도곡삼익아파트 재건축 입주까지, 분담금과 시세 핵심 변수 정리

도곡삼익아파트 재건축은 강남구 도곡동에 있는 1983년 준공 구축 단지로, 34평 실거래가 26.3억이 확인됩니다. 정비계획(공개자료) 기준으로 정비구역 17,655㎡, 3종일반주거지역, 용적률 300%·최고 30층 계획이 잡혀 있습니다.

추진경과에는 2025년 6월 추진위 변경 승인과 2025년 1월 관련 업체 선정이 기록돼 있고, 조합설립인가 이후 단계는 아직 표시되지 않습니다. 핵심은 조합 설립 이후 일반분양·공사비·비례율이 확정되며 분담금이 결정된다는 점입니다.

1. 도곡삼익아파트 재건축 단지

도곡삼익은 정비구역 면적 17,655㎡, 제3종일반주거지역(일반미관지구)로 표시돼 있습니다. 건축계획에는 용적률 300%, 최고 96m, 지상 30층/지하 3층 같은 큰 계획을 확인할 수 있습니다.

여기서 첫 포인트는 “계획상 최대치가 보인다”는 점이고, 실제 확정은 인허가를 지나며 바뀔 수 있습니다. 그래서 지금은 가능 범위를 먼저 잡는 게 중요합니다.

사업개요 핵심 수치(공식 공개)

항목	공개값
정비구역 위치	강남구 도곡동 869(논현로218) 일대
정비구역 면적	17,655㎡
용도지역/지구	제3종일반주거지역 / 일반미관지구
건폐율/용적률	20% / 300%
높이/층수	96m / 지상 30층·지하 3층
토지등소유자 수	273명
조합원 수(현재 표기)	0명

• “조합원 수 0명” 표기는 아직 조합설립인가 단계 전으로 읽는 게 합리적입니다. (조합 설립되면 조합원 집계가 잡히는 흐름이 일반적입니다.)

2. 도곡삼익아파트 재건축 단지 실거래 상승분을 ‘연복리’로

34평 기준으로 2019년 6월 11.8억 → 2025년 11월 26.3억이면, 총수익률만 보면 숫자가 커 보입니다. 하지만 재건축 투자에서 중요한 건 “총수익률”보다 연복리 속도예요. 기간이 길어질수록, 같은 총수익도 체감이 달라지니까요.

정리

구분	값
시작(2019.06)	11.8억
최근(2025.11)	26.3억
총수익률	약 +122.9%
연복리(CAGR)	약 +13.3%/년

• 연복리 13%대면 “부동산 상승장 한 구간을 제대로 탔다”는 속도입니다. 다만 재건축은 이후 구간에서 ‘시간’이 수익률을 다시 깎을 수도 있습니다(지연·공사비·분담금).

3. 현재 진행상황

도곡삼익아파트 재건축은 서울시 정비사업 정보몽땅 추진경과에는 “추진위원회 변경 승인일이 2025년 6월 26일(동의율 93.77%)”로 표시됩니다. 같은 화면에서 정비사업전문관리업자와 설계자 ‘업체선정’은 2025년 1월 25일, 계약 변경은 2025년 8월 9일로 확인됩니다.

반면 조합설립인가·사업시행인가·시공자선정·관리처분인가 항목은 날짜가 비어 있고, 사업개요에서도 조합원 수가 0명으로 표기돼 있습니다.

추진경과에서 확인되는 최신 기록(도곡삼익)

구분	최근 기록	날짜/수치
추진위원회 승인(변경)	(변경)승인	2025-06-26 / 동의율 93.77%
정비사업전문관리업자	업체선정 / 계약(변경)	2025-01-25 / 2025-08-09
설계자	업체선정 / 계약(변경)	2025-01-25 / 2025-08-09
조합설립인가 이후	조합설립인가·사업시행인가·시공자선정·관리처분인가	현재 화면에서 날짜 미표기

4. 입주까지 남은 단계와 예상기간

재건축은 한 번에 끝나는 일이 아니라, 단계마다 넘어야 할 절차가 이어지는 구조입니다. 그래서 “몇 년 걸린다”처럼 한 줄로 정리하면, 어디에서 시간이 늘어나는지 파악하기 어렵습니다.

도곡삼익아파트 재건축을 지금 단계(추진위 기준)에서 입주까지 남은 절차를 단계별로 나눠 정리해보겠습니다. 아래 기간은 서울 재건축에서 자주 나오는 범위라 참고용으로 보면 좋고, 단지 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

남은 절차 + 예상기간(현재 위치: 추진위 승인 이후 구간)

순서	남은 단계	보통 걸리는 기간(범위)	지연이 생기는 흔한 이유
1	조합설립인가	6~18개월	동의율 보완, 서류/총회, 행정 검토
2	시공자 선정	4~10개월	입찰 유찰, 조건 협상, 총회 일정
3	사업시행인가	12~24개월	설계/교통/경관/심의, 인허가
4	관리처분인가	10~18개월	분양가·비례율·분담금, 이견 조정
5	이주·철거	8~16개월	이주비, 명도, 세입자/권리관계
6	착공~준공	36~48개월	공사비/자재, 공정 관리
7	이전고시·입주	3~8개월	등기/청산 절차

5. 시공사 선정은

법령 정보 기준으로 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰(또는 요건 충족 시 수의계약)로 시공자를 선정해야 합니다. 즉, 추진위원회 단계에서는 “시공사 선정”이 본게임으로 들어가기 어렵고, 조합이 서야 움직입니다.

이 구간에서 투자자들이 보는 건 “어느 브랜드냐”보다 “조건(공사비/사업비/무상옵션/이주비 등)”이에요. 겉으로 화려해도, 조건이 분담금으로 다시 돌아오면 체감이 바뀝니다.

단계	가능한 시점	결정 방식
시공자 선정	조합설립인가 이후	조합총회 의결(경쟁입찰 원칙)

• 도곡삼익아파트 재건축은 아직 조합설립인가 단계가 공식 추진경과에 표시되지 않으니, 시공사 선정은 그 다음 구간으로 보는 게 정확합니다.

6. 일반분양

공식 사업개요의 주택공급계획에는 전용면적 구간(60㎡ 이하, 60~85㎡, 85㎡ 초과)과 임대 항목이 표기돼 있습니다. 다만 현재 화면만으로는 “총세대/일반분양 세대”가 한 줄로 명확히 떨어지지 않습니다.

핵심은 하나입니다. 일반분양 물량과 분양가, 진행 속도가 총수입을 좌우하고, 그 결과가 비례율과 분담금으로 그대로 연결됩니다. 그래서 일반분양을 막연한 기대만으로 보면 판단이 흔들릴 수 있고, 물량·가격이 숫자로 확인되는 시점부터 계산이 훨씬 또렷해집니다.

일반분양이 영향을 주는 3가지

• 총수입(분양수입)
• 비례율(총수입-총사업비가 커질수록 유리)
• 조합원 분담금(권리가액과의 차이로 체감)

• “일반분양이 늘면 무조건 좋다”로 끝내면 반쪽입니다. 늘어난 만큼 “사업비(공사비·금융비)”가 같이 커지면, 결과가 달라집니다.

7. 분담금 계산

분담금은 복잡해 보이지만, 조합원 입장에서는 계산의 구조가 단순합니다. 내가 배정받을 새 아파트의 조합원 분양가에서, 기존 집이 사업 안에서 인정받는 금액인 권리가액을 빼면 분담금이 됩니다.

권리가액은 보통 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 산정하는 방식으로 설명됩니다. 그래서 감정평가와 비례율은 결국 내가 추가로 부담할 금액과 바로 연결됩니다.

조합원 분담금 기본식(개인 기준)

항목	계산
권리가액	종전자산 감정평가액 × 비례율
분담금	조합원 분양가 − 권리가액

• 종전자산 감정평가 20억, 비례율 105%면 권리가액은 21억입니다. 조합원 분양가가 30억이면 분담금은 9억이 됩니다. (숫자는 이해를 돕기 위한 예시)

8. 도곡삼익아파트 재건축 주변 30평대 시세

도곡삼익아파트 재건축 단지 34평은 호갱노노 기준 최근 실거래가 26.3억이 확인됩니다. 같은 도곡동 준신축 성격의 도곡렉슬 33평은 2025-11-08 실거래 40억이 잡힙니다.

비교 기준(30평대 중심)

구분	단지	평형	가격(노출/실거래)
구축(재건축 기대)	도곡삼익	34평	26.3억
준신축(대장급)	도곡렉슬	33평	40억
인근 비교군(참고)	도곡우성	30평대	20억
인근 비교군(참고)	도곡한신	30평대	27억
인근 비교군(참고)	역삼럭키	33평	23억

” 더 많은 금융, 부동산, 재테크 정보가 궁금하다면 아래 글도 참고해 보세요. “

신림7구역 재개발 사업개요 총정리: 평형·분양·분담금·청약·입주까지

9. 입주 시점 시세

도곡삼익아파트 재건축은 입주가 언제냐에 따라 시장 국면이 달라지고, 그때 경쟁 단지 가격도 달라집니다. 그래서 “정확히 얼마”가 아니라, 근거가 있는 가격 구간으로 잡겠습니다. 기준점은 현재 26.3억(도곡삼익)과 40억(도곡렉슬)입니다.

34평 입주 시점 가격대(근거: 현재 실거래 + 준신축 대장 가격)

구간	입주 시점 34평 시세 가정	이렇게 잡는 이유
보수	32~35억	현재가(26.3)에서 프리미엄 일부만 반영
중간	36~41억	준신축 대장(렉슬 40억) 수준으로 수렴
강세	42~48억	신축·브랜드·희소성 프리미엄이 추가로 붙는 경우