이촌 왕궁아파트 재건축은 한강변 입지와 49층 계획으로 관심이 높은 사업입니다. 하지만 공개된 분담금 예시를 보면 생각보다 부담이 크게 느껴질 수 있습니다.
왜 분담금이 높게 나오는지 보려면 일반분양 물량, 사업 규모, 기존 세대수 구조를 함께 봐야 합니다. 끝까지 읽어보시면 현재 진행상황부터 예상 입주시기, 시세 계산까지 한 번에 정리하실 수 있습니다.
1. 이촌 왕궁아파트 재건축 개요
왕궁아파트는 서울 용산구 이촌1동 300-11 일대에 있는 노후 아파트입니다. 기존 단지는 5층 아파트 5개동, 250세대 규모로 알려져 있습니다.
이촌동 한강변 입지라서 재건축 기대감이 오래전부터 이어진 단지입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 왕궁아파트 주택재건축정비사업조합 |
| 위치 | 서울시 용산구 이촌1동 300-11 일대 |
| 정비구역 면적 | 17,621.5㎡ |
| 조합원 수 | 249명 |
| 용도지역 | 제3종 일반주거지역 |
| 기존 단지 | 5층, 5개동, 250세대 |
왕궁아파트는 대규모 재건축 단지보다는 입지 가치가 강한 소규모 재건축에 가깝습니다. 세대수가 많지 않기 때문에 사업비를 나눠 부담할 조합원 수가 제한적입니다. 이 점이 나중에 분담금 구조를 볼 때 중요한 기준이 됩니다.
2. 현재 진행상황
이촌 왕궁아파트 재건축은 공식 공개자료 기준으로 조합설립인가 단계에 있습니다. 조합설립인가는 2008년 12월에 이뤄졌고, 이후 조합 변경인가가 여러 차례 진행됐습니다.
아직 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 착공 단계는 공개자료상 완료로 표시되지 않았습니다.
| 단계 | 공개자료 기준 진행 여부 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 완료 |
| 사업시행인가 | 미완료 |
| 관리처분인가 | 미완료 |
| 이주 | 미완료 |
| 착공 | 미완료 |
| 준공 | 미완료 |
재건축은 조합설립인가 이후에도 사업시행인가와 관리처분인가까지 시간이 필요합니다. 현재는 입주가 가까운 단지라기보다 인허가 절차를 더 확인해야 하는 단지로 보는 것이 맞습니다.
3. 사업 규모와 49층 계획
공개된 건축계획을 보면 신축 단지는 지하 4층, 지상 49층으로 계획되어 있습니다. 대지면적은 17,301㎡, 연면적은 89,654㎡로 공개되어 있습니다. 한강변 입지에 최고 49층 계획이 더해지면서 관심이 커진 것으로 볼 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 주용도 | 공동주택 및 부대복리시설 |
| 대지면적 | 17,301㎡ |
| 연면적 | 89,654㎡ |
| 건폐율 | 18% |
| 용적률 | 249% |
| 최고 높이 | 175m |
| 층수 | 지상 49층 / 지하 4층 |
층수만 보면 상징성이 큰 사업이지만, 용적률과 공급 구조를 함께 봐야 합니다. 겉으로 보이는 높이와 실제 사업성은 같은 의미가 아닙니다.
4. 일반분양 물량
공개자료 기준으로 분양 세대수는 250세대, 임대 세대수는 58세대로 확인됩니다. 보도자료 기준 신축 총 세대수는 318세대이며, 일반분양은 약 10세대 수준으로 알려져 있습니다. 일반분양 물량이 적으면 조합원 분담금 부담이 커질 수 있습니다.
| 구분 | 세대수 |
|---|---|
| 기존 세대수 | 250세대 |
| 분양 세대수 | 250세대 |
| 임대 세대수 | 58세대 |
| 신축 총 세대수 | 318세대 |
| 일반분양 추정 | 약 10세대 |
재건축 사업에서는 일반분양 수익이 사업비 부담을 줄이는 역할을 합니다. 하지만 일반분양이 적으면 조합원이 부담해야 할 몫이 커질 수 있습니다.
이촌 왕궁아파트 재건축이 분담금 이슈로 자주 언급되는 이유도 여기에 있습니다.
5. 분담금이 높은 이유
분담금은 단순히 공사비만으로 결정되지 않습니다. 조합원 분양가, 일반분양가, 공사비, 종전자산 평가액, 사업비가 함께 반영됩니다.
특히 왕궁아파트처럼 일반분양이 적은 구조에서는 조합원 부담이 더 크게 보일 수 있습니다.
| 이유 | 내용 |
|---|---|
| 일반분양 적음 | 일반분양 수익으로 보전할 금액이 제한적 |
| 고급화 가능성 | 한강변 고층 단지 계획으로 공사비 부담 가능 |
| 조합원 수 제한 | 기존 세대수가 250세대 규모 |
| 종전자산 차이 | 동별 평가액에 따라 분담금 차이 발생 |
| 사업비 부담 | 인허가, 금융비용, 공사비 등이 반영 |
이촌 왕궁아파트 재건축 분담금은 단순히 “비싸다”로만 보면 이해하기 어렵습니다. 일반분양 수익이 크지 않은 구조에서 사업비를 나눠 부담하는 방식으로 봐야 합니다.
그래서 같은 31평 소유자라도 동별 종전자산 평가에 따라 금액 차이가 생길 수 있습니다.
6. 공개된 분담금 예시
2024년 보도 기준 왕궁아파트 재건축 추정비례율은 96.29%로 나왔습니다. 분담금 예시는 기존 31평형 소유자가 신축 전용 112㎡형을 신청하는 경우입니다.
이 금액은 추정치이기 때문에 최종 관리처분 단계에서 달라질 수 있습니다.
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 추정비례율 | 96.29% |
| 총수입 추정액 | 8,461억 원 |
| 총지출 추정액 | 2,906억 원 |
| 종전자산 추정 총액 | 5,770억 원 |
| 1동 소유자 분담금 예시 | 약 11억 2,399만 원 |
| 5동 소유자 분담금 예시 | 약 8억 4,666만 원 |
| 공사비 기준 | 3.3㎡당 850만 원 |
| 조합원 분양가 기준 | 3.3㎡당 7,444만 원 |
| 일반분양가 기준 | 3.3㎡당 8,000만 원 |
1동과 5동의 분담금 차이는 종전자산 평가액 차이에서 나온 것으로 보도됐습니다. 같은 면적이라도 조망, 위치, 평가금액에 따라 부담액이 달라질 수 있습니다.
이촌 왕궁아파트 재건축을 볼 때는 평균 금액보다 본인 보유 동과 평가 기준을 확인하는 것이 더 중요합니다.
7. 예상 입주시기
현재 공개자료상 사업시행인가가 완료된 단계는 아닙니다. 남은 절차는 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 준공 순서로 이어집니다.
일반적인 재건축 소요기간을 적용하면 입주는 2034년 이후로 보는 계산이 현실적입니다.
| 남은 절차 | 예상기간 |
|---|---|
| 사업시행인가 준비 및 인가 | 약 1년 |
| 조합원 분양신청 | 약 2~4개월 |
| 관리처분계획 수립 및 인가 | 약 1~1년 6개월 |
| 이주 | 약 1~1년 6개월 |
| 철거 및 착공 준비 | 약 6~9개월 |
| 공사 및 준공 | 약 4~5년 |
위 기간을 단순 합산하면 빠른 경우에도 7년 안팎의 시간이 필요합니다. 인허가, 이주, 공사비 협의가 길어지면 입주시기는 더 뒤로 밀릴 수 있습니다.
그래서 이촌 왕궁아파트 재건축 예상 입주시기는 2034년~2035년 전후로 계산해보는 것이 무난합니다.
8. 입주시점 예상 시세
사용자가 네이버 부동산에서 확인한 31평 실거래가는 2019년 6월 16억 5,000만 원, 2026년 1월 32억 원입니다.
이 기간의 누적 상승률은 약 93.9%, 연평균 복리 상승률은 약 10.6%로 계산됩니다. 아래 계산은 2026년 1월 32억 원을 기준으로 한 단순 예상입니다.
| 기준 | 금액 |
|---|---|
| 2019년 6월 실거래가 | 16억 5,000만 원 |
| 2026년 1월 실거래가 | 32억 원 |
| 상승액 | 15억 5,000만 원 |
| 누적 상승률 | 약 93.9% |
| 연평균 상승률 | 약 10.6% |
2034년 입주 가정
| 연평균 상승률 | 예상 시세 |
|---|---|
| 8% | 약 59.2억 원 |
| 10% | 약 68.6억 원 |
| 12% | 약 79.3억 원 |
2035년 입주 가정
| 연평균 상승률 | 예상 시세 |
|---|---|
| 8% | 약 64.0억 원 |
| 10% | 약 75.4억 원 |
| 12% | 약 88.8억 원 |
이 계산은 과거 상승률을 기준으로 한 단순 예상이며 실제 미래 가격을 보장하지 않습니다. 분담금, 세금, 대출이자, 보유기간 비용을 더하면 실제 수익 계산은 달라집니다.
이촌 왕궁아파트 재건축은 입지 기대감만 보지 말고 총투입금 기준으로 함께 계산해야 합니다.
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FAQ
Q1. 이촌 왕궁아파트 재건축 분담금은 왜 높게 나오나요?
일반분양 물량이 약 10세대 수준으로 알려져 있어 조합원 부담이 커질 수 있습니다. 또한 49층 한강변 단지 계획에 따른 공사비와 사업비도 분담금에 영향을 줍니다.
그래서 분담금은 일반분양 수익, 공사비, 종전자산 평가액을 함께 봐야 합니다.
Q2. 이촌 왕궁아파트 재건축 일반분양은 많이 나오나요?
공개자료와 보도자료 기준으로 일반분양은 약 10세대 수준으로 알려져 있습니다. 신축 총 세대수는 318세대, 임대주택은 58세대로 보도됐습니다.
일반 청약을 기다리는 분에게는 물량이 매우 적은 편입니다.
Q3. 예상 입주는 언제쯤 가능할까요?
현재 공개자료상 사업시행인가가 완료된 단계는 아닙니다. 남은 절차를 감안하면 2034년~2035년 전후를 기준으로 계산해볼 수 있습니다.
다만 인허가, 이주, 공사 기간에 따라 실제 입주시기는 달라질 수 있습니다.
참고 자료, 출처
서울시 정비사업 정보몽땅 왕궁아파트 주택재건축정비사업조합 사업개요
서울시 정비사업 정보몽땅 왕궁아파트 주택재건축정비사업조합 추진경과
위클리한국주택경제신문, 왕궁아파트 재건축 추정비례율 보도
네이버 부동산 실거래가 확인 자료