한강변 입지, 동부이촌동 상징성, 그리고 초고층 변경안까지 겹치면서 이촌동 한강맨션 재건축은 계속 관심을 받을 수밖에 없는 사업입니다. 이미 관리처분인가까지 받은 사업이지만, 최고 59층 변경안이 추진되면서 다시 확인해야 할 절차들이 생겼습니다.
특히 일반분양 물량, 조합원 분담금, 예상 입주시기, 31평 시세 흐름은 꼭 따로 봐야 합니다.
이번 글에서는 공개자료 기준으로 확인되는 내용과 단순 예상 포인트를 구분해서 정리해보겠습니다.
1. 한강맨션 재건축 개요
이촌동 한강맨션 재건축은 서울 용산구 이촌동 300-23번지 일대, 이촌로 248 한강맨션을 새 아파트로 바꾸는 주택재건축정비사업입니다.
기존 한강맨션은 1971년 준공된 5층 저층 아파트로, 총 660가구 규모의 단지였습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅 기준 현재 사업 단계는 관리처분인가 단계로 공개되어 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 한강맨션아파트 주택재건축정비사업 |
| 위치 | 서울 용산구 이촌동 300-23번지 일대 |
| 기존 단지 | 1971년 준공, 5층, 660가구 |
| 정비구역 면적 | 84,262.1㎡ |
| 기존 계획 | 지하 3층~지상 35층, 1,441가구 |
| 변경 추진안 | 최고 59층, 1,685가구 |
| 현재 단계 | 관리처분인가 |
| 시공사 | GS건설 |
한강맨션 재건축이 주목받는 이유는 단순히 노후 아파트를 새 아파트로 바꾸는 수준이 아니기 때문입니다.
동부이촌동 한강변 입지에 초고층 랜드마크 계획이 더해지면서, 용산 재건축을 대표하는 사업으로 평가받고 있습니다.
2. 현재 진행상황 정리
이촌동 한강맨션 재건축은 조합설립인가, 사업시행인가, 시공자 선정, 관리처분인가까지 진행된 상태입니다.
2025년에는 최고 59층, 1,685가구 변경안이 주민공람에 들어갔습니다.
| 시점 | 진행 내용 |
|---|---|
| 2003.12 | 조합설립추진위원회 승인 |
| 2017.06 | 조합설립인가 |
| 2021.09 | 사업시행인가 |
| 2022.01 | GS건설 시공자 선정 |
| 2022.11 | 관리처분인가 |
| 2022.12 | 관리처분인가 고시 |
| 2025.05 | 최고 59층·1,685가구 정비계획 변경안 주민공람 |
| 2026.06 | 환경영향평가 재심의 협력업체 입찰공고 공개 |
현재 핵심은 “관리처분인가를 받았지만, 59층 변경안으로 인해 후속 절차가 다시 중요해졌다”는 점입니다.
용산구는 기존 최고 68층 추진안에서 서울시 사전 자문 등을 반영해 최고 59층으로 수정한 변경안을 공람했습니다.
또 공개자료에는 환경영향평가 재심의 협력업체 선정 입찰공고도 확인돼, 변경안 관련 실무 절차가 이어지고 있는 것으로 볼 수 있습니다.
3. 입주까지 남은 절차
이촌동 한강맨션 재건축은 일반적인 재건축 절차로 보면 관리처분 이후 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공, 입주 단계가 남아 있습니다.
하지만 한강맨션은 최고 59층 변경안을 추진 중이라 정비계획 변경, 통합심의, 사업시행계획 변경, 관리처분계획 변경 가능성까지 같이 봐야 합니다.
| 남은 절차 | 예상기간 | 체크포인트 |
|---|---|---|
| 정비계획 변경·통합심의 | 약 6~12개월 | 59층안, 경관, 공공기여, 환경영향평가 |
| 사업시행계획 변경인가 | 약 4~8개월 | 층수·세대수·설계 변경 반영 |
| 관리처분계획 변경인가 | 약 4~8개월 | 조합원 배정, 일반분양, 임대, 분담금 재산정 |
| 이주 | 약 6~12개월 | 조합원·상가·세입자 협의 |
| 철거·착공 준비 | 약 4~8개월 | 철거신고, 석면, 감리, 착공 준비 |
| 본공사 | 약 36개월 이상 | 초고층 설계 변경 시 변수 가능 |
| 준공·입주 | 약 2~6개월 | 사용검사, 준공인가, 입주 지정기간 |
GS건설 시공자 선정 당시 보도에는 한강맨션 재건축이 지하 3층~지상 35층, 1,441가구 규모로 설명됐고, 시공자는 향후 59층·68층 대안설계도 검토한 것으로 알려졌습니다.
따라서 예상 입주시기는 빠른 경우 2031년 하반기, 기본적으로는 2032년 전후, 지연 시에는 2033년 이후까지 열어두는 것이 현실적입니다.
특히 조망권, 임대주택 배치, 조합 운영 이슈가 남아 있어 실제 일정은 인허가와 조합 의사결정 속도에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 사업규모와 시공사
이촌동 한강맨션 재건축의 시공사는 GS건설입니다. 시공자 선정 당시 제안 단지명으로는 ‘이촌 자이 더 리버’가 언급됐고, 한강 조망 특화와 고급화 설계가 강조됐습니다.
기존 관리처분 기준 사업규모는 1,441가구였지만, 2025년 변경안 기준으로는 최고 59층, 1,685가구가 추진되고 있습니다.
| 구분 | 기존 공개안 기준 |
|---|---|
| 구역면적 | 84,262.1㎡ |
| 건폐율 | 약 20.4% |
| 용적률 | 약 255.1% |
| 기존 계획 층수 | 지하 3층~지상 35층 |
| 기존 계획 가구수 | 1,441가구 |
| 변경 추진 층수 | 최고 59층 |
| 변경 추진 가구수 | 1,685가구 |
| 시공사 | GS건설 |
| 제안 단지명 | 이촌 자이 더 리버 |
한강맨션 재건축은 한강뷰 아파트라는 입지 가치에 자이 브랜드 기대감이 더해진 사업입니다.
다만 공사비는 2022년 시공자 선정 당시 기준과 현재 사업조건이 달라질 수 있어, 향후 도급계약 변경 여부도 봐야 합니다.
특히 59층 변경안이 확정되면 설계, 공사비, 공사기간, 분담금이 다시 조정될 가능성이 있습니다.
5. 평형 정보와 일반분양 물량
이촌동 한강맨션 재건축의 평형 정보는 기존 35층·1,441가구 사업계획 기준으로 공개된 내용이 있습니다. 하우징헤럴드 보도 기준 전용면적은 44㎡, 59㎡, 84㎡, 108㎡, 116㎡, 136㎡, 193㎡로 구성됩니다.
기존 관리처분안 기준 일반분양 물량은 631가구로 보도됐습니다.
| 전용면적 | 공개 가구수 |
|---|---|
| 44㎡ | 168가구 |
| 59㎡ | 160가구 |
| 84㎡ | 542가구 |
| 108㎡ | 136가구 |
| 116㎡ | 248가구 |
| 136㎡ | 131가구 |
| 193㎡ | 56가구 |
| 합계 | 1,441가구 |
| 구분 | 물량 |
|---|---|
| 기존 총가구수 | 1,441가구 |
| 토지등소유자 공급 | 659가구 |
| 일반분양 | 631가구 |
| 임대주택 | 138가구 |
| 보류지 등 | 별도 |
향후 관리처분계획 변경이 진행되면 조합원 배정, 일반분양, 임대주택, 보류지 물량이 다시 정리될 가능성이 있습니다.
6. 분담금 예시와 비용 변수
이촌동 한강맨션 재건축에서 조합원들이 가장 민감하게 볼 부분은 분담금입니다. 추가분담금은 단순히 현재 실거래가만 보고 계산할 수 없고, 조합원 분양가·종전자산 평가액·비례율·공사비·금융비용이 함께 반영됩니다.
그래서 아래 계산은 실제 금액이 아니라 이해를 돕기 위한 예시로만 봐야 합니다.
| 항목 | 의미 |
|---|---|
| 조합원 분양가 | 새 아파트를 조합원이 분양받는 금액 |
| 종전자산 평가액 | 기존 아파트의 감정평가액 |
| 비례율 | 사업수익성을 반영한 권리가액 계산 비율 |
| 권리가액 | 종전자산 평가액 × 비례율 |
| 추가분담금 | 조합원 분양가 – 권리가액 |
| 가정 | 조합원 분양가 | 종전자산 | 비례율 | 예상 추가분담금 |
|---|---|---|---|---|
| 보수적 예시 | 45억 | 30억 | 100% | 15억 |
| 중간 예시 | 45억 | 35억 | 110% | 6.5억 |
| 우호적 예시 | 45억 | 40억 | 110% | 1억 |
| 환급 가능 예시 | 45억 | 42억 | 110% | -1.2억 |
실거래가가 높다고 해서 종전자산 평가액이 그대로 높아지는 것은 아닙니다. 종전자산은 감정평가 기준이고, 실제 조합원 추가분담금은 관리처분계획 변경 과정에서 더 구체화됩니다.
또 재건축초과이익환수제 부담금은 조합원 추가분담금과 별도 성격의 비용이므로 함께 구분해서 봐야 합니다.
7. 31평 시세 상승률과 입주시점 예상가
이촌동 한강맨션 재건축의 시세 흐름은 재건축 기대감과 한강변 희소성이 함께 반영된 결과로 볼 수 있습니다.
31평 실거래가 기준으로 보면, 2018년 5월 21억 3,000만 원에서 2026년 3월 50억 5,000만 원으로 상승했습니다.
이 기간 총 상승률은 약 137.1%, 연평균 복리 상승률은 약 11.65%로 계산됩니다.
| 구분 | 가격 |
|---|---|
| 2018년 5월 31평 실거래가 | 21억 3,000만 원 |
| 2026년 3월 31평 실거래가 | 50억 5,000만 원 |
| 상승액 | 29억 2,000만 원 |
| 총 상승률 | 약 137.1% |
| 가격 배수 | 약 2.37배 |
| 연평균 복리 상승률 | 약 11.65% |
아래는 2026년 3월 31평 실거래가 50억 5,000만 원을 기준으로, 연 8%·10%·12% 상승률을 단순 적용한 예상입니다.
이 계산은 현재 조사 참고용이며, 실제 입주시점 시세와 직접 연결되는 전망으로 보면 안 됩니다.
금리, 규제, 용산 개발, 일반분양가, 공사비, 입주장 분위기에 따라 실제 가격은 크게 달라질 수 있습니다.
| 입주시점 가정 | 연 8% 상승 | 연 10% 상승 | 연 12% 상승 |
|---|---|---|---|
| 2031년 말 | 약 78.6억 | 약 87.4억 | 약 96.9억 |
| 2032년 6월 | 약 81.7억 | 약 91.6억 | 약 102.5억 |
| 2033년 6월 | 약 88.2억 | 약 100.8억 | 약 114.8억 |
| 입주시점 가정 | 연 8% 평당가 | 연 10% 평당가 | 연 12% 평당가 |
|---|---|---|---|
| 2031년 말 | 평당 약 2.54억 | 평당 약 2.82억 | 평당 약 3.13억 |
| 2032년 6월 | 평당 약 2.64억 | 평당 약 2.96억 | 평당 약 3.31억 |
| 2033년 6월 | 평당 약 2.85억 | 평당 약 3.25억 | 평당 약 3.70억 |
FAQ
Q1. 한강맨션 재건축 일반분양은 얼마나 나오나요?
기존 관리처분안 기준으로는 일반분양 631가구가 보도되어 있습니다. 다만 현재 추진 중인 최고 59층, 1,685가구 변경안 기준의 최종 일반분양 물량은 아직 확정 공개자료로 보기 어렵습니다.
그래서 지금은 “기존 기준 631가구, 변경안 기준은 추후 재확인”으로 보는 게 가장 정확합니다.
Q2. 한강맨션 예상 입주는 언제쯤으로 봐야 하나요?
절차가 빠르게 진행되면 2031년 하반기 가능성도 열어볼 수 있지만, 현실적으로는 2032년 전후를 기본 예상로 보는 게 무난합니다.
59층 변경안, 환경영향평가, 관리처분 변경, 조합 내부 이슈가 길어지면 2033년 이후로 밀릴 수도 있습니다.
Q3. 31평 예상 시세가 100억까지 갈 수 있다는 뜻인가요?
100억 안팎의 숫자는 2026년 3월 실거래가 50.5억에 연 12% 복리 상승을 단순 적용했을 때 나오는 계산값입니다.
실제 입주시점 시세는 시장 분위기, 금리, 정책, 입주 물량, 일반분양가, 한강뷰 프리미엄에 따라 달라질 수 있습니다.
참고자료·출처
서울시 정비사업 정보몽땅 한강맨션아파트 주택재건축 조합 자료
연합뉴스, 한강맨션 최고 59층·1,685세대 정비계획 변경안 주민공람 보도
하우징헤럴드, GS건설 한강맨션 재건축 수주 및 평형 정보 보도
아유경제, 한강맨션 일반분양 631가구 관련 보도
호갱노노 이촌동 지역 아파트 랭킹 공개자료
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매일경제, 한강맨션 한강뷰·임대주택 배치 논란 보도