방배동 재건축 시장에서 요즘 특히 관심을 받는 곳 중 하나가 방배신삼호재건축입니다. 최근 삼성물산이 시공사로 선정되면서 새 단지명은 “래미안 르페리움”으로 제안됐고, 최고 41층·총 928세대 규모의 대단지로 계획되고 있습니다.
남은 단계로 사업시행인가와 관리처분인가, 이주, 착공, 준공까지 거쳐야 할 절차가 남아 있어 입주시기와 분담금은 변동 가능성이 있습니다.
이번 글에서는 공개된 자료를 바탕으로 방배신삼호재건축의 현재 진행상황과 시공사, 평형 정보, 분담금 예시, 예상 입주시기까지 차근차근 정리해보겠습니다.
1. 사업 개요
방배신삼호재건축은 서울 서초구 방배동 725번지 일대에 있는 방배신삼호아파트를 새 아파트로 바꾸는 재건축 사업입니다.
서울시 정비사업 정보몽땅 기준 정비구역 면적은 44,106㎡, 조합원 수는 467명, 토지등소유자 수는 491명으로 공개되어 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 방배신삼호아파트 재건축정비사업 |
| 위치 | 서울 서초구 방배동 725 일대 |
| 정비구역 면적 | 44,106㎡ |
| 조합원 수 | 467명 |
| 토지등소유자 수 | 491명 |
| 사업 방식 | 재건축 |
간단히 보면 입지는 방배동, 규모는 4만㎡ 이상, 조합원 수는 400명대 중후반입니다. 이 숫자가 중요한 이유는 향후 일반분양 물량과 사업성 계산의 출발점이 되기 때문입니다.
단, 실제 일반분양 세대수는 관리처분계획이 나와야 더 정확해집니다.
2. 현재 진행상황
현재 공개자료 기준으로 보면 방배신삼호재건축은 조합설립인가 이후, 시공사 선정 완료 단계까지 진행 됐습니다.
| 시점 | 진행 내용 |
|---|---|
| 2012.02.13 | 정밀안전진단 D등급 |
| 2016.09.08 | 정비구역 지정 |
| 2019.03.15 | 조합설립인가 |
| 2024.11.25 | 정비계획 변경 및 경관심의 조건부 가결 |
| 2026.06.13 | 삼성물산 시공사 선정 총회 가결 |
| 2026.06.15 | 삼성물산 공식 발표 |
2024년에는 서울시 도시계획위원회 수권분과에서 정비계획 변경 및 경관심의안이 조건부 가결됐습니다. 당시 기존 481가구를 920가구, 공공주택 135가구 포함으로 확대하는 내용이 알려졌습니다.
이후 삼성물산 발표에서는 최신 계획이 928세대로 제시됐기 때문에, 최종 세대수는 향후 인허가 서류를 계속 확인해야 합니다.
3. 시공사 선정
방배신삼호재건축 시공사는 삼성물산 건설부문입니다. 삼성물산은 2026년 6월 15일 공식 뉴스룸을 통해 방배신삼호 재건축 시공사로 최종 선정됐다고 발표했습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시공사 | 삼성물산 건설부문 |
| 제안 단지명 | 래미안 르페리움 |
| 공사비 | 약 6,538억 원 |
| 계획 규모 | 지하 5층~지상 41층, 7개 동, 928세대 |
삼성물산이 제안한 단지명은 래미안 르페리움입니다. 래미안 브랜드에 41층 스카이 커뮤니티, 중앙광장, 고급 커뮤니티 시설이 더해지면 방배권 신축 흐름 안에서도 주목도가 높아질 가능성이 큽니다.
4. 래미안 르페리움
방배신삼호재건축의 새 이름으로 제안된 ‘래미안 르페리움’은 단순한 이름 변경 이상의 의미가 있습니다.
삼성물산은 월계관과 왕관을 모티브로 한 외관 디자인, 41층 스카이 커뮤니티, 약 2,300평 중앙광장, 55개 커뮤니티 프로그램을 제안했습니다.
| 특화 요소 | 내용 |
|---|---|
| 외관 | 월계관·왕관 모티브 디자인 |
| 커뮤니티 | 41층 스카이 커뮤니티 |
| 조경 | 약 2,300평 중앙광장 |
| 시설 | 피트니스, 골프, 수영장 등 55개 프로그램 |
| 품질 | 1등급 바닥구조, 내진특등급 수준 설계 |
5. 사업 규모
최신 공식 발표 기준으로 방배신삼호재건축은 지하 5층~지상 41층, 7개 동, 총 928세대 규모로 계획되어 있습니다. 시공사로 선정된 삼성물산이 밝힌 공사비는 약 6,538억 원입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 서초구 방배동 725번지 일대 |
| 부지 면적 | 44,106㎡ |
| 층수 | 지하 5층~지상 41층 |
| 동수 | 7개 동 |
| 세대수 | 928세대 |
| 공사비 | 약 6,538억 원 |
전체적으로 보면 방배신삼호재건축은 방배동 안에서도 규모감이 있는 재건축 사업입니다. 특히 최고 41층으로 계획된 만큼 향후 스카이라인과 단지 상징성 측면에서도 관심을 받을 가능성이 있습니다.
다만 공사비는 향후 설계 변경, 금융비용, 물가 변동 등에 따라 조정될 수 있어 최종 사업비와 조합원 분담금은 관리처분계획 단계에서 다시 확인해야 합니다.
6. 일반분양 물량
방배신삼호재건축 일반분양 물량은 아직 확정 공개 전입니다. 다만 공개된 조합원 수, 토지등소유자 수, 공공주택 135가구 계획을 활용하면 참고용 범위는 계산해볼 수 있습니다.
| 계산 방식 | 예상 일반분양 물량 |
|---|---|
| 928세대 – 조합원 467명 – 공공주택 135세대 | 약 326세대 |
| 928세대 – 토지등소유자 491명 – 공공주택 135세대 | 약 302세대 |
| 920세대 – 조합원 467명 – 공공주택 135세대 | 약 318세대 |
| 920세대 – 토지등소유자 491명 – 공공주택 135세대 | 약 294세대 |
현재 숫자로만 보면 일반분양은 약 300세대 안팎으로 추정해볼 수 있습니다. 하지만 이건 어디까지나 단순 계산입니다.
최종 일반분양 물량은 조합원 분양신청, 보류지, 임대주택, 설계 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 분담금 예시
방배신삼호재건축 분담금은 아직 확정 공개자료가 없습니다. 재건축 분담금은 보통 조합원 분양가 – 권리가액 구조로 계산하고, 권리가액은 종전자산 감정평가액 × 비례율로 보는 방식이 많이 쓰입니다.
| 예시 | 조합원 분양가 | 종전자산 감정가 | 비례율 | 예상 분담금 |
|---|---|---|---|---|
| 보통 가정 | 25억 | 25억 | 95% | 1.25억 부담 |
| 종전자산 높은 경우 | 25억 | 27억 | 95% | 약 0.65억 환급 |
| 분양가 상승 가정 | 27억 | 24억 | 90% | 5.4억 부담 |
| 상급 평형 배정 | 30억 | 25억 | 95% | 6.25억 부담 |
| 작은 평형 배정 | 20억 | 25억 | 95% | 약 3.75억 환급 |
여기서 가장 중요한 점은 현재 실거래가 30억이 곧 종전자산 감정가가 아니라는 것입니다. 감정평가액은 감정평가 시점, 단지 내 위치, 면적, 권리관계 등에 따라 달라집니다.
8. 남은 절차
현재 공개자료 기준으로는 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거신고, 착공신고, 일반분양승인, 준공인가가 남아 있습니다.
| 남은 절차 | 의미 |
|---|---|
| 사업시행인가 | 설계·세대수·정비계획을 구체화하는 핵심 인허가 |
| 조합원 분양신청 | 조합원이 새 아파트 받을 평형을 신청 |
| 관리처분인가 | 권리가액·분담금·배정계획이 구체화 |
| 이주 | 기존 거주자 이사 |
| 철거 | 기존 건축물 철거 |
| 착공 | 본공사 시작 |
| 일반분양승인 | 일반분양가와 공급물량 확정 |
| 준공인가·입주 | 공사 완료 후 입주 |
앞으로는 사업시행인가와 관리처분인가 일정이 핵심 체크포인트입니다.
9. 예상 입주시기
방배신삼호재건축 예상 입주시기는 공개된 확정 일정이 아닙니다. 남은 절차를 기준으로 보면 빠르게 진행되어도 2032년 하반기 이후, 현실적으로는 2033년 전후를 중심으로 예상 흐름을 정리한 것입니다.
| 단계 | 예상 소요기간 | 예상 시점 |
|---|---|---|
| 사업시행인가 | 약 12~18개월 | 2027년 전후 |
| 관리처분계획 수립·인가 | 약 18~30개월 | 2028~2029년 |
| 이주 | 약 8~14개월 | 2029~2030년 |
| 철거 | 약 4~8개월 | 2030년 전후 |
| 착공 | 약 2~4개월 | 2030년 전후 |
| 공사 | 약 36~42개월 | 2030~2033년 |
| 준공·입주 | 약 2~4개월 | 2033년 전후 |
예상 입주시기를 하나로 딱 잘라 말하기는 어렵습니다. 하지만 41층, 지하 5층 규모를 감안하면 공사기간도 짧게 잡기 어렵습니다.
보수적으로는 2032년 하반기~2034년 상반기 정도의 범위로 보는 게 현실적입니다.
10. 입주시점 시세 분석
방배신삼호재건축 입주시점 시세는 과거부터 최근 거래 사례를 바탕으로 한 예상입니다. 네이버 부동산 34평 실거래가 2015년 1월 8억 4,000만 원, 2026년 5월 30억 원입니다.
이 구간의 누적 상승률은 약 257.1%, 연평균 복리 상승률은 약 11.89%로 계산됩니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 2015년 1월 34평 실거래가 | 8.4억 |
| 2026년 5월 34평 실거래가 | 30억 |
| 상승 배수 | 약 3.57배 |
| 누적 상승률 | 약 257.1% |
| 연평균 복리 상승률 | 약 11.89% |
이제 2026년 5월 30억을 기준으로 입주시점까지 연 8%, 10%, 12% 상승한다고 가정해보겠습니다.
| 입주시점 가정 | 연 8% | 연 10% | 연 12% |
|---|---|---|---|
| 6년 후 | 약 47.6억 | 약 53.1억 | 약 59.2억 |
| 6.5년 후 | 약 49.5억 | 약 55.7억 | 약 62.7억 |
| 7년 후 | 약 51.4억 | 약 58.5억 | 약 66.3억 |
| 7.5년 후 | 약 53.4억 | 약 61.3억 | 약 70.2억 |
| 8년 후 | 약 55.5억 | 약 64.3억 | 약 74.3억 |
입주시점을 대략 6.5~7년 후로 보면 34평 예상 시세는 연 8% 기준 약 49.5억~51.4억, 연 10% 기준 약 55.7억~58.5억, 연 12% 기준 약 62.7억~66.3억 정도로 계산됩니다.
다만 이건 과거 상승률과 단순 복리 계산을 적용한 참고값입니다.
금리, 대출규제, 분양가상한제, 강남권 공급량, 경기 흐름이 달라지면 실제 입주시점 시세는 크게 달라질 수 있습니다.
11. 체크포인트
방배신삼호재건축을 볼 때는 “래미안 브랜드가 들어왔다”는 점만 보고 판단하기보다 남은 절차와 비용 변수를 같이 봐야 합니다. 특히 공사비, 조합원 분담금, 일반분양가, 입주시점 시장 분위기가 핵심입니다.
| 체크포인트 | 봐야 할 내용 |
|---|---|
| 인허가 | 사업시행인가가 언제 나는지 |
| 분담금 | 감정평가·비례율·조합원 분양가 |
| 일반분양 | 약 300세대 안팎 추정, 확정 전 |
| 공사비 | 약 6,538억 원, 향후 변경 가능성 |
| 입주 시기 | 2033년 전후 중심 예상 |
| 시세 | 주변 신축과 입주시점 시장 분위기 |
재건축은 시간이 길수록 변수도 많아집니다. 좋은 입지와 브랜드는 분명 장점이지만, 사업 지연과 비용 증가는 항상 함께 봐야 합니다.
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핵심 요약
| 핵심 항목 | 정리 |
|---|---|
| 현재 단계 | 조합설립인가 이후, 시공사 선정 완료 |
| 시공사 | 삼성물산 |
| 단지명 | 래미안 르페리움 제안 |
| 세대수 | 928세대 |
| 일반분양 | 약 300세대 안팎 추정 |
| 입주시기 | 2032년 하반기~2034년 상반기 예상 |
| 중심 예상 | 2033년 전후 |
| 34평 시세 시뮬레이션 | 6.5~7년 후 약 49.5억~66.3억 범위 |
참고 자료, 출처
서울시 정비사업 정보몽땅 사업개요
서울시 정비사업 정보몽땅 추진경과
삼성물산 공식 뉴스룸, 방배신삼호 재건축 시공사 선정 발표
서울시 정비계획 변경 및 경관심의 조건부 가결 관련 보도
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