한남하이츠 재건축은 지금 어느 단계까지 왔을까요? 옥수동 한강변 입지는 향후 높은 분양가를 예상해도 틀린 말이 아닌데요.
높은 분양가는 여러 가지 요소가 담겨 있기는 하지만 그래도 관심 포인트는 시공사와 브랜드 일반분양 물량 분담금 등 체크할 부분이 많습니다. 오늘은 사업시행 인가까지의 진행되면서 공개된 자료와 향후 진행 포인트를 자세히 정리해 보겠습니다.
1. 한남하이츠 재건축 개요
한남하이츠는 이름 때문에 한남동으로 오해하기 쉽지만, 실제 위치는 서울 성동구 옥수동 220-1 일대입니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에 공개된 사업개요 기준으로 보면, 이 사업은 재건축 정비사업이고 정비구역 면적은 48,837.5㎡, 조합원 수는 558명입니다. 한강변 입지, 옥수동 생활권, 강남 접근성까지 겹치면서 오래전부터 관심을 받아온 단지입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 한남하이츠아파트 재건축정비사업 |
| 위치 | 서울 성동구 옥수동 220-1 일대 |
| 사업구분 | 재건축 |
| 정비구역 면적 | 48,837.5㎡ |
| 조합원 수 | 558명 |
| 토지등소유자 수 | 564명 |
| 용도지역 | 제3종 일반주거지역 |
| 최고 층수 | 지상 20층 / 지하 6층 |
정리하면, 한남하이츠는 단순한 노후 아파트 재건축이라기보다 옥수동 한강변 신축 대체재로 보는 수요가 많은 곳입니다.
2. 현재 진행상황
한남하이츠 재건축은 공식 추진경과 기준으로 조합설립인가, 시공자 선정, 사업시행인가까지 완료된 상태입니다.
조합설립인가는 2017년 9월 26일, 시공자 선정은 2020년 1월 18일, 사업시행인가는 2020년 5월 18일로 공개되어 있습니다.
| 단계 | 진행 여부 | 공개일자 |
|---|---|---|
| 추진위원회 구성 | 완료 | 2003.12.26 |
| 조합설립인가 | 완료 | 2017.09.26 |
| 시공자 선정 | 완료 | 2020.01.18 |
| 사업시행인가 | 완료 | 2020.05.18 |
| 설계자 재선정 | 완료 | 2025.02.22 |
| 관리처분인가 | 미완료 | 공개 이력 없음 |
| 이주 | 미완료 | 공개 이력 없음 |
| 착공 | 미완료 | 공개 이력 없음 |
| 일반분양 | 미완료 | 공개 이력 없음 |
| 준공·입주 | 미완료 | 공개 이력 없음 |
최근 흐름은 기존 인가 이후 설계자 변경, 정비계획 변경, 통합심의 추진 쪽으로 다시 정리되는 모습에 가깝습니다.
3. 입주까지 남은 절차
현재 남은 절차를 단순하게 보면 정비계획 변경 → 사업시행계획 변경인가 → 관리처분인가 → 이주 → 철거 → 착공 → 일반분양 → 준공·입주 순서입니다.
한남하이츠 재건축은 이미 한 차례 사업시행인가를 받은 이력이 있지만, 최근에는 통합심의와 사업시행계획 변경인가 목표가 언급되고 있습니다.
2026년 4월 보도에 따르면 조합은 2027년 사업시행계획 변경인가, 2028년 이주 개시를 목표로 추진하겠다고 밝혔습니다.
| 남은 절차 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 정비계획 변경·통합심의 | 설계, 조망, 기반시설, 경관 등을 다시 조율 |
| 사업시행계획 변경인가 | 변경된 사업계획을 행정적으로 확정 |
| 조합원 분양신청 | 조합원이 받을 평형을 신청 |
| 관리처분인가 | 조합원 권리, 분담금, 배정계획 구체화 |
| 이주 | 기존 거주자 퇴거 |
| 철거 | 기존 건축물 해체 |
| 착공 | 본공사 시작 |
| 일반분양 | 남는 물량을 일반 청약시장에 공급 |
| 준공·입주 | 사용승인 후 입주 |
그래서 지금 단계에서 가장 중요하게 볼 것은 관리처분인가를 언제 받느냐입니다. 관리처분인가가 나와야 조합원별 권리가액, 분담금, 일반분양 윤곽이 훨씬 명확해집니다.
4. 한남하이츠 재건축 단계별 예상기간
입주까지 예상기간은 확정 일정이 아니라, 공개된 조합 목표와 일반적인 재건축 절차를 바탕으로 한 참고용 추정입니다.
조합이 2028년 이주 개시를 목표로 한다고 밝힌 만큼, 이주가 실제로 그 시점에 시작되는지가 가장 큰 분기점이 됩니다.
지하 6층 계획이 포함된 사업이라 철거 후 공사기간도 짧게 보기는 어렵습니다.
| 단계 | 예상기간 | 참고 시점 |
|---|---|---|
| 정비계획 변경·통합심의 | 약 6~12개월 | 2026년~2027년 |
| 사업시행계획 변경인가 | 약 6~12개월 | 2027년 전후 |
| 조합원 분양신청·관리처분 준비 | 약 6~12개월 | 2027년~2028년 |
| 관리처분인가 | 약 6~12개월 | 2028년 전후 |
| 이주 | 약 12~18개월 | 2028년~2029년 |
| 철거 | 약 6~10개월 | 2029년 전후 |
| 착공·본공사 | 약 42~54개월 | 2029년~2033년 |
| 준공·입주 | 공사 완료 후 | 2033년 전후 |
가장 빠른 시나리오라면 2032년 후반도 기대해볼 수 있지만, 현실적으로는 2033년 전후를 기준으로 보는 편이 무난합니다.
인허가, 이주, 철거, 공사비 협의, 금융시장 상황에 따라 2034년 이후로 밀릴 가능성도 열어두는 게 좋습니다.
5. 시공사와 단지명
한남하이츠 재건축의 시공사는 GS건설입니다. 서울시 정비사업 정보몽땅 추진경과에는 2020년 1월 18일 시공자 선정, 선정업체명은 “지에스건설㈜”로 공개되어 있습니다.
당시 알려진 제안 단지명은 한남자이 더 리버입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시공사 | GS건설 |
| 선정일 | 2020년 1월 18일 |
| 브랜드 예상 | 자이 |
| 제안 단지명 | 한남자이 더 리버 |
| 핵심 이미지 | 한강변 고급 신축 단지 |
이 단지는 한강변 입지라는 상징성이 있기 때문에 브랜드, 조경, 커뮤니티, 외관 설계가 가격에 영향을 줄 가능성이 큽니다.
다만 최종 단지명과 설계안은 향후 인허가와 조합 의사결정 과정에서 달라질 수 있습니다.
6. 사업규모 정리
공개된 건축계획 기준으로 한남하이츠는 공동주택 및 부대복리시설, 지상 20층·지하 6층, 10개 동 규모로 계획되어 있습니다.
건폐율은 21%, 용적률은 231%, 연면적은 180,282㎡로 공개되어 있습니다.
지하주차장, 피트니스센터, 골프연습장, 수영장 등 주민공동시설도 사업개요에 포함되어 있습니다.
| 구분 | 공개 내용 |
|---|---|
| 대지면적 | 48,838㎡ |
| 건축면적 | 10,333㎡ |
| 연면적 | 180,282㎡ |
| 건폐율 | 21% |
| 용적률 | 231% |
| 층수 | 지상 20층 / 지하 6층 |
| 동수 | 10개 동 |
| 주요 시설 | 지하주차장, 피트니스센터, 골프연습장, 수영장 등 |
사업규모만 보면 초고층 대단지는 아니지만, 입지와 조망이 강점인 한강변 재건축입니다.
특히 지하 6층 계획은 주차와 커뮤니티 면에서는 장점이지만, 공사기간과 공사비 측면에서는 체크해야 할 부분입니다.
7. 한남하이츠 재건축 공개된 평형 정보
공개된 단위세대 평면도 기준으로 전용면적은 44㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡, 88㎡, 144㎡, 172㎡가 확인됩니다.
특히 30평대 수요가 가장 많이 보는 구간은 전용 84㎡ 169세대입니다.
대형 평형인 144㎡와 172㎡ 비중도 꽤 있는 편이라, 전체적으로 중대형 중심 단지 성격이 강합니다.
| 전용면적 | 타입 | 세대수 | 공급면적 참고 |
|---|---|---|---|
| 44㎡ | 44㎡ | 15세대 | 64.24㎡ |
| 59㎡ | 59A, 59B | 68세대 | 공개 공용면적 기준 확인 |
| 74㎡ | 74A, 74B | 140세대 | 101.61~102.34㎡ |
| 84㎡ | 84A, 84B, 84C | 169세대 | 111.58~112.18㎡ |
| 88㎡ | 88A, 88B, 88C | 112세대 | 116.94~118.88㎡ |
| 144㎡ | 144A, 144B | 154세대 | 182.56~182.59㎡ |
| 172㎡ | 172A~172D | 132세대 | 213.49~214.77㎡ |
이 구성을 보면 소형 물량보다는 74㎡ 이상 비중이 높습니다.
향후 일반분양이 나온다면 84㎡ 이하 물량의 배정 여부가 청약 수요자에게 가장 중요한 관심사가 될 가능성이 큽니다.
8. 일반분양 물량 추정
현재 공개자료만으로는 확정 일반분양 물량이 공시된 단계는 아닙니다. 다만 공개된 주택공급계획상 전용면적 구간별 세대수는 60㎡ 이하 83세대, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 309세대, 85㎡ 초과 398세대로 확인됩니다.
이를 합산하면 790세대이고, 조합원 수 558명과 임대 3세대 표기를 반영하면 단순 산술상 일반분양 가능 물량은 약 229세대 안팎으로 추정할 수 있습니다.
| 항목 | 세대수 |
|---|---|
| 공개 세대수 합산 | 790세대 |
| 조합원 수 | 558명 |
| 임대 표기 | 3세대 |
| 단순 추정 일반분양 | 약 229세대 |
다만 이 숫자는 확정 물량이 아닙니다. 보류지, 현금청산자, 조합원 평형 선택, 설계변경, 사업시행계획 변경인가, 관리처분계획에 따라 달라질 수 있습니다.
9. 분담금 예시
분담금은 아직 조합원별 확정 자료가 공개된 단계로 보기 어렵습니다. 재건축 분담금은 일반적으로 조합원 분양가 – 권리가액으로 계산하고, 권리가액은 종전자산 평가액 × 비례율 구조로 이해하면 쉽습니다.
즉, 같은 단지 조합원이라도 감정평가액, 신청 평형, 비례율에 따라 분담금이 달라집니다.
| 조합원 분양가 가정 | 권리가액 18억 | 권리가액 20억 | 권리가액 22억 |
|---|---|---|---|
| 22억 | 4억 | 2억 | 0억 |
| 24억 | 6억 | 4억 | 2억 |
| 26억 | 8억 | 6억 | 4억 |
| 28억 | 10억 | 8억 | 6억 |
위 표는 실제 한남하이츠 확정 분담금이 아니라, 계산 구조를 보여주기 위한 예시입니다.
실제 분담금은 관리처분 단계에서 조합원 분양가, 종전자산 평가액, 비례율이 구체화되어야 판단할 수 있습니다.
10. 주변 시세
주변 신축·준신축 30평대 시세는 현재 가격 분위기를 보는 참고용으로만 활용하는 게 좋습니다. 호갱노노 기준으로 옥수·행당·왕십리권 주요 30평대는 대략 24억 후반~26억 후반대가 확인됩니다.
| 단지 | 위치 | 입주 | 평형 | |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상옥수파크힐스 | 옥수동 | 2016년 | 33평 | 25억 500만 |
| 서울숲리버뷰자이 | 행당동 | 2018년 | 33평 | 26억 2,000만 |
| 센트라스 | 하왕십리동 | 2016년 | 33평 | 24억 8,000만 |
한남하이츠는 재건축 완료 시점에 신축 프리미엄, 한강 조망, 브랜드, 평면, 커뮤니티가 추가되기 때문에 단순 비교보단 가격확인 정도로만 확인하세요.
11. 과거 대비 상승률
한남하이츠 28평은 2020년 3월 13억 8,000만 원에서 2026년 4월 28억 3,000만 원까지 상승했습니다. 이 기간 총 상승액은 14억 5,000만 원이고, 총 상승률은 약 105.1%입니다.
약 6.08년 기준으로 계산하면 연평균 복리 상승률은 약 12.5% 수준입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 2020년 3월 28평 실거래가 | 13억 8,000만 |
| 2026년 4월 28평 실거래가 | 28억 3,000만 |
| 상승액 | 14억 5,000만 |
| 총 상승률 | 약 105.1% |
| 연평균 복리 상승률 | 약 12.5% |
계산식은 간단합니다.
총 상승률 = 28.3억 ÷ 13.8억 – 1 = 약 105.1%
연평균 복리 상승률 = 약 12.5%
이 상승률은 재건축 기대감, 서울 핵심지 가격 상승, 한강변 희소성, 옥수동 입지 가치가 함께 반영된 결과로 볼 수 있습니다.
다만 과거 상승률이 미래에도 그대로 반복된다는 의미는 아닙니다.
12. 한남하이츠 재건축 입주시점 예상 시세
입주시점 예상 시세는 2026년 4월 28평 실거래가 28억 3,000만 원을 기준으로 계산했습니다. 입주시점은 기준 시나리오로 2033년 하반기, 즉 약 7.5년 후로 가정했습니다.
아래 표는 연평균 8%, 10%, 12% 상승률을 적용한 단순 복리 예상입니다.
| 입주시점 가정 | 연 8% | 연 10% | 연 12% |
|---|---|---|---|
| 2032년 하반기, 약 6.5년 | 약 46억 7,000만 | 약 52억 6,000만 | 약 59억 1,000만 |
| 2033년 하반기, 약 7.5년 | 약 50억 4,000만 | 약 57억 8,000만 | 약 66억 2,000만 |
| 2034년 하반기, 약 8.5년 | 약 54억 4,000만 | 약 63억 6,000만 | 약 74억 2,000만 |
이 표는 입주시점 실제 시세 예측이라기보다, 현재 실거래가를 기준으로 한 참고용 계산입니다.
실제 가격은 한강 조망 여부, 배정 평형, 층수, 일반분양가, 금리, 대출규제, 세금, 전체 부동산 시장 흐름에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
13. 한남하이츠 재건축 예상 입주시기
현재 공개자료와 조합 목표를 함께 보면, 한남하이츠의 예상 입주시기는 2033년 전후를 기준으로 보는 게 가장 현실적입니다.
조합이 2028년 이주 개시를 목표로 하고 있기 때문에, 실제 이주가 그 시기에 시작된다면 철거와 본공사를 거쳐 2032~2034년 사이 입주 가능성을 볼 수 있습니다.
다만 정비사업은 한 단계만 지연되어도 전체 일정이 6개월~1년 이상 밀릴 수 있습니다.
| 시나리오 | 예상 입주시기 | 전제 |
|---|---|---|
| 빠른 예상 | 2032년 하반기 | 인허가·이주·착공이 순조로운 경우 |
| 기준 예상 | 2033년 하반기 | 2028년 이주 후 일반적인 공사기간 반영 |
| 지연 예상 | 2034년 이후 | 인허가, 이주, 공사비 협의 지연 발생 |
개인적으로는 “2033년 전후”를 중심에 두고, 지연 가능성까지 반영해 “2034년 이후”도 함께 열어두는 접근이 좋다고 봅니다.
재건축 일정은 기대감보다 행정절차와 조합 내부 의사결정이 더 중요합니다.
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14. 한남하이츠 재건축 체크포인트
한남하이츠는 입지가 좋은 만큼 기대감도 크지만, 아직 관리처분인가 전이라는 점을 꼭 봐야 합니다. 특히 조합원 분담금, 일반분양 물량, 공사비, 설계변경 결과는 아직 확정 변수로 보기 어렵습니다.
따라서 “좋은 입지니까 무조건 오른다”보다 “어떤 절차가 남았고, 어떤 비용이 발생할 수 있는지”를 먼저 체크해 보는 것이 중요합니다.
| 체크포인트 | 확인해야 할 내용 |
|---|---|
| 관리처분인가 | 조합원 권리와 분담금 구체화 여부 |
| 공사비 | 지하 6층, 고급화 설계에 따른 비용 부담 |
| 일반분양 | 실제 일반분양 물량과 분양가 |
| 조망 | 한강 조망 세대 비율과 배정 구조 |
| 이주 일정 | 2028년 이주 목표 달성 여부 |
| 금융환경 | 금리, 대출규제, 세금 변화 |
| 시장 흐름 | 입주시점 서울 핵심지 신축 수요 |
참고자료·출처
서울시 정비사업 정보몽땅
조선비즈 2026년 4월 보도: 통합심의 추진, 2027년 사업시행계획 변경인가, 2028년 이주 목표 확인.
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