지금 성수 4지구 재개발은 “언제 착공하나”보다 “시공사가 누구로 정리되나”가 먼저입니다. 입찰 마감이 2026년 2월 9일 11시 30분이라, 그 전후로 조합 분위기와 조건이 크게 흔들릴 수 있어요. 총 1조 원대 공사비가 걸린 판이라, 제안서의 한 줄(공사비/금융/특화설계)이 조합원 체감 부담으로 바로 이어집니다.
지금은 숫자를 과장하기보다, “확정된 숫자”와 “확정될 숫자(관리처분)”를 구분해서 정리할 필요가 있습니다.
아래는 그 기준으로, 필요한 정보만 한 번에 연결해서 정리한 글입니다.
1. 성수 4지구 재개발 개요
성수 4지구 재개발은 성수동2가 219-4 일대에서 진행되는 주택정비형 재개발입니다. 정비구역 면적은 89,828㎡, 토지등소유자 수는 753명으로 공개돼 있어요. 이 숫자만 봐도 “작은 단지”가 아니라, 사업 구조가 복잡해질 수밖에 없는 규모입니다.
정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 성동구 성수동2가 219-4 일대 |
| 사업유형 | 재개발(주택정비형) |
| 정비구역 면적 | 89,828㎡ |
| 토지등소유자/조합원 관련 | 753명(공개 기준) |
| 현재 핵심 이슈 | 시공사 선정(입찰 진행 중) |
2. 진행 상황
성수 4지구 재개발은 공식 추진단계 공개에서 조합설립인가(2016-07-25) 단계로 표시됩니다. 즉, 사업시행인가·관리처분인가 같은 “입주로 가는 핵심 인허가”는 아직 완료 표시가 아닙니다.
대신 현재는 시공사 선정 절차가 실제로 돌아가면서, 다음 단계 준비가 함께 진행되는 흐름이에요.
정리
| 구분 | 공개된 날짜/상태 |
|---|---|
| 추진위원회 승인 | 2009-10-22 |
| 조합설립인가 | 2016-07-25 |
| 시공사 입찰공고 | 2025-12-18(공고일) |
| 입찰 마감 | 2026-02-09 11:30 |
• 여기서 중요한 건 “조합설립인가가 오래됐다”는 사실 자체가 아닙니다. 정비계획이 바뀌면서 속도가 붙는 구간은 갑자기 빨라지기도 하거든요.
3. 세대수와 층수
성수 4지구 재개발의 최신 규모는 시공사 선정 공고 자료에서 지하 6층~지상 64층, 총 1,439세대로 잡혀 있습니다. 과거 자료에서 1,579세대(50층 내외)로 보던 분들이 많은데, 지금은 공고 기준 숫자를 우선으로 보셔야 합니다.
같은 사업이라도 정비계획 변경·설계 조정으로 세대수는 바뀔 수 있고, 공고는 “현재 기준안”으로 이해하면 됩니다.
정리
| 구분 | 세대수/층수 | 기준 |
|---|---|---|
| 최신안 | 1,439세대 / 64층 | 시공사 선정 공고 기준 |
| 과거안(참고) | 1,579세대 / 50층 내외 | 이전 공개/보도에 등장 |
• 세대수는 “관리처분 단계에서 최종 확정”으로 한 번 더 확인하는 흐름이 안전합니다.
4. 성수 4지구 재개발 평형 구성
평형은 지금 단계에서 “59/84/114 같은 타입표”로 딱 떨어지게 공개된 문서가 많지 않습니다. 대신 공식 공개에는 전용면적을 구간으로 나눈 공급 구성이 표시됩니다. 이 구간 정보가 실제 평형(타입) 설계의 바탕이 되고, 최종 타입표는 사업시행/관리처분에서 확정됩니다.
공개된 전용면적 구간
| 구분 | 전용면적 구간 |
|---|---|
| 분양(일반/조합원 포함 개념) | 60㎡ 이하 / 60~85㎡ / 85㎡ 초과 |
| 임대 | 40㎡ 이하 / 40~50㎡ / 50㎡ 초과 |
• 예를 들어 “전용 60~85㎡” 구간은 실수요에서 가장 많이 찾는 면적대와 겹칩니다. 조합원 분양 신청이 이 구간에 몰리면, 같은 구간의 일반분양 물량은 줄어드는 구조예요. 그래서 평형은 “총 세대수”보다 “분양신청 결과”가 더 직접적으로 영향을 줍니다.
5. 시공사 선정
지금 성수 4지구 재개발에서 가장 즉시성 있는 이벤트는 시공사 선정입니다. 입찰 마감이 2026년 2월 9일이라, 마감 전후로 총회·설명회·조건 경쟁 뉴스가 더 늘어날 수 있어요.
최근 보도에서는 롯데건설과 대우건설의 경쟁 구도가 강하게 언급됩니다.
정리(공고로 확인되는 ‘팩트’와 기사로 보는 ‘구도’)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 선정 상태 | 선정 완료 아님(입찰 진행 중) |
| 입찰 마감 | 2026-02-09 11:30 |
| 선정 방식 | 일반입찰경쟁 |
| 공사비(보도 기준) | 약 1조 3,628억 원(1.3조 원대) |
| 최근 구도(보도) | 롯데 vs 대우 경쟁 언급 다수 |
• 시공사 경쟁에서 조합원이 봐야 할 건 “브랜드”만이 아닙니다. 공사비 조건, 특화설계 범위, 금융 제안(이주비/사업비)처럼 숫자로 떨어지는 항목이 핵심이에요. 결국 같은 세대수라도 “조건이 조합원 부담으로 얼마나 전가되나”가 승부를 가릅니다.
6. 조합원·일반분양 물량
성수 4지구 재개발의 총 세대수(1,439)는 공고 기준으로 확인되지만, 조합원 물량/일반분양 물량은 지금 단계에서 ‘확정 숫자’로 공개돼 있다고 보기 어렵습니다. 이 물량은 조합원 분양신청 결과가 나온 뒤, 관리처분계획에서 공식적으로 정리됩니다.
물량이 확정되는 순서
| 구분 | 확정 시점 | 확정되는 내용 |
|---|---|---|
| 조합원 분양신청 | 관리처분 전 단계 | 조합원 선택 타입/세대 |
| 관리처분계획 | 핵심 확정 구간 | 조합원/일반/임대 물량 확정 |
| 일반분양 | 관리처분 이후 | 분양가·타입·일반물량 최종 확정 |
• “토지등소유자 753명”은 공개된 숫자라, 조합원 규모 감을 잡는 기준점이 됩니다. 하지만 조합원 수와 조합원 분양 세대수는 동일 개념이 아니어서, 숫자를 섞으면 오해가 커져요. 그래서 물량은 관리처분 문서로 확정된 뒤에만 숫자로 말하는 게 깔끔합니다.
7. 이주비 구조
성수 4지구 재개발의 이주비는 지금 시점에서 “1인당 얼마”처럼 고정값으로 말하기 어렵습니다. 이주비는 감정평가(권리가액), 금융기관 약정, 규제 한도, 시공사 제안(추가이주비) 조합으로 결정됩니다.
다만 최근 시장에서는 LTV·한도 이슈가 계속 언급되기 때문에, 구조를 먼저 이해해두면 향후 이해가 쉽습니다.
이주비를 결정하는 4개
| 축 | 무엇이 결정되나 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 감정평가 | 종전자산/권리가액 | 평가 기준일·비교사례 |
| 규제 | LTV/한도 | 시점별 적용 규정 |
| 금융 | 대출 금리·기간 | 주관 금융사·조건 |
| 시공사 제안 | 추가이주비/사업비 | 조건부 제공 여부 |
• 가정으로 종전자산 평가가 15억이고 LTV 40%면 산식상 6억이 나옵니다(15억×0.4=6억). 여기에 규제·금융 약정이 얹히면 “기본 이주비”가 정리되고, 추가이주비는 별도 조건이 붙는 구조가 많습니다.
즉, 숫자만 보지 말고 “어떤 조건으로 얼마까지 가능한지”를 같이 봐야 합니다.
8. 분담금 계산
성수 4지구 재개발의 분담금은 관리처분계획에서 확실해집니다. 지금 단계에서 평형별 분담금을 숫자로 단정하면, 세대수/평형/분양가/총사업비가 움직일 때 오차가 커져요. 다만 계산 방식 자체는 공개되어 있어서, 구조를 먼저 잡아두면 이후 문서가 나왔을 때 빠르게 판단할 수 있습니다.
분담금 기본 구조
| 항목 | 의미 |
|---|---|
| 주택분양금액 | 내가 선택한 새집 분양가 |
| 종전자산(권리가액) | 내 기존 자산의 평가액 |
| 추정비례율 | 사업성(총수입·총지출 반영) |
| 분담금(개념) | 주택분양금액 − (종전자산 × 비례율) |
• 가정으로 새집 분양가 20억, 종전자산 12억, 비례율 0.9라면 종전자산 반영액은 10.8억(12억×0.9)입니다. 이때 분담금 개념값은 9.2억(20억−10.8억)처럼 계산됩니다. 실제 값은 비례율·총사업비·분양가가 확정되는 관리처분 문서에서만 확정됩니다.
9. 입주 로드맵
성수 4지구 재개발은 “시공사 선정” 이후부터 단계가 촘촘해집니다. 각 단계는 순서가 정해져 있고, 앞 단계 문서가 밀리면 뒤 단계는 자동으로 밀려요. 초고층 사업은 심의·인허가·이주·공사 기간이 길게 잡히는 편이라, 기간도 현실적으로 보셔야 합니다.
남은 단계와 예상기간 범위
| 순서 | 단계 | 무엇이 확정되나 | 예상기간(범위) |
|---|---|---|---|
| 1 | 시공사 선정 | 시공 조건·설계·금융 제안 | 2026년 상반기 변곡점 |
| 2 | 통합심의/각종 심의 | 배치·높이·교통·경관 | 6~12개월 |
| 3 | 사업시행인가 | 사업계획 법적 확정 | 6~12개월 |
| 4 | 관리처분인가 | 물량·분담금 확정 | 8~14개월 |
| 5 | 이주·철거 | 실제 이주 진행 | 6~18개월 |
| 6 | 착공~준공 | 공사 | 36~48개월+ |
| 7 | 입주 | 사용승인 후 입주 | 준공 직후 |
• “언제 입주?”는 한 단계로 답이 나오지 않고, 관리처분과 이주가 가장 크게 흔들립니다. 특히 이주·철거는 소송/협의/금융 여건에 따라 기간 편차가 커요. 그래서 로드맵은 연도 하나로 찍기보다, 단계별로 ‘다음 문서가 나오는지’로 추적하는 게 정확합니다.
” 더 많은 금융, 부동산, 재테크 정보가 궁금하다면 아래 글도 참고해 보세요. “
10. 최신 뉴스 핵심
최근 보도 흐름은 한 문장으로 정리하면 이렇습니다. “공사비 1.3조 원대, 성수 한강변 상징성, 그리고 롯데·대우의 맞대결”이 계속 반복됩니다. 이 판이 커질수록 조합원 입장에서는 ‘홍보 문구’보다 ‘계약 조건’이 더 중요해져요.
정리
| 포인트 | 의미 | 조합원 관점 체크 |
|---|---|---|
| 공사비 1.3조 원대 | 사업비 부담의 크기 | 공사비 증액 조건 |
| 한강변 랜드마크 | 설계 경쟁 심화 | 특화설계 비용 전가 |
| 대형사 경쟁 | 조건 경쟁 가능성 | 이주비·사업비 제안 |
| 입찰 마감 임박 | 의사결정 시간 압축 | 총회 자료 꼼꼼히 |
• 뉴스는 분위기를 보여주지만, 체감 부담은 계약서에 적힙니다. 공사비·금융·공기(공사기간) 조건이 결국 분담금과 직결돼요. 그래서 “좋아 보이는 조감도”보다 “증액 조항”이 먼저입니다.