한남5구역 재개발 최신 정리: 2,592세대 규모부터 일반분양·분담금·입주까지

한남5구역 재개발은 서울시 심의 자료에서 “총 2,592세대(공공 390, 분양 2,202)”로 공개된 단지입니다. 시공사도 이미 확정돼서, 이제는 ‘누가 짓나’보다 ‘인가가 어디까지 왔나’가 일정과 비용을 좌우합니다.

조합원 물량·일반분양 물량·보류지는 관리처분인가 단계에서 문서로 정리되기 때문에, 기사 숫자만으로 단정하면 판단이 어긋나기 쉽습니다.

1. 한남5구역 재개발 사업개요

이 구역의 기본값은 ‘정비사업 정보몽땅’에 공개된 사업개요가 기준입니다. 이 자료는 위치, 정비구역면적, 조합원 수처럼 변동이 적은 항목을 확인할 때 특히 유용합니다.

면적은 문서마다 표기 기준이 다를 수 있으니, “정비구역면적”인지 “사업부지”인지 표기를 함께 확인하면 혼동이 줄어듭니다.

표

항목	내용
구역 명칭	한남 제5재정비촉진구역
위치	서울 용산구 동빙고동 60-0 일대
정비구역면적(기준 표기)	183,707㎡(정비사업 정보몽땅)
조합원 수	1,543명
토지등소유자 수	1,562명
세입자 수	1,943명
공식 확인 경로	정비사업 정보몽땅 ‘사업개요/추진경과’

2. 규모 2592세대

규모는 서울시 건축심의 통과 자료가 기준점이 됩니다. 한남5구역 재개발은 이 자료에서 지하 6층~지상 23층, 56개동, 총 2,592세대로 제시됐습니다.

이 숫자는 이후 조합원 배정·일반분양 구조를 설명할 때 분모가 되므로, 우선 확정값으로 잡아두면 전체 그림이 단순해집니다.

표

구분	공개된 계획(서울시 심의 기준)
총 세대수	2,592세대
동수	56개동
최고층	지상 23층
층수 범위	지하 6층~지상 23층
공공(임대 등)	390세대
분양(총량)	2,202세대

3. 공공임대 390

공공(임대 등) 물량은 서울시 자료에 390세대로 명시돼 있습니다. 한남5구역 재개발에서 이 숫자는 총세대수에서 빠지는 확정값이라서, 조합원·일반분양을 가늠할 때 가장 먼저 고정해두면 좋습니다.

임대 평형(전용 구간), 배치(동/라인), 공급유형의 세부는 사업시행계획·관리처분 문서에서 더 구체화됩니다.

정리

• 공공 물량(확정 공개): 390세대
• 확정 문서 성격: 서울시 심의 통과 자료(계획의 골격)
• 이후 확정되는 항목: 임대 평형 구간, 동 배치, 세부 공급유형

• 총 2,592에서 공공 390을 고정하면, 남는 2,202가 “조합원+일반분양+보류지”로 나뉜다는 구조가 바로 보입니다.

4. 한남5구역 재개발 평형 구성

평형은 최종 분양공고 전까지 일부 조정 여지가 있습니다. 다만 공개된 제안·보도 흐름에서는 전용 84㎡ 이상 중대형 비중을 강조하는 방향이 반복됩니다.

이 구간은 “정확한 타입 개수”보다, 내 권리(감정평가액)로 선택 가능한 구간이 어디인지가 실제 판단에 더 중요합니다.

표

체크 항목	확인 포인트
전용 구성 방향	중대형 비중 강조(제안/보도)
실제 선택 기준	종전자산 감정평가액, 배정기준, 추정 분양가
확정 문서	사업시행계획 인가본, 관리처분계획 인가본, 최종 분양공고

• 같은 전용 84㎡를 보더라도 권리가액이 다르면 분담금이 달라집니다. 그래서 평형표는 참고로 두고, 배정기준표가 포함된 문서가 나오는 시점에 판단하는 편이 맞습니다.

5. 시공사

시공사는 2025년 5월 말 총회에서 DL이앤씨가 선정된 것으로 공개돼 있습니다. 한남5구역 재개발은 시공사 선정이 끝났기 때문에, 이제 관심 포인트는 “도급조건과 인허가 진행 속도”로 이동합니다.

공사비는 보도자료 기준 약 1조 7,584억 원이 언급됐고, 이후 설계·인허가 조건에 따라 조정 이슈가 생길 수 있습니다.

표

항목	내용
시공사	DL이앤씨
선정 시점(공개)	2025-05-31 총회
공사비(공개 언급)	약 1조 7,584억 원
브랜드 제안	아크로 한남(제안명)
이후 체크	도급계약 주요 조건, 공사비 조정 조항, 금융비용 구조

• 시공사 선정 이후에는 “누가 짓는지”보다 “공사비 구조가 어떻게 설계됐는지”가 비용 체감에 더 크게 영향을 줍니다.

6. 진행상황

진행상황은 기사보다 공식 사이트의 ‘추진경과/공개자료’가 기준입니다. 한남5구역 재개발은 조합 설립 인가 이후, 사업시행인가 및 관련 절차를 추진하는 흐름이 이어지고 있습니다.

최근 보도에서는 교육환경(학교 일조 등) 관련 절차가 일정에 영향을 줄 수 있다는 점이 함께 언급된 바 있습니다.

정리

• 공식 확인 경로: 정비사업 정보몽땅 ‘추진경과’
• 최근 변곡점: 시공사 선정 이후 사업시행인가 절차 본격화
• 일정에 영향을 주는 변수: 교육환경 관련 검토, 인허가 보완 조건, 설계 조정

7. 조합원·일반분양 구조

총세대수에서 공공 물량을 뺀 “분양 총량(2,202)”은 공개돼 있습니다. 하지만 그 2,202 안에서 조합원 물량과 일반분양 물량이 어떻게 갈리는지는 관리처분 단계에서 확정됩니다.

따라서 현 단계에서 확정형으로 말할 수 있는 건 “총량 구조”까지이며, 세부 물량은 문서로 확인해야 합니다.

표

구분	현재 확정 공개	확정되는 단계
총 세대수	2,592	서울시 심의 자료로 공개
공공 물량	390	서울시 심의 자료로 공개
분양 총량	2,202	서울시 심의 자료로 공개
조합원 물량	미확정	관리처분계획 인가본
일반분양 물량	미확정	관리처분/분양승인
보류지	미확정	관리처분계획 인가본

• 조합원 수가 1,543명이라도 “조합원 1명=1세대”로 단순 계산하면 오차가 생길 수 있습니다. 권리 형태와 정산 구조가 함께 들어가기 때문입니다.

8. 입주까지 로드맵

한남5구역 재개발의 입주는 “사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공 → 준공·입주” 순서로 진행됩니다. 이 중에서 숫자를 가장 많이 확정하는 단계는 관리처분인가입니다.

따라서 입주 시점을 현실적으로 보려면 “착공 예상”보다 “관리처분 인가 시점”이 먼저 잡혀야 합니다.

표

단계	확정되는 핵심	체감 영향
사업시행인가	설계·인허가 조건, 기반시설 반영	일정의 큰 줄기
관리처분인가	권리가액·비례율, 조합원 배정, 일반분양 구조	분담금·배정 확정
이주·철거	이주비 실행, 철거 일정	실제 체감 일정
착공	공정표 시작	준공 시점 가시화
준공·입주	준공인가 후 입주	입주 확정 구간
이전고시·청산	소유권 정리, 조합 청산	행정 마무리

• “한남5구역 재개발 입주 예상 시기”를 물을 때 가장 정확한 기준은 관리처분 인가일과 이주개시일입니다. 이 두 날짜가 잡히면 이후 공사기간을 더해 예측 범위를 만들 수 있습니다.

9. 단계별 예상 기간

대형 정비사업은 단지마다 속도가 다르기 때문에 기간은 범위로 보는 게 정확합니다. 사업시행·관리처분은 심의와 보완이 반복될 수 있어 기간이 길어질 수 있고, 이주·철거는 이해관계 조정에 따라 변동이 큽니다.

아래 범위는 일반적인 서울 재개발 흐름을 기준으로 정리한 것입니다.

표

단계	보수적 예상 범위
사업시행인가	6~18개월
관리처분인가	6~18개월
이주·철거	12~24개월
착공~준공	24~36개월
준공~입주	3~6개월
이전고시·청산	6~18개월

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10. 분담금 계산 구조

분담금은 한 문장으로 “얼마다”를 말하기 어렵고, 구조를 알아야 정확해집니다. 한남5구역 재개발 분담금은 보통 “종전자산 감정평가액, 비례율, 선택 평형(조합원 분양가)”이 결합되어 계산됩니다.

그래서 관리처분계획 인가본이 나오면 개인별로 계산이 가능해지고, 그 전에는 ‘틀’만 이해하는 단계가 됩니다.

정리

• 권리가액(개념): 종전자산 감정평가액 × 비례율
• 분담금(개념): 선택 평형의 조합원 분양가 − 권리가액 + (추가부담 항목)
• 추가부담에 들어가는 대표 항목: 금융비용, 설계변경/공사비 조정, 옵션·유상품목, 이주비 조건

• 같은 전용 84㎡를 선택해도, 종전자산 감정평가액이 다르면 결과가 달라집니다. 따라서 비교를 할 때는 “내 감정평가액 + 내가 선택할 타입”을 한 묶음으로 놓고 보시는 편이 정확합니다.