한남2구역 재개발은 관리처분계획인가를 받고 주민 이주가 진행되고 있어 사업이 상당 부분 구체화된 곳입니다.
다만 기존 1,537세대에서 1,311세대로 계획이 바뀌면서 일반분양 물량과 분담금도 다시 확인할 필요가 생겼습니다.
대우건설의 한남써밋으로 조성될 예정이지만, 공사비와 변경 인허가는 앞으로 일정을 좌우할 변수입니다. 매물부터 비례율, 일반분양과 예상 입주시기까지 현재 확인되는 내용을 차례대로 정리했습니다.
1. 한남2구역은 어디일까
한남2구역 재개발은 서울 용산구 보광동 272-3번지 일대에서 추진되고 있습니다. 지하철 6호선 이태원역과 가까워 한남뉴타운 가운데 대중교통 접근성이 좋은 구역으로 꼽힙니다.
사업구역은 약 11만4,580㎡로, 평으로 환산하면 약 3만4,660평에 이르는 대규모 정비사업입니다. 보광초등학교와 이태원 관광특구가 가깝고 남산과 한강 사이에 자리한다는 점도 눈에 띕니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 용산구 보광동 272-3번지 일대 |
| 구역 면적 | 114,580.6㎡ |
| 최신 세대수 | 총 1,311세대 |
| 공공주택 | 197세대 |
| 시공사 | 대우건설 |
| 제안 단지명 | 한남써밋 |
| 현재 단계 | 이주 및 변경 인허가 진행 |
| 착공 목표 | 2027년 하반기 |
구릉지에 조성되기 때문에 동과 층에 따라 한강이나 남산 조망을 기대할 수 있습니다. 다만 모든 세대가 한강을 바라보는 구조는 아니며 실제 조망은 최종 배치도를 확인해야 합니다.
공원과 공공청사, 복지시설, 공영주차장 등 기반시설도 함께 들어설 예정입니다.
2. 1,311세대로 바뀐 이유
한남2구역 재개발은 2025년 7월 관리처분계획인가 당시 총 1,537세대로 계획됐습니다. 이후 조합원 요구를 반영해 소형 주택을 줄이고 중대형 평형을 늘리는 고급화 방향으로 설계가 변경됐습니다.
서울시는 2026년 5월 공공주택 197세대를 포함해 총 1,311세대를 짓는 재정비촉진계획 변경안을 수정 가결했습니다.
결과적으로 전체 세대수는 226세대 줄었지만, 중대형 평형 비중과 단지 상품성을 높이는 방향으로 바뀐 것입니다.
| 구분 | 기존 계획 | 최신 계획 |
|---|---|---|
| 총세대수 | 1,537세대 | 1,311세대 |
| 조합원 분양 | 986세대 | 변경 수치 미공개 |
| 일반분양 | 292세대 | 변경 수치 미공개 |
| 보류지 | 21세대 | 변경 수치 미공개 |
| 임대·공공주택 | 238세대 | 공공주택 197세대 |
공원과 사회복지시설, 공공청사 아래에는 321면 규모 공영주차장이 마련됩니다. 어린이공원은 보광초등학교와 인접한 곳으로 옮기고 보광로도 확장할 예정입니다.
세대수가 바뀐 만큼 사업시행계획과 관리처분계획도 변경 절차를 거칠 가능성이 큽니다.
3. 시공사와 한남써밋
한남2구역 재개발 시공사는 대우건설이며, 제안된 단지명은 ‘한남써밋’입니다. 대우건설은 2022년 11월 롯데건설과의 경쟁을 거쳐 시공권을 확보했습니다.
기존 계약 공사비는 약 7,900억 원이지만, 중대형 평형 확대와 고급화 설계가 반영되면 공사비가 다시 조정될 가능성이 있습니다.
전체 사업비는 과거 약 1조6,000억 원으로 알려졌으나 금융비용과 설계변경에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시공사 | 대우건설 |
| 선정 시기 | 2022년 11월 |
| 경쟁사 | 롯데건설 |
| 제안 브랜드 | 한남써밋 |
| 기존 계약 공사비 | 약 7,900억 원 |
| 시공사 지위 | 재신임을 거쳐 유지 |
대우건설은 최고 높이를 118m, 최고 층수를 21층으로 높이는 ‘118 프로젝트’를 제안했습니다.
하지만 서울시가 높이 완화를 받아들이지 않아 21층 계획은 무산됐고, 관통도로 폐지안도 성사되지 않았습니다.
2025년 4월 재신임 투표에서는 계약 유지 439표, 해지 402표로 대우건설이 시공권을 유지했습니다.
4. 매물과 프리미엄
한남2구역 재개발 매물은 관리처분계획인가 이전인 2025년 상반기에 비교적 활발하게 소개됐습니다. 당시 전용 84㎡ 입주권이 예상되는 단독주택은 약 28억 원, 소형 다세대는 20억 원 안팎의 사례가 확인됐습니다.
중대형이나 1+1 입주권이 예상되는 물건은 37억~54억 원대까지 호가가 형성됐습니다.
다만 현재는 관리처분인가와 거래 규제가 겹치면서 매물과 실거래가 적어 정확한 평균 시세를 산정하기 어렵습니다.
| 물건 사례 | 당시 매매가 | 감정가·프리미엄 |
|---|---|---|
| 84㎡ 예상 다세대 | 약 20억 원 | 감정가 5억9,000만 원 |
| 84㎡ 예상 단독주택 | 약 28억 원 | 프리미엄 약 11억6,000만 원 |
| 상가 건물 | 약 36억 원 | 감정가 15억9,000만 원 |
| 1+1 예상 주택 | 약 37억~54억 원 | 프리미엄 약 15억~20억 원 |
현재 매물은 가격보다 조합원 지위를 승계할 수 있는지가 더 중요합니다. 매도인의 1가구 1주택 여부와 보유·거주기간, 분양신청 평형을 계약 전에 확인해야 합니다.
승계 요건을 충족하지 못하면 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
5. 비례율과 예상 분담금
한남2구역 재개발의 공개된 추정 비례율은 100.06%입니다. 이는 2024년 2월 말 기존 1,537세대 계획을 바탕으로 계산된 수치입니다.
비례율이 약 100%라면 종전자산 감정평가액과 권리가액이 비슷하게 계산됩니다.
하지만 공사비와 금융비용이 늘거나 일반분양 수입이 줄어들면 비례율이 낮아지면서 분담금이 커질 수 있습니다.
권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율
예상 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
기존에 공개된 조합원 분양가는 다음과 같습니다.
| 전용면적 | 기존 조합원 분양가 |
|---|---|
| 38㎡ | 약 9억9,600만 원 |
| 59㎡ | 약 14억2,000만~14억5,000만 원 |
| 74㎡ | 약 17억2,000만~17억7,000만 원 |
| 84㎡ | 약 19억~19억9,000만 원 |
| 103㎡ | 약 23억3,000만~23억7,000만 원 |
| 137㎡ | 약 30억3,000만 원 |
전용 84㎡ 조합원 분양가를 19억5,000만 원, 비례율을 약 100%로 가정하면 다음과 같이 계산됩니다.
| 종전자산 감정평가액 | 예상 권리가액 | 단순 예상 분담금 |
|---|---|---|
| 7억 원 | 약 7억 원 | 약 12억5,000만 원 |
| 12억 원 | 약 12억 원 | 약 7억5,000만 원 |
| 16억 원 | 약 16억 원 | 약 3억5,000만 원 |
위 금액은 계산 구조를 이해하기 위한 예시이며 개인별 확정 분담금은 아닙니다. 이주비 이자와 옵션, 취득세, 등기비용 등은 별도로 발생할 수 있습니다.
1,311세대 변경계획이 반영된 비례율과 조합원 분양가는 변경 관리처분계획을 통해 다시 확인해야 합니다.
6. 일반분양과 청약 시기
한남2구역 재개발의 기존 일반분양 물량은 292세대였습니다. 하지만 이는 총 1,537세대를 기준으로 인가받은 과거 관리처분계획에 포함된 수치입니다.
최신 계획은 총 1,311세대로 줄었기 때문에 일반분양 물량 역시 감소하거나 평형 구성이 달라질 가능성이 있습니다. 현재까지 1,311세대에 맞춘 최종 일반분양 세대수는 공개되지 않았습니다.
| 확인 항목 | 현재 내용 |
|---|---|
| 기존 일반분양 | 292세대 |
| 최신 일반분양 | 미공개 |
| 일반분양 시기 | 2027년 착공과 함께 추진 전망 |
| 청약 예상 시기 | 2027년 하반기~2028년 |
| 분양가격 | 미정 |
| 모집공고 | 미발표 |
조합은 이주를 마친 뒤 2027년 착공과 일반분양을 추진하는 일정을 잡고 있습니다. 다만 사업시행계획과 관리처분계획 변경이 길어지면 청약이 2028년 이후로 넘어갈 수 있습니다.
분양가와 특별공급, 청약 자격은 실제 입주자모집공고가 나온 뒤 확인해야 정확합니다.
7. 이주부터 입주까지
주민 이주는 2026년 1월 시작됐으며, 2026년 5월 기준으로 절반 이상 진행된 것으로 알려졌습니다. 서울시는 2026년 안에 이주를 마치고 2027년 하반기에 착공하는 일정을 목표로 하고 있습니다.
이주가 끝난 뒤에도 미이주자 명도, 세입자 보상, 석면 조사, 해체계획 승인과 철거 절차가 남습니다.
따라서 이주가 완료되는 즉시 공사가 시작되는 구조는 아닙니다.
| 남은 단계 | 예상 시기 |
|---|---|
| 이주 완료 | 2026년 말 목표 |
| 변경 인허가 | 2026~2027년 |
| 명도·건축물 철거 | 2027년 예상 |
| 착공 | 2027년 하반기 목표 |
| 일반분양 | 2027년 하반기~2028년 예상 |
| 공사기간 | 약 42~48개월 예상 |
| 준공·입주 | 2031~2032년 예상 |
공식적으로 발표된 입주예정일은 아직 없습니다. 2027년 하반기에 착공하고 공사에 약 4년이 걸린다면 2031년 전후 입주가 가능해 보입니다.
변경 인허가와 철거, 공사비 협상이 늦어질 경우 2032년 이후로 밀릴 가능성도 있습니다.
FAQ
일반분양은 정말 292세대인가요?
292세대는 총 1,537세대를 기준으로 인가받았던 기존 물량입니다. 최신 계획이 1,311세대로 변경되면서 일반분양 물량도 다시 조정될 가능성이 큽니다. 현재는 변경된 최종 세대수가 공개될 때까지 기다려야 합니다.
전용 84㎡를 받으면 분담금은 얼마나 필요한가요?
기존 조합원 분양가는 약 19억 원대입니다. 감정평가액이 7억 원이고 비례율이 약 100%라면 단순 분담금은 약 12억 원대로 계산됩니다. 실제 금액은 공사비와 금융비용, 변경 비례율에 따라 달라집니다.
입주는 언제 가능할까요?
서울시 목표는 2027년 하반기 착공입니다. 계획대로 진행되면 2031년 전후 입주가 가능하지만, 변경 인허가와 철거가 늦어질 경우 2032년 이후로 넘어갈 수 있습니다.
핵심 요약
- 총세대수는 기존 1,537세대에서 1,311세대로 변경됐습니다.
- 시공사는 대우건설이며 단지명으로 한남써밋이 제안됐습니다.
- 기존 일반분양은 292세대지만 변경된 물량은 아직 공개되지 않았습니다.
- 기존 추정 비례율은 100.06%이며 최신 비례율은 다시 확인해야 합니다.
- 전용 84㎡ 기존 조합원 분양가는 약 19억 원대입니다.
- 이주는 2026년 말 완료, 착공은 2027년 하반기를 목표로 합니다.
- 예상 입주시기는 2031~2032년이지만 공식 확정 일정은 아닙니다.