금호21구역 재개발은 성동구 금호동3가 1번지 일대에서 진행되는 주택정비형 재개발 사업입니다. 정비구역 면적은 75,447㎡로 공고에 명시돼 있고, 정비계획(안) 문서에는 1,219세대(임대 220세대) 계획이 제시돼 있습니다.
2024년 10월 조합설립인가를 받았다는 보도가 있고, 2026년 2월에는 롯데건설이 시공사로 선정됐다는 보도가 확인됩니다. 다만 “조합원 물량·일반분양·분담금·청약·특별공급”은 관리처분인가와 입주자모집공고 단계에서 숫자가 확정됩니다.
오늘 글은 지금 공개자료로 확인되는 값과, 앞으로 확정되는 값을 분리해서 정리합니다.
1. 금호21구역 재개발 구역 기본
금호21구역 재개발은 서울특별시 고시(정비구역 지정 및 정비계획 결정)로 사업의 틀이 잡힌 구역입니다. 성동구청 고시/공고에는 구역 명칭, 면적, 토지등소유자 수가 정리돼 있어 기본 정보 확인에 가장 유용합니다.권리산정기준일은 별도 고시로 안내되는 구조이며, 권리 판단의 기준점으로 활용됩니다.
| 항목 | 값 | 출처 기준 |
|---|---|---|
| 구역 명칭 | 금호제21 주택정비형 재개발구역 | 고시/공고 |
| 위치 | 성동구 금호동3가 1번지 일대 | 고시 |
| 정비구역 면적 | 75,447㎡ | 공고 |
| 토지등소유자 수 | 845명 | 공고 |
| 재공람 기간 | 2023-06-22 ~ 2023-07-24 | 재공람 공고 PDF |
• “면적 75,447㎡”와 “토지등소유자 845명”은 이후 조합원 배정·일반분양을 이해할 때 기준점이 됩니다. 공고 문서에서 먼저 숫자를 고정해 두면, 기사에서 다른 수치가 나와도 비교가 가능합니다.
2. 규모 수치
금호21구역 재개발은 정비계획(안) 기준으로 총 1,219세대, 임대 220세대 계획이 문서에 제시돼 있습니다. 최근 보도에서는 적용 용적률, 건폐율과 함께 층수(지상 20층) 등 건축계획이 설명됩니다. 또 다른 보도에서는 1,242가구(16개 동, 지하 6층~지상 20층)처럼 설계안 기반 수치가 함께 언급됩니다.
| 구분 | 정비계획(안) 문서 기준 | 최근 보도 언급 |
|---|---|---|
| 총세대수 | 1,219세대 | 1,219세대 또는 1,242가구 |
| 임대 | 220세대 | 220세대 |
| 층수 | 최고 20층(문서에 높이/층수 계획 표기) | 지상 20층 |
| 용적률/건폐율 | 법적상한용적률 249.97% 표기 | 용적률 254.06%, 건폐율 28.42% 적용 언급 |
• “1,219세대”는 정비계획(안) 문서에 근거한 기준값이고, “1,242가구”는 시공사 선정 보도에서 설계안 수치로 언급된 값입니다. 최종 확정 수치는 사업시행인가 도서에서 정리됩니다.
3. 평형 구성
면적대(전용 기준) 구성은 정비계획(안) 문서에 표로 제시돼 있습니다. 이 표는 “어떤 타입이 많은지”를 빠르게 파악하는 데 도움이 됩니다. 다만 실제 세부 타입(예: 전용 59·74·84 등)은 사업시행인가 이후 설계가 정리되면서 구체화됩니다.
| 전용면적 구간 | 세대수 | 비중 |
|---|---|---|
| 40㎡ 이하 | 99 | 8.1% |
| 40~60㎡ | 502 | 41.2% |
| 60~85㎡ | 494 | 40.5% |
| 85㎡ 초과 | 124 | 10.2% |
| 합계 | 1,219 | 100% |
• 전용 60~85㎡ 구간(494세대)은 통상 중형 주력 면적대로 분류됩니다. 따라서 향후 조합원 배정이 끝난 뒤 일반분양에서 어떤 면적대가 중심이 될지 가늠할 때, 이 구간 비중을 먼저 봅니다.
4. 금호21구역 재개발 임대 물량
임대주택 수는 정비계획(안) 문서에서 220세대(18.0%)로 제시돼 있습니다. 임대는 의무임대와 국민주택규모 임대가 섞인 형태로 구성표가 따로 정리됩니다. 임대 물량은 “총세대수에서 먼저 제외되는 고정값”으로, 조합원 배정과 일반분양 계산의 출발점이 됩니다.
| 구분 | 세대수 | 문서 기준 |
|---|---|---|
| 임대 합계 | 220 | 18.0% |
| 의무임대(구간별) | 168 | 40㎡ 이하 / 40~50㎡ |
| 국민주택규모 임대(구간별) | 52 | 50~60㎡ / 60~85㎡ |
• 임대 구성표는 “임대가 어느 면적대에 집중되는지”를 보여줍니다. 이 값이 확정돼 있어야, 이후 ‘조합원 물량·일반분양’의 형태가 더 명확해집니다.
5. 진행 현황
금호21구역 재개발은 2023년 9월 정비구역 지정 이후 공공지원 조합직접설립 흐름을 거쳐 조합설립인가 단계까지 진행된 것으로 보도됩니다.
성동구 고시/공고에는 조합설립계획 공고와 조합설립 기간(2023.11~2024.9) 안내가 확인됩니다. 2024년 10월 조합설립인가 보도가 있고, 2026년 2월 시공사 선정 보도가 나옵니다.
| 순서 | 단계 | 확인 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 정비계획 결정·정비구역 지정(2023-09-07) | 고시 |
| 2 | 조합설립계획 공고(2023-10-31) | 성동구 공고 |
| 3 | 조합설립인가(2024-10) | 보도 |
| 4 | 시공사 선정(2026-02) | 보도 |
• 현재는 “조합설립 이후~사업시행인가 준비” 구간으로 이해하는 것이 가장 정확합니다. 이 다음부터는 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공 순서로 넘어갑니다.
6. 시공사
금호21구역 재개발은 2026년 2월 롯데건설이 시공사로 선정됐다는 보도가 확인됩니다. 총 공사비는 약 6,242억 원으로 보도되고, 16개 동·1,242가구 같은 수치도 함께 언급됩니다. 시공사 선정은 이후 설계 확정, 각종 심의, 사업시행인가를 진행하는 과정에서 중요한 기준점이 됩니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 시공사 | 롯데건설 | 보도 |
| 공사비 | 약 6,242억 원 | 보도 |
| 보도상 계획 | 16개 동, 1,242가구 | 보도 |
• 공사비는 이후 사업비(금융비 포함)와 함께 관리처분 단계에서 조합원 부담 구조에 반영됩니다. 다만 공사비 조정 조건(물가연동, 설계변경 등)은 계약서·총회 자료집에서 확인하는 영역입니다.
7. 조합원 물량
조합원 물량은 “총세대수에서 임대를 제외한 뒤, 조합원 배정과 보류지를 정리한 결과”로 확정됩니다. 이 값은 일반적으로 관리처분인가 도서에서 숫자로 제시됩니다.
현재 공개자료에서는 토지등소유자 수(845명)까지만 공고로 확인되고, 조합원 배정 세대수 자체는 아직 확정 수치로 공개된 자료가 제한적입니다.
| 항목 | 지금 확인되는 값 | 확정되는 단계 |
|---|---|---|
| 토지등소유자 수 | 845명 | 공고로 확인 |
| 조합원 배정 세대수 | (공개 확정치 확인 어려움) | 관리처분인가 |
| 보류지 세대수 | (공개 확정치 확인 어려움) | 관리처분인가 |
• 관리처분인가에서 조합원 배정이 확정되면 “조합원 배정표(면적·동·층)” 형태로 공개되는 경우가 많습니다. 그때부터 ‘조합원 물량’이 숫자로 고정됩니다.
8. 일반분양
일반분양은 “총세대수 − 임대 − 조합원 배정 − 보류지(및 기타)”로 계산됩니다. 따라서 일반분양의 정확한 수치는 조합원 배정과 보류지가 확정된 뒤에만 말할 수 있습니다.
정비계획(안)에서 총세대(1,219)와 임대(220)는 확인되므로, 나머지 값이 확정되는 단계만 정확히 잡아두면 됩니다.
| 계산 요소 | 값 | 출처/확정 단계 |
|---|---|---|
| 총세대수 | 1,219 | 정비계획(안) |
| 임대 | 220 | 정비계획(안) |
| 조합원 배정 | 미확정 | 관리처분인가 |
| 보류지 | 미확정 | 관리처분인가 |
| 일반분양 | 미확정 | 관리처분인가 이후 |
• 일반분양 수치를 예측하려면 “조합원 배정 규모”가 먼저 필요합니다. 그래서 지금 단계에서 가장 중요한 문서는 사업시행인가·관리처분인가 자료입니다.
9. 청약·특별공급
금호21구역 재개발의 청약 일정과 특별공급 물량은 입주자모집공고에서 확정됩니다. 입주자모집공고는 일반분양 물량과 분양가, 공급유형이 확정된 뒤에 게시됩니다.
따라서 현재 시점에서는 “언제 청약이 열린다”처럼 날짜를 단정하기보다, 공고가 나오기 전 단계(사업시행인가·관리처분인가)를 확인하는 것이 맞습니다.
| 항목 | 숫자/일정이 나오는 문서 | 현재 확인 가능 여부 |
|---|---|---|
| 청약 접수일 | 입주자모집공고 | 불가(공고 전) |
| 특별공급 물량 | 입주자모집공고 | 불가(공고 전) |
| 평형별 일반공급 물량 | 입주자모집공고 | 불가(공고 전) |
| 면적대 구성(큰 틀) | 정비계획(안) | 가능 |
• 특별공급은 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 등 유형으로 나뉘는 경우가 많고, 일반분양 물량 일부가 배정되는 구조로 운영됩니다. 실제 배정 수치는 모집공고에서 확인합니다.
10. 분담금
금호21구역 재개발의 분담금은 관리처분인가 단계에서 “조합원 배정안 + 종전자산평가 + 사업비 + 분양수입”을 반영해 계산됩니다.
이때 권리가액(종전자산평가 기반)과 조합원 분양가를 비교하는 형태로 정리됩니다. 현재 공개자료만으로는 개인별 분담금을 숫자로 단정할 수 없고, 계산에 필요한 입력값이 단계별로 확정됩니다.
| 분담금에 직접 반영되는 항목 | 확정되는 시점 | 확인 방법(문서) |
|---|---|---|
| 종전자산평가(감정평가) | 관리처분 준비~인가 | 감정평가 결과/관리처분 도서 |
| 조합원 배정안(면적·동호) | 관리처분인가 | 관리처분 도서 |
| 총사업비(공사비·금융비 포함) | 사업시행~공사 진행 | 총회 의결/계약/결산 |
| 일반분양가·분양수입 | 분양 직전~분양 | 분양 관련 자료/공고 |
| 비례율 | 관리처분인가 | 관리처분 도서 |
• 분담금은 “어느 문서에서 무엇이 확정되는지”를 알고 접근하면 판단이 쉬워집니다. 특히 관리처분인가 자료가 나오면 조합원별 권리가액과 배정안이 함께 정리되는 경우가 많습니다.
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11. 남은 단계·기간·입주 시기
금호21구역 재개발은 시공사 선정 이후 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공·준공 순서로 진행됩니다. 서울 정비사업에서 자주 쓰이는 표준 절차를 기준으로 단계별 기간을 범위로 정리합니다.
또한 2024년 보도에서는 조합이 “1219가구에서 1400가구 이상으로 확대 계획”을 언급한 내용이 있어, 향후 인허가 과정에서 계획 변경 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
| 단계 | 내용 | 예상기간(범위) |
|---|---|---|
| 1 | 사업시행인가 | 6~12개월 |
| 2 | 관리처분인가 | 8~18개월 |
| 3 | 이주 | 12~24개월 |
| 4 | 철거 | 4~8개월 |
| 5 | 착공~준공(공사) | 36~42개월 |
| 6 | 입주 | 2~6개월 |
• 보도에서는 “이르면 7~8년 후 입주” 같은 방향성이 언급된 바 있고, 현재 시점(2026년 2월 시공사 선정 이후)을 기준으로 보면 2031~2034년 범위로 검토하는 방식이 합리적입니다.