매매가만 볼 것이 아니라 비례율과 권리가액, 추가분담금까지 함께 계산해야 실제 필요한 자금을 가늠할 수 있습니다.
1. 현재 진행 단계
한남4구역 재개발은 2025년 11월 14일 사업시행계획인가와 고시를 마쳤습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에는 관리처분인가와 이주, 철거, 착공이 아직 완료 단계로 등록되지 않았어요.
2026년 5월부터 조합원 분양신청 절차가 시작된 것으로 알려졌으며, 다음 핵심 단계는 관리처분계획 수립과 인가입니다. 관리처분계획이 확정돼야 조합원별 권리가액과 배정 평형, 추가분담금이 더욱 구체화됩니다.
| 절차 | 진행 상황 |
|---|---|
| 시공사 선정 | 2025년 1월 완료 |
| 공사 도급계약 | 2025년 7월 체결 |
| 사업시행계획인가 | 2025년 11월 완료 |
| 조합원 분양신청 | 2026년 진행 |
| 관리처분계획인가 | 준비 단계 |
| 이주·철거 | 관리처분인가 이후 |
| 착공·일반분양 | 일정 미확정 |
| 준공 | 2032년 목표 |
사업시행인가가 끝났다고 곧바로 이주가 시작되는 것은 아닙니다. 관리처분인가 후에도 이주와 명도, 철거에 상당한 시간이 필요해요.
공식 추진 단계는 서울시 공개자료를 기준으로 확인하는 것이 가장 안전합니다.
2. 사업 규모와 삼성물산 설계
한남4구역 재개발 사업지는 서울 용산구 보광동 360번지 일대입니다. 서울시 공개 사업개요에는 정비구역 약 15만9,937㎡, 지하 7층~지상 22층, 총 2,331세대로 표시돼 있어요.
분양주택은 1,981세대, 임대주택은 350세대이며 조합원 수는 1,155명으로 공개돼 있습니다. 삼성물산은 시공사 제안안에서 35개 동, 2,360세대와 ‘래미안 글로우힐즈 한남’이라는 명칭을 제시했습니다.
| 구분 | 서울시 공개계획 | 삼성물산 제안안 |
|---|---|---|
| 총세대수 | 2,331세대 | 2,360세대 |
| 층수 | 지하 7층~지상 22층 | 지하 7층~지상 20층 |
| 조합원 수 | 1,155명 | 조망계획 대상 1,166명 |
| 시공사 | 삼성물산 | 삼성물산 |
| 제안 단지명 | 미확정 | 래미안 글로우힐즈 한남 |
| 공사비 | 후속 계획 반영 | 약 1조5,695억원 |
현재 행정계획의 총세대수는 2,331세대로 보는 것이 정확합니다. 2,360세대와 특화시설은 삼성물산이 제시한 대안설계에 해당해요.
최종 동수와 세대수, 단지명은 설계 변경과 인허가 과정에서 달라질 수 있습니다.
삼성물산은 유엔스튜디오와 협업한 외관, 약 1만 평 규모의 평지형 공원과 약 4,000평 규모의 센트럴 커뮤니티를 제안했습니다.
아쿠아 스포츠파크와 사우나, 골프클럽, 라이브러리 등 111종 175개 프로그램도 제안 내용에 포함돼 있습니다.
3. 단독주택 매물 비교
제공된 매물 화면을 기준으로 한남4구역 재개발 단독주택 호가는 43억~76억원입니다. 총매매가만 보면 43억원 매물이 가장 저렴하지만 대지 3.3㎡당 가격은 가장 높아요.
반대로 76억원 매물은 초기 매입금이 가장 크지만 대지가 약 72평으로 넓어 평당 호가는 세 물건 가운데 가장 낮습니다. 아래 가격은 실제 계약이 체결된 실거래가가 아니라 매도자가 제시한 호가입니다.
| 매물 | 매매가 | 대지면적 | 대지 평수 | 대지 3.3㎡당 호가 | 화면 확인일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 단독주택 1 | 43억원 | 69㎡ | 약 20.87평 | 약 2억601만원 | 2026.07.25 |
| 단독주택 2 | 76억원 | 238㎡ | 약 72.00평 | 약 1억556만원 | 2026.07.15 |
| 단독주택 3 | 52억원 | 116㎡ | 약 35.09평 | 약 1억4,819만원 | 2026.06.30 |
43억원 매물은 총가격이 낮은 대신 대지 평당가는 가장 높습니다.
76억원 매물은 평당가는 낮지만 취득세와 자금조달 부담까지 함께 커져요.
52억원 매물은 총가격과 면적, 평당가가 세 물건의 중간에 자리합니다.
재개발 물건은 대지가 넓다고 권리가액이 같은 비율로 높아지는 것은 아닙니다. 토지 위치와 형상, 도로 조건, 건물 구조, 이용 상태와 감정평가 기준이 함께 반영되기 때문이에요.
또한 화면에 표시된 ‘평가액 대비 저렴한 매물’ 등의 설명은 매도자나 중개업소의 소개 문구일 수 있으므로 조합의 종전자산 감정평가 결과와 반드시 비교해야 합니다.
4. 조합원 분양가와 일반분양
한남4구역 재개발 조합원에게 배포된 안내자료를 인용한 보도에 따르면 전용 84㎡ 조합원 분양가 추정액은 26억원 초반, 113㎡는 약 33억원, 135㎡는 약 42억원입니다.
이 금액은 일반분양가가 아니라 조합원이 새 아파트를 신청할 때 적용되는 추정 분양가예요. 사업시행인가 당시보다 평형에 따라 4억~9억원가량 높아진 것으로 알려졌습니다.
| 전용면적 | 조합원 분양가 추정액 |
|---|---|
| 84㎡ | 26억원 초반 |
| 113㎡ | 약 33억원 |
| 135㎡ | 약 42억원 |
| 일반분양가 | 아직 미확정 |
공사비와 금융비용이 늘어나면 조합원 분양가가 다시 조정될 수 있습니다. 일반분양가는 관리처분과 분양 승인 단계가 가까워져야 구체화돼요.
현재 26억원 초반을 전용 84㎡ 일반분양가로 소개하면 잘못된 정보가 됩니다.
서울시 공개자료상 분양주택 1,981세대에서 조합원 수 1,155명을 단순히 빼면 826세대가 남습니다.
그러나 실제 일반분양 물량은 현금청산과 평형 배정, 보류지, 자격 변동과 설계 변경을 반영해야 하므로 확정치가 아니에요.
5. 추정 비례율은 100.88%
한남4구역 재개발의 비례율은 조합원이 보유한 기존 자산의 가치가 새 아파트 권리로 얼마나 인정되는지 계산할 때 사용되는 중요한 지표입니다.
2023년 공개된 초기 추정치는 113.75%였지만, 2025년 3월 사업시행계획안 수립 당시에는 추정 비례율이 100.88%로 산출됐습니다. 공사비와 사업비 증가가 반영되면서 초기 추정치보다 낮아진 것으로 볼 수 있어요.
| 확인 시점 | 추정 비례율 | 의미 |
|---|---|---|
| 2023년 | 113.75% | 초기 사업계획 기준 |
| 2025년 3월 | 100.88% | 사업시행계획안 기준 |
| 관리처분 단계 | 미확정 | 최종 사업비·수입 반영 필요 |
공개적으로 확인되는 최근 추정치는 100.88%입니다. 아직 관리처분계획이 인가되지 않아 최종 비례율로 볼 수는 없어요.
일반분양 수입과 공사비, 금융비용이 변하면 비례율도 다시 달라집니다.
비례율이 100%를 넘으면 종전자산 감정평가액보다 권리가액이 조금 높아집니다. 하지만 신청하는 아파트의 조합원 분양가가 권리가액보다 크다면 비례율이 100% 이상이어도 추가분담금은 발생할 수 있어요.
권리가액 계산
권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율
예를 들어 종전자산 감정평가액이 25억원이고 비례율이 100.88%라면 예상 권리가액은 약 25억2,200만원입니다.
6. 추가분담금은 얼마나 필요할까?
한남4구역 재개발 매물을 고를 때 가장 많이 오해하는 부분이 매매가와 감정평가액을 같은 금액으로 보는 것입니다.
43억·52억·76억원은 현재 매도자가 받고 싶은 호가이고, 분담금 계산에 사용되는 금액은 조합의 종전자산 감정평가액이에요.
추가분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 빼서 계산합니다. 계산 결과가 음수라면 단순 산식상 환급 가능성이 생기지만, 실제 금액에는 옵션과 사업비 조정 등 추가 요소가 반영될 수 있습니다.
추가분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
아래 표는 전용 84㎡ 조합원 분양가를 26억1,000만원, 추정 비례율을 100.88%로 가정한 단순 예시입니다.
| 종전자산 감정평가액 | 예상 권리가액 | 단순 계산 결과 |
|---|---|---|
| 20억원 | 20억1,760만원 | 약 5억9,240만원 부담 |
| 25억원 | 25억2,200만원 | 약 8,800만원 부담 |
| 30억원 | 30억2,640만원 | 약 4억1,640만원 환급 가능 |
감정평가액이 약 25억8,700만원이면 분양가 26억1,000만원과 권리가액이 비슷해집니다.
표는 계산 방법을 보여주기 위한 가정일 뿐 실제 조합원 통지 금액이 아니에요.
대안설계와 관리처분 결과에 따라 분양가와 비례율이 모두 바뀔 수 있습니다.
예를 들어 43억원에 매수한 물건의 종전자산 감정평가액이 20억원이라면, 매수대금 43억원과 별도로 약 5억9,000만원의 단순 추가분담금이 계산될 수 있습니다.
여기에 취득세와 중개보수, 이주비 대출이자와 각종 옵션까지 더하면 실제 필요 자금은 더 커져요.
반대로 매매가가 76억원이라고 해서 권리가액도 76억원이 되는 것은 아닙니다. 계약 전에는 매도인이나 중개업소가 아닌 조합 자료를 통해 물건별 감정평가액과 추정분담금 안내서를 확인해야 합니다.
7. 입주시기와 매수 전 확인사항
한남4구역 재개발 조합은 2032년 준공을 목표로 사업을 추진하는 것으로 알려졌습니다. 일정대로 진행된다면 입주도 2032년 전후로 예상할 수 있지만, 확정된 입주일이나 일반분양 일정은 아직 없습니다.
관리처분인가 이후 이주와 명도, 철거, 착공이 차례로 진행돼야 합니다. 삼성물산이 제시한 본공사 기간과 사업 진행 속도를 고려하더라도 소송이나 설계 변경, 공사비 협상에 따라 준공 시점은 늦어질 수 있어요.
| 확인 항목 | 반드시 살펴볼 내용 |
|---|---|
| 조합원 지위 | 매수 후 지위 승계 가능 여부 |
| 분양자격 | 권리산정기준일과 소유 형태 |
| 감정평가 | 종전자산 감정평가액 |
| 비례율 | 적용 기준과 추정·확정 여부 |
| 추가분담금 | 신청 평형별 조합 안내 금액 |
| 건축물 | 무허가·위반건축물 여부 |
| 임대차 | 세입자 보증금과 명도 조건 |
| 등기 | 근저당권·가압류 등 권리관계 |
| 자금계획 | 매매대금·세금·분담금·이자 |
재개발 물건은 같은 구역에서도 분양자격과 권리가액이 크게 다를 수 있습니다.
계약 전 등기부와 토지대장, 건축물대장, 조합원 명부를 교차 확인해야 해요.
정비사업 전문 중개사와 법무사·세무사의 개별 검토를 거치는 편이 안전합니다.
매수금액이 수십억원대인 만큼 ‘평당가가 낮다’는 이유만으로 계약을 결정하기는 어려워요. 물건별 감정평가액과 신청 가능 평형, 추가분담금까지 합친 총투입금을 기준으로 비교해야 합니다.
<이 내용은 특정 물건의 매수를 권유하거나 수익을 보장하는 내용은 아닙니다.>
FAQ
Q1. 최근 공개된 비례율 100.88%는 확정 수치인가요?
아닙니다. 2025년 사업시행계획안 수립 당시 산출된 추정치입니다. 관리처분계획에서 일반분양 수입과 공사비, 금융비용을 다시 반영하면 최종 비례율은 달라질 수 있습니다.
Q2. 43억원 매물의 추가분담금은 바로 알 수 있나요?
매매가만으로는 알 수 없습니다. 해당 물건의 종전자산 감정평가액과 적용 비례율, 신청 평형의 조합원 분양가가 있어야 계산할 수 있어요. 매도인에게 조합이 발급한 추정분담금 안내서와 감정평가 자료를 요청하는 것이 좋습니다.
Q3. 전용 84㎡ 조합원 분양가 26억원은 확정됐나요?
현재 알려진 금액은 조합원에게 안내된 추정액입니다. 사업계획 변경과 관리처분 과정에서 조정될 수 있으며, 일반분양가와도 다른 금액이에요.
핵심 요약
- 2025년 11월 사업시행계획인가 완료
- 서울시 공개계획은 총 2,331세대
- 시공사는 삼성물산, 제안 단지명은 래미안 글로우힐즈 한남
- 제공된 단독주택 호가는 43억~76억원
- 대지 3.3㎡당 호가는 약 1억556만~2억601만원
- 전용 84㎡ 조합원 분양가 추정액은 26억원 초반
- 최근 공개 추정 비례율은 100.88%
- 추가분담금은 매매가가 아닌 종전자산 감정평가액으로 계산
- 2032년 준공 목표지만 정확한 입주일은 미확정
- 매수 전 총투입금과 분양자격을 반드시 확인