잠실 한강변 마지막 대형 재건축 단지로 꼽히는 곳이 있습니다. 바로 잠실 장미아파트 재건축 단지입니다.
정비 계획이 수정 가결되면서 이제는 언제 어떤 모습으로 변모하게 될지 관심이 조금씩 모이기 시작할 것입니다. 향후 한강변 인접 및 여러 프리미엄 요소를 가지고 있어 사업이 진행될수록 집중될 수밖에 없는데요.
오늘은 사업 개요부터 현재 진행 상황, 일반분양 물량, 분담금 예시, 예상 입주시기까지 한 번에 정리해 보겠습니다.
1. 왜 주목받나
잠실 장미아파트 재건축이 계속 관심을 받는 이유는 단순히 세대수가 많아서만은 아닙니다. 한강, 잠실나루역, 잠실역, 롯데월드몰, 올림픽공원 생활권이 한 번에 겹치는 입지이기 때문입니다. 서울시도 이 단지를 한강과 도심을 연결하는 열린 정원형 주거단지로 계획하고 있습니다.
| 구분 | 체크 포인트 |
|---|---|
| 입지 | 한강변, 잠실나루역 초역세권 |
| 교통 | 2호선 잠실나루역, 2·8호선 잠실역 이용 가능 |
| 생활 | 롯데월드몰, 석촌호수, 올림픽공원 생활권 |
| 교육 | 잠동초, 잠실중 등 인접 |
| 희소성 | 잠실 한강변 대규모 재건축 단지 |
이 단지는 잠실 안에서도 입지 설명이 쉬운 곳입니다. 그래서 재건축이 본격화될수록 실수요자와 투자자 모두 관심을 가질 수밖에 없습니다.
2. 사업 개요
잠실 장미아파트 재건축의 공식 사업명은 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업입니다. 위치는 서울 송파구 신천동 7번지 일대이며, 장미1차·2차·3차를 묶어서 추진하는 통합 재건축입니다.
정비사업 정보몽땅 기준 정비구역 면적은 343,266.7㎡, 조합원 수는 3,863명으로 공개되어 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업 |
| 위치 | 서울 송파구 신천동 7번지 일대 |
| 사업 방식 | 장미1·2·3차 통합 재건축 |
| 정비구역 면적 | 343,266.7㎡ |
| 조합원 수 | 3,863명 |
| 기존 세대수 | 3,522세대 |
3. 현재 진행상황
현재 잠실 장미아파트 재건축은 사업시행인가 전 단계입니다. 정비사업 정보몽땅에는 현재 단계가 조합설립인가로 표시되어 있고, 조합설립인가는 2020년 3월 24일 받은 것으로 공개되어 있습니다.
이후 2026년 3월 19일 서울시 도시계획위원회에서 정비계획 변경 및 경관심의안이 수정가결됐습니다.
| 시점 | 진행 내용 |
|---|---|
| 2005.12.25 | 정비구역 지정 |
| 2016.06.28 | 조합설립추진위원회 승인 |
| 2020.03.24 | 조합설립인가 |
| 2025.10.01 | 서울시 심의 보류 |
| 2026.03.19 | 정비계획 변경 및 경관심의 수정가결 |
| 2026.04.23 | 송파구 재공람 공고 |
| 2026.06 현재 | 사업시행인가 전, 시공사 선정 전 |
정리하면 큰 계획은 통과됐지만, 아직 이주나 철거 단계는 아닙니다. 지금은 정비계획 수정가결 이후 후속 행정과 다음 인허가를 준비하는 구간으로 보는 게 맞습니다.
4. 남은 절차
잠실 장미아파트 재건축의 남은 절차는 꽤 많습니다. 앞으로는 시공사 선정, 통합심의, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공 순서로 이어질 가능성이 큽니다.
| 남은 절차 | 의미 |
|---|---|
| 시공사 선정 | 어느 건설사가 지을지 결정 |
| 통합심의 | 건축·교통·환경 등 심의 절차 |
| 사업시행인가 | 사업계획을 행정적으로 승인 |
| 관리처분인가 | 조합원 권리가액·분담금·분양계획 구체화 |
| 이주·철거 | 실제 공사 준비 단계 |
| 착공·일반분양 | 공사 시작 및 일반분양 진행 |
| 준공·입주 | 완공 후 입주 |
재건축에서 가장 중요한 변곡점은 사업시행인가와 관리처분인가입니다. 특히 분담금, 일반분양 물량, 조합원별 선택 평형은 관리처분 단계에서 훨씬 명확해집니다.
5. 예상 입주시기
잠실 장미아파트 재건축 예상 입주시기는 아직 확정할 수 없습니다. 현재 사업시행인가 전 단계라서, 빠르게 진행된다는 가정과 지연 가능성을 함께 봐야 합니다.
현실적으로는 빠르면 2034년 전후, 보수적으로는 2035~2036년 이후까지도 열어두고 보수적으로 체크하는 것이 좋습니다.
| 단계 | 예상 기간 | 예상 시점 |
|---|---|---|
| 정비계획 고시·후속 행정 | 3~6개월 | 2026년 하반기 |
| 시공사 선정 | 6~12개월 | 2026년 말~2027년 |
| 통합심의·사업시행인가 준비 | 12~24개월 | 2027~2028년 |
| 사업시행인가 | 변동 가능 | 2028년 전후 |
| 감정평가·조합원 분양신청 | 6~12개월 | 2028~2029년 |
| 관리처분인가 | 12~18개월 | 2029~2030년 |
| 이주·철거 | 12~24개월 | 2030~2032년 |
| 착공·일반분양 | 착공 전후 | 2031~2032년 |
| 공사·준공·입주 | 36~48개월 | 2034~2036년 |
이 표는 확정 일정이 아니라 현재 단계에서 역산한 참고용입니다. 재건축은 조합 내부 일정, 인허가, 공사비, 시장 상황에 따라 1~2년 이상 달라질 수 있습니다.
6. 사업규모 정리
잠실 장미아파트 재건축은 기존 3,522세대에서 총 5,105세대 규모로 계획됐습니다. 서울시 자료에 따르면 공공주택 551세대가 포함되고, 용적률 300% 이하, 높이 184m 이하, 최고 49층 이하로 계획되어 있습니다.
또 공원 3개소, 중앙광장, 공공보행통로, 동주민센터와 어린이도서관 등 공공시설도 함께 들어갈 예정입니다.
| 구분 | 계획 내용 |
|---|---|
| 기존 세대수 | 3,522세대 |
| 계획 세대수 | 5,105세대 |
| 증가 세대수 | 1,583세대 |
| 공공주택 | 551세대 |
| 최고 층수 | 최고 49층 이하 |
| 최고 높이 | 184m 이하 |
| 용적률 | 300% 이하 |
단순히 새 아파트를 짓는 사업이 아니라, 한강과 잠실나루역을 연결하는 도시 구조 개편 성격도 있습니다.
그래서 교통계획과 공공보행통로 계획도 앞으로 중요한 체크포인트가 됩니다.
7. 공개된 평형 정보
공개 보도자료와 재공람 관련 보도를 보면 전용면적별 권리자 분양가 추정 자료가 일부 나와 있습니다. 전용 69㎡, 84㎡, 94㎡, 110㎡, 129㎡, 149㎡, 196㎡ 펜트하우스 타입이 언급됐습니다.
다만 이 자료는 최종 평면도나 일반분양 확정 평형표가 아니라, 추정 자료 성격으로 봐야 합니다.
| 전용면적 | 대략 체감 평형 | 공개된 타입 |
|---|---|---|
| 69㎡ | 약 29평대 | A·B·C |
| 84㎡ | 약 34평형 | A·B·C·D·E |
| 94㎡ | 약 38평형 | A·B·C |
| 110㎡ | 약 44평형 | A·B·C |
| 129㎡ | 약 50평형대 | A |
| 149㎡ | 약 59평형대 | A |
| 196㎡ PH | 펜트하우스 | A~F |
현재 시점에서 실수요자가 가장 많이 볼 타입은 전용 84㎡일 가능성이 큽니다. 다만 조합원 배정과 일반분양 물량은 관리처분 단계 전까지 계속 달라질 수 있습니다.
8. 일반분양 물량
잠실 장미아파트 재건축 일반분양 물량은 아직 확정되지 않았습니다. 현재 공개된 총 세대수, 공공주택 수, 조합원 수를 바탕으로 단순 계산만 해볼 수 있습니다.
관리처분인가 전까지는 실제 일반분양 세대수, 타입별 물량, 분양가는 모두 변동 가능성이 큽니다.
| 계산 방식 | 단순 추정 |
|---|---|
| 총 5,105세대 – 공공주택 551세대 – 기존 3,522세대 | 약 1,032세대 |
| 총 5,105세대 – 공공주택 551세대 – 조합원 3,863명 | 약 691세대 |
정확한 일반분양 물량은 조합원 분양신청과 관리처분계획이 나와야 확인할 수 있습니다.
9. 분담금 예시
잠실 장미아파트 재건축 분담금은 아직 확정된 값이 아닙니다. 공개 보도 기준 추정비례율은 86.68%로 언급됐고, 전용 84A 권리자 분양가 추정액은 약 23억 2,400만 원으로 나왔습니다.
분담금은 보통 “조합원 분양가 – 권리가액” 구조로 이해하면 쉽습니다.
| 종전자산평가액 가정 | 권리가액, 86.68% 적용 | 84A 선택 시 단순 결과 |
|---|---|---|
| 24억 | 약 20.80억 | 분담금 약 2.44억 |
| 26억 | 약 22.54억 | 분담금 약 0.70억 |
| 28억 | 약 24.27억 | 환급 약 1.03억 |
| 30억 | 약 26.00억 | 환급 약 2.76억 |
10. 주변 신축·준신축 30평대 시세 참고
현재 주변 시세는 입주시점 시세와 비교할 수 없습니다. 입주시점에 주변 시세는 과거 시세가 되기 때문입니다. 가격 체크 정도로 확인하시면 좋을 듯합니다.
| 단지 | 상태 | 평형 | 공개 노출 기준 가격 |
|---|---|---|---|
| 잠실래미안아이파크 | 2025년 12월 입주 신축급 | 34평 | 분양권·입주권 평균 약 42.5억 |
| 파크리오 | 2008년 입주, 장미 인접 | 33평 | 최근 실거래 평균 약 30.0억 |
| 잠실엘스 | 2008년 입주, 잠실 대표 단지 | 33평 | 최근 실거래 평균 약 34.0억 |
| 헬리오시티 | 2018년 입주, 송파 대단지 | 38평 | 최근 실거래 평균 약 32.5억 |
주변 단지를 보면 잠실 핵심권 30평대는 이미 30억대 이상에서 움직이는 모습입니다.
다만 장미 입주시점에는 시장 사이클, 금리, 공급량, 브랜드, 조망, 동·층·향에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있습니다.
11. 입주시점 시세 전망
2019년 6월 14.6억에서 2026년 6월 32.5억으로 올랐습니다. 총 상승액은 17.9억, 총 상승률은 약 122.6%, 연평균 복리 상승률은 약 12.1%입니다.
잠실 장미아파트 재건축의 입주시점 가격은 확정 예측이 아니라, 8%·10%·12% 복리 예상 값으로만 참고하는 게 좋습니다.
| 기준 | 가격 |
|---|---|
| 2019년 6월 32평 실거래 | 14.6억 |
| 2026년 6월 32평 실거래 | 32.5억 |
| 총 상승액 | 17.9억 |
| 총 상승률 | 약 122.6% |
| 연평균 복리 상승률 | 약 12.1% |
2034년 6월 입주 가정, 8년 후
| 연평균 상승률 | 예상 시세 |
|---|---|
| 8% | 약 60.2억 |
| 10% | 약 69.7억 |
| 12% | 약 80.5억 |
2035년 6월 입주 가정, 9년 후
| 연평균 상승률 | 예상 시세 |
|---|---|
| 8% | 약 65.0억 |
| 10% | 약 76.6억 |
| 12% | 약 90.1억 |
2036년 6월 입주 지연 가정, 10년 후
| 연평균 상승률 | 예상 시세 |
|---|---|
| 8% | 약 70.2억 |
| 10% | 약 84.3억 |
| 12% | 약 100.9억 |
이 계산은 과거 상승률을 기반으로 한 단순 복리 예상 값입니다. 실제 입주시점 시세는 금리, 부동산 정책, 잠실 공급량, 일반분양가, 브랜드, 한강 조망 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
12. 체크해야 할 변수
앞으로 가장 먼저 봐야 할 것은 시공사 선정입니다. 공개 보도에 따르면 조합은 이르면 2026년 안으로 시공자 선정에 나설 계획으로 언급됐지만, 아직 선정 결과는 확인되지 않았습니다.
시공사가 정해지면 브랜드, 공사비, 특화설계, 일반분양가 기대치가 함께 움직일 수 있습니다.
| 변수 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 시공사 선정 | 브랜드와 공사비 결정 |
| 공사비 | 분담금과 사업성에 직접 영향 |
| 통합심의 | 건축·교통·환경 계획 확정 |
| 관리처분인가 | 조합원 분담금과 일반분양 물량 구체화 |
| 이주 속도 | 착공과 입주시점 좌우 |
| 시장 분위기 | 입주시점 시세와 분양가에 영향 |
FAQ
Q1. 지금 어느 단계인가요?
현재는 조합설립인가 이후, 정비계획 변경 수정가결과 재공람을 거친 상태입니다. 즉, 잠실 장미아파트 재건축은 사업시행인가 전 단계로 보는 게 가장 정확합니다. 이주나 철거가 바로 시작되는 단계는 아직 아닙니다.
Q2. 시공사는 정해졌나요?
아직 시공사는 정해지지 않았습니다. 공개 보도에서는 조합이 2026년 안에 시공자 선정에 나설 계획이라는 내용이 있지만, 선정 결과가 나온 것은 아닙니다.
시공사 선정 이후 공사비와 브랜드 윤곽이 더 분명해질 가능성이 큽니다.
Q3. 일반분양은 얼마나 나올까요?
일반분양은 아직 확정 전입니다. 공개 세대수와 조합원 수를 단순 계산하면 약 600~1,000세대 안팎 가능성을 참고할 수 있지만, 실제 물량은 관리처분 단계에서 확정됩니다.
핵심 요약
| 핵심 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현재 단계 | 사업시행인가 전 |
| 사업 방식 | 장미1·2·3차 통합 재건축 |
| 기존 세대수 | 3,522세대 |
| 계획 세대수 | 5,105세대 |
| 공공주택 | 551세대 |
| 최고 층수 | 49층 이하 |
| 시공사 | 아직 미선정 |
| 일반분양 | 확정 전, 단순 추정 약 600~1,000세대 안팎 |
| 예상 입주 | 빠르면 2034년 전후, 보수적으로 2035~2036년 이후 |
| 가장 중요한 변수 | 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가, 공사비 |
참고 자료, 출처
서울시 보도자료, 정비계획 수정가결 및 5,105세대 공급 계획
서울시 신속통합기획 자료, 입지와 교통·보행 계획
서울시 정비사업 정보몽땅, 사업개요와 조합원 수
서울시 정비사업 정보몽땅, 추진단계와 진행경과
송파구청 재공람 공고
위클리한국주택경제신문, 추정비례율·권리자 분양가·시공자 선정 계획 보도
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