<업데이트 2026. 2. 26 > 압구정3구역 재건축 진행상황과 입주 시점·분담금·미래가치 총정리
서울 강남 압구정3구역 재건축이 2025년 10월 “서울시 도시계획위원회 ‘수정 가결’”을 받으며 본격 추진됩니다. 총 5,175가구 규모, 최고 70층(약 250m) 초고층 랜드마크 타워 2개 동이 포함된 단지로, 한강변 최전면 입지를 자랑합니다.
서울의 새로운 스카이라인으로 평가되며, 예상 입주 시기는 2032~2033년입니다. 도시계획 승인으로 초고층 재건축이 확정된 만큼, 향후 시공사 경쟁과 분양가가 최대 관심사로 떠오르고 있습니다.
1, 현재 진행 단계
서울 강남권 재건축의 중심, 압구정3구역이 2025년 10월 서울시 도시계획위원회 심의에서 ‘수정 가결’ 되며 본격적인 사업 추진 단계에 들어섰습니다.
도계위는 조합이 제출한 정비계획 변경안을 조건부 승인하며, 사업의 가장 큰 관문을 사실상 통과했습니다.
핵심 변경 내용
- 랜드마크 동 4개 → 2개 동 축소
- 최고 77층 → 70층(약 250m)으로 조정
- 용적률 300% 이하 제한
- 보행로 개방 및 공공기여 확대
최근 진행 상황 요약
- 정비계획 변경 : 랜드마크 2개동, 최고 250m (2025.10)
- 총 가구수 : 5,175가구 (공공 641 포함)
- 용적률 : 300% 이하 (조정 완료)
▶ 압구정3구역은 도시계획 단계에서 ‘초고층 허용’이 명확히 결정된 드문 사례로, 향후 사업 속도가 빠를 것으로 전망됩니다.
2, 시공사 선정 예상 시기
시공사 선정은 2026년 상반기가 유력하며, 조합 총회와 입찰 절차를 거칠 예정입니다. 압구정 일대는 상징성이 큰 만큼 국내 대표 건설사들의 경쟁이 예상됩니다. 입찰 조건 확정까지 최소 6개월 이상은 필요합니다.
정리
- 2026 상반기: 입찰 공고 예상
- 참여 후보: 삼성·현대·GS 등 대형 건설사 거론
- 입찰 경쟁이 치열할수록 브랜드 가치 상승
• 압구정 2구역의 경우 현대건설과 GS건설이 경쟁한 바 있으며, 3구역은 규모와 상징성 면에서 이보다 더 큰 관심을 받을 가능성이 있습니다.
3, 주요 리스크 및 변수
정비계획은 통과됐지만, 아직 해결해야 할 변수도 남아 있습니다.
- 일부 필지가 서울시·현대건설 명의 등기로 되어 있음
- 조합원 77명이 현대건설을 상대로 소유권 이전 소송 진행 중
- 한강 덮개공원 계획은 환경청 반대 입장으로 무산 가능성 높음
- 서울시의 공공기여 확대 요구(보행교·공원 조성비 약 4,000억 원)
- 이에 따라 조합원 추가 분담금 약 2~3억 원 증가 가능성 제기
▶ 대규모 단지 특성상, 조합 내부 이해관계 조정과 행정 절차 지연 가능성을 함께 관리해야 합니다.
4, 압구정3구역 입지 장점
압구정3구역은 한강변 최전면에 위치해 대부분 세대에서 한강 조망이 가능합니다.
청담·압구정 로데오·강남대로와 맞닿아 생활 인프라가 최상급입니다. 교통망 역시 3호선, 분당선, 7호선, 향후 GTX 환승까지 확보됩니다.
입지 장점 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 한강 조망 | 전 세대 리버뷰 가능성 높음 |
| 생활 인프라 | 청담·압구정 로데오 상권 인접 |
| 교통 | 지하철 3·7호선, 분당선, GTX 예정 |
• 리버뷰 단지는 분양가가 평균 20% 이상 높게 형성되는 경우가 많으며, 이는 압구정3구역의 향후 가치를 설명하는 근거가 됩니다.
5, 서울의 랜드마크 가능성
압구정3구역에는 최고 70층(약 250m)의 랜드마크 타워 2개 동이 포함됩니다. 나머지 아파트는 50층 이하로 설계되어 조화로운 스카이라인을 형성합니다.
한강을 마주한 초고층 단지는 ‘강남의 새로운 63빌딩’이라는 평가가 나옵니다.
정리
- 랜드마크: 70층 2개 동, 최고 250m
- 일반동: 50층 이하
- 개방형 보행축으로 한강공원과 연결
• 기존 강남 아파트가 단순 주거공간이었다면, 3구역은 상징성과 공공성을 동시에 갖춘 ‘서울 대표 랜드마크’로 자리 잡게 됩니다.
6, 입주시기 예상
시공사 선정 후 사업시행·관리처분인가, 이주·철거까지 약 3년이 소요됩니다. 착공 후 공사 기간은 3~4년으로, 전체 일정은 최소 6~7년 이상입니다. 따라서 입주는 2032~2033년 전후로 보는 것이 합리적입니다.
단계별 예상 소요기간
| 단계 | 기간 | 예상 시점 |
|---|---|---|
| 시공사 선정 | 6~12개월 | 2026 |
| 사업시행/관리처분 | 약 2년 | 2026~2028 |
| 이주·철거 | 1~1.5년 | 2028~2029 |
| 착공 → 준공 | 3~4년 | 2029~2032 |
| 입주 | – | 2032~2033 |
• 송파 헬리오시티(9,500세대)도 착공부터 입주까지 약 3년 반이 걸렸습니다. 규모가 큰 단지일수록 시간이 길어진다는 점에서 3구역 역시 8년 내외로 보는 것이 안전합니다.
7, 단계별 진행 속도 분석
압구정3구역은 대규모 단지와 초고층 설계라는 특성상 속도보다 안정성을 중시해야 합니다.
등기 불명확 토지와 상가 조정 문제는 일정 지연 요인이 될 수 있습니다. 하지만 이미 정비계획에서 초고층 설계가 승인된 만큼, 큰 틀은 바뀌지 않을 것으로 보입니다.
정리
- 장점: 서울시 승인으로 초고층·랜드마크 확정
- 변수: 토지 지분 정리, 상가 분쟁, 인허가 보완
- 전체 일정: 지금으로부터 약 8년
• 같은 압구정권인 2구역·5구역 역시 시공사 선정 이후 평균 7~8년 소요 전망이 제시되고 있어, 3구역 역시 비슷한 흐름을 따를 것으로 보입니다.
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7, 마무리
압구정3구역은 단순한 아파트 단지를 넘어, 서울의 새로운 스카이라인과 주거의 상징이 될 프로젝트입니다.
현재는 시공사 선정 전 단계지만, 2033년 입주가 현실화되면 ‘대한민국 최고 입지의 랜드마크 단지’라는 평가가 자연스럽게 따라올 것입니다.