성산시영아파트 재건축은 서울 서북권 정비사업 중에서도 규모와 진행 속도를 동시에 주목해야 하는 단지입니다.
이미 조합설립인가 단계는 마무리되었으며, 현재는 감정평가와 시공사 선정을 준비하는 과정에 있습니다. 따라서 지금은 단순한 기대감을 넘어 사업의 실질적인 진행 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
특히 입주까지의 남은 일정, 추가 분담금의 변동 가능성, 일반분양 조건 등을 종합적으로 고려해야 하며, 입주 시점의 예상 시세까지 정리해 보겠습니다.
1. 현재 단계
성산시영아파트 재건축은 현재 조합설립인가를 완료하고 감정평가에 착수한 상태입니다.
2025년 12월 조합설립인가를 받은 이후, 2026년 4월 총회 일정이 계획되어 있으며 하반기에는 시공사 선정 절차가 진행될 것으로 보입니다.
| 구분 | 확인 내용 | 확인 시점 |
| 정비구역 지정 | 서울시 정비구역 지정 고시 | 2023년 12월 |
| 조합설립인가 | 마포구청 인가 완료 | 2025년 12월 22일 |
| 조합 후속 절차 | 감정평가법인 선정 착수 | 2026년 3월 |
| 총회 일정 | 임시총회 예정 | 2026년 4월 25일 |
| 다음 핵심 절차 | 시공사 선정 추진 | 2026년 하반기 목표 |
조합설립인가 전후의 차이는 큽니다. 인가 전에는 사업의 불확실성이 존재하지만, 현재는 감정평가와 시공사 선정 단계로 넘어왔기에 구체적인 사업비와 분담금 논의가 본격화되는 시점입니다.
2. 사업 규모
성산시영아파트 재건축은 서울 마포구 성산동 446-0 일대에서 진행되는 대규모 정비사업입니다.
기존 3,710세대를 최고 40층, 총 4,823세대로 신축하는 계획이 수립되어 있습니다. 단지 규모가 큰 만큼 일반분양, 공공주택, 조합원 물량의 구성이 사업성에 직결되는 구조입니다.
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 서울 마포구 성산동 446-0 일대 |
| 구역면적 | 182,618.4㎡ |
| 기존 세대수 | 3,710세대 |
| 재건축 후 세대수 | 4,823세대 |
| 계획 층수 | 최고 40층 |
| 동수 | 30개 동 |
| 용적률 | 약 299.96% |
| 공공주택 포함 여부 | 포함, 516세대 |
세대수가 크게 증가하면 일반분양 물량이 확보되어 사업성이 좋아질 수 있습니다. 다만 공공주택 물량이 함께 들어가 있어, 세대수가 늘어난다고 바로 사업성이 좋아진다고 보기는 어렵습니다. 실제 판단은 일반분양 규모와 사업비, 조합원 부담까지 같이 봐야 합니다.
3. 남은 일정
성산시영아파트 재건축 과정에서 현재 가장 중요한 일정은 감정평가 이후의 절차들입니다.
감정평가가 완료되어야 종전자산가액과 비례율을 산출할 수 있으며, 이를 바탕으로 시공사 선정과 사업시행인가가 진행됩니다. 이후 관리처분인가와 이주, 철거를 거쳐 착공이 이루어져야 구체적인 입주 시기가 정해집니다.
| 단계 | 예상 진행 내용 | 예상 기간 |
| 1 | 감정평가·정비업체 선정 | 2026년 상반기 |
| 2 | 시공사 선정 | 2026년 하반기 |
| 3 | 사업시행인가 준비 및 심의 | 2027년~2028년 |
| 4 | 관리처분인가 | 2028년~2029년 |
| 5 | 이주·철거 | 2029년~2030년 |
| 6 | 착공·공사 | 2030년~2033년 |
| 7 | 준공·입주 | 2033년 하반기~2034년 |
4. 입주 예상시기
성산시영아파트 재건축의 입주 시점은 2033년 하반기에서 2034년 전후가 될 가능성이 높습니다.
조합 측에서는 약 7년 정도의 기간을 예상하지만, 대규모 사업은 공사비 협상이나 인허가 일정에 따라 1년 이상의 변동이 생기는 경우가 많습니다. 따라서 상황에 따라 예상 기간을 여유롭게 보는 것이 좋습니다.
| 구분 | 예상 입주 시점 | 전제 |
| 빠른 경우 | 2033년 하반기 | 시공사 선정과 인허가가 신속하게 진행될 시 |
| 중간 경우 | 2034년 상반기 | 일반적인 대형 재건축 추진 속도 적용 시 |
| 보수적 경우 | 2034년 이후 | 공사비 협상 지연 및 관리처분 일정 차질 시 |
5. 시공사와 브랜드
성산시영아파트 재건축은 아직 시공사가 최종 선정되지 않은 단계입니다.
따라서 구체적인 브랜드명도 확정되지 않았으며, 특정 브랜드를 단정하기는 이릅니다. 다만 주요 대형 건설사들이 해당 사업지에 높은 관심을 보이고 있다는 점이 긍정적인 요소로 작용하고 있습니다.
| 항목 | 현재 상태 |
| 시공사 | 미선정 |
| 브랜드명 | 미정 |
| 관심 건설사 | 삼성물산, 현대건설, GS건설 등 거론 |
| 설계사 | ANU디자인그룹·나우동인 컨소시엄 관련 보도 |
브랜드는 시공사 선정이 완료된 이후 결정됩니다. 지금은 브랜드에 대한 기대감보다 시공사 선정 조건과 공사비 책정 범위가 어떻게 형성되는지를 먼저 확인해야 합니다.
6. 성산시영아파트 재건축 평형 구성
단지의 평형은 전용면적 기준 49㎡부터 118㎡까지 다양하게 계획되어 있습니다.
전체 구성 중 84㎡의 비중이 가장 높고 59㎡가 그 뒤를 잇고 있습니다. 대형 평형 위주의 구성보다는 중소형과 이른바 ‘국민평형’ 중심으로 단지가 설계되었습니다.
| 전용면적 | 세대수 | 비고 |
| 49㎡ | 701세대 | 일부 공공주택 포함 |
| 59㎡ | 1,399세대 | 수요가 많은 중소형 평형 |
| 74㎡ | 265세대 | 상대적으로 적은 물량 |
| 84㎡ | 2,178세대 | 단지를 대표하는 주력 평형 |
| 118㎡ | 280세대 | 희소성 있는 대형 평형 |
| 합계 | 4,823세대 | 전체 공급계획 기준 |
기존 21평 소유자들이 주로 59㎡나 84㎡ 신청을 고려할 것으로 보입니다. 조합원들의 신청이 특정 평형에 집중될 가능성이 크므로 향후 분담금 산정 및 배정 경쟁 상황을 면밀히 살펴야 합니다.
7. 성산시영아파트 재건축 일반분양 물량
일반분양 물량은 아직 공식적으로 확정되지 않았습니다.
총 4,823세대 중 516세대가 공공주택으로 포함되며, 실제 일반분양 세대수는 조합원들의 평형 신청 결과에 따라 결정됩니다. 현재 시장에서는 약 500~600세대 정도를 예상치로 보고 있습니다.
| 항목 | 수치 |
| 총 세대수 | 4,823세대 |
| 공공주택 | 516세대 |
| 분양주택+조합원 물량 | 약 4,307세대 |
| 일반분양 추정치 | 약 500~600세대 내외 |
일반분양 물량은 사업 수익성과 분담금 규모에 큰 영향을 미칩니다. 다만 현재 거론되는 수치는 추정치일 뿐이므로, 실제 조합원 분양 신청 이후 확정되는 숫자를 확인해야 합니다.
8. 분담금 정보
성산시영아파트 재건축은 아직 확정 분담금이 나온 상태가 아닙니다. 현재는 감정평가가 진행되는 단계라 종전자산가액과 비례율이 정리되지 않았습니다.
그래서 지금 알려진 금액은 확정 수치가 아니라, 설명회 자료나 보도에 나온 추정치로 보는 것이 맞습니다.
| 구분 | 공개된 추정 내용 |
| 감정평가 예시 | 20평 10.1억, 21평 10.7억, 25평 12.5억 수준 |
| 조합원 분양가 추정 | 49㎡ 10.4억, 59㎡ 12.7억, 84㎡ 16.5억, 118㎡ 21.4억 |
| 추가분담 예시 | 20평 → 59㎡ 약 2.6억, 23평 → 84㎡ 약 4억 수준 |
| 확정 여부 | 미확정 |
소유 평형과 신청 평형에 따라 분담금 차이가 상당히 발생합니다. 지금은 확정 금액을 예단하기보다 본인이 희망하는 평형에 따른 자금 계획을 세우는 것이 실질적인 접근법입니다.
9. 성산시영아파트 재건축 예상분양가
일반분양가는 아직 발표되지 않았으나 인근 마포구 신축 단지들의 분양가를 통해 범위를 가늠해 볼 수 있습니다.
마포자이힐스테이트 라첼스와 마포푸르지오어반피스가 주요 비교 지표가 됩니다.(미래 시점에서 분담금을 예측하긴 어렵습니다. 참고로만 확인하세요)
| 비교 단지 | 전용 59㎡ 기준 | 전용 84㎡ 기준 | 3.3㎡당 수준 |
| 마포자이힐스테이트 라첼스 | 12.5억~13.4억 | 16.4억~17.4억 | 약 5,150만원 |
| 마포푸르지오어반피스 | 약 11.4억 수준 | 15억대 후반 | 약 4,400만원 |
| 성산시영 예상 범위 | 13억~15억 추정 | 18억~21억 추정 | 공식 발표 전 추정치 |
성산시영의 분양 시점은 아직 시간이 남아 있습니다. 최근 마포의 분양가 추세를 고려할 때, 예상가보다 낮게 책정되기는 어려울 것이며 브랜드 가치에 따라 84㎡의 체감가는 더 높아질 수 있습니다.
10. 과거 시세와 상승률
성산시영아파트 재건축의 21평 시세는 지난 몇 년간 상당한 변화를 보였습니다.
2019년 4월 6억 원 수준에서 2025년 11월 13억 7천만 원으로 상승한 수치는 부동산 시장의 전반적인 흐름과 재건축에 대한 기대감이 복합적으로 작용한 결과입니다.
| 기준 시점 | 가격 |
| 2019년 4월 | 6억 원 |
| 2025년 11월 | 13억 7천만 원 |
| 총 상승액 | 7억 7천만 원 |
| 총 상승률 | 128.3% |
| 연평균 복리 상승률 | 약 13.3% |
6년여의 시간 동안 2배 이상의 가격 상승이 이루어졌습니다. 이는 단순한 구축 아파트의 가치 상승을 넘어 마포 입지에 대한 선호도와 정비사업 추진에 따른 미래 가치가 선반영된 것으로 해석됩니다.
11. 입주 시세 분석
성산시영아파트 재건축의 입주 시점 가치는 현재 시세인 13.7억 원을 기준으로 예상해 볼 수 있습니다. 2033년 말을 입주 시점으로 가정하고 다양한 연평균 상승률을 적용한 예상 범위입니다.
| 연평균 상승률 가정 | 입주 시점 예상가 |
| 6% (보수적) | 21.8억 |
| 8% (중도적) | 25.4억 |
| 10% (낙관적) | 29.4억 |
시장 상황에 따라 20억 초반에서 20억 후반까지 넓은 범위가 형성됩니다. 과거의 높은 상승률을 그대로 적용하기보다는 연 6~8% 수준의 현실적인 범위를 참고하는 것이 투자 판단에 유용합니다.
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12. 체크 포인트
기대보다는 구체적인 지표들을 점검해야 할 시기입니다. 시공사 선정 결과와 감정평가 금액, 그리고 평형 선택에 따른 분담금 수준을 종합적으로 따져보아야 합니다.
| 체크 항목 | 중요성 |
| 감정평가 결과 | 권리가액 산정과 분담금의 직접적인 기준 |
| 시공사 선정 | 단지 브랜드와 공사비 등 사업 조건 확정 |
| 평형 선택 | 59㎡와 84㎡ 간 분담금 격차 고려 필요 |
| 일반분양가 | 전체 사업의 수익성을 결정짓는 요소 |
| 입주 예상시세 | 투입 비용 대비 최종 수익률 판단 근거 |
현재는 구체적인 수치를 바탕으로 한 판단이 요구됩니다. 소유자는 향후 평형 신청에 따라 자금 부담이 달라지므로 본인의 상황에 맞는 최적의 평형을 우선적으로 고민해 보시기 바랍니다.
FAQ
Q1. 사업은 어느 단계까지 왔나요?
조합설립인가를 완료하고 감정평가와 총회를 준비 중입니다. 2026년 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있습니다.
Q2. 입주는 언제쯤 가능할까요?
현재 진행 상황을 고려할 때 2033년 하반기에서 2034년경이 가장 가능성 높은 시기로 보입니다.
Q3. 브랜드는 정해졌나요?
아직 시공사가 선정되지 않아 브랜드 역시 정해지지 않았습니다.
Q4. 일반분양은 얼마나 나오나요?
공식 확정 전이지만 시장에서는 약 500~600세대 정도로 추정하고 있습니다.
Q5. 분담금은 확정되었나요?
감정평가 결과가 나온 뒤 종전자산가액이 결정되어야 구체적인 분담금을 알 수 있습니다.
핵심 요약
성산시영아파트 재건축을 한눈에 정리하면 다음과 같습니다.
| 핵심 항목 | 요약 내용 |
| 현재 단계 | 조합설립인가 완료, 감정평가 준비 중 |
| 입주 예상시기 | 2033년 하반기~2034년 전후 |
| 시공사·브랜드 | 아직 미정 |
| 평형 구성 | 49㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡, 118㎡ |
| 일반분양 | 약 500~600세대 예상 (미확정) |
| 분담금 | 감정평가 이후 구체화 예정 |
| 시세 변동 | 2019년 6억 → 2025년 13.7억 |
| 입주 시세 가정 | 6% 상승 시 21.8억 / 8% 상승 시 25.4억 |
참고 자료·출처
- 서울시 정비사업 정보몽땅 성산시영아파트 재건축정비사업조합 사업개요·대표 공개자료
- 서울특별시 고시 제2023-601호 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 땅집고, 2026년 3월 23일 성산시영 감정평가·시공사 선정 관련 기사
- 파이낸셜뉴스, 2025년 12월 22일 조합설립인가 기사
- CEO스코어데일리, 마포자이힐스테이트 라첼스·마포푸르지오어반피스 분양가 기사