마천3구역 재개발은 2026년 4월 사업시행인가를 득하며 사업의 큰 틀을 확정 지었습니다. 이제 사업은 행정적인 검토를 넘어 실제 집행을 준비하는 단계에 들어섰습니다.
향후 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분인가, 이주 및 철거 등의 절차가 순차적으로 이어질 것으로 보입니다.
빌라 실거래가는 이미 상당 부분 상승한 상태이므로, 향후 일반분양가, 그리고 남은 일정을 면밀히 살피는 것이 중요합니다.
1. 현재 단계
마천3구역 재개발은 송파구청 자료에 따르면 해당 구역은 마천동 283 일대, 구역 면적 134,930.2㎡ 규모로 조성됩니다.
2017년 구역 지정 이후 2020년 조합설립인가를 거쳤으며, 2025년 촉진계획 변경 후 2026년 4월 사업시행계획인가 고시가 확인되었습니다.
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 서울 송파구 마천동 283 일대 |
| 구역면적 | 134,930.2㎡ |
| 조합원 수 | 1,607명 |
| 최근 핵심 단계 | 2026년 4월 사업시행계획인가 |
| 최근 공개자료 | 2026년 4월 감정평가 약정서 공개 |
| 현재 해석 | 인가 이후 후속 절차 준비 단계 |
사업시행인가가 완료되었다는 것은 건물 규모와 세대수, 배치 등 사업비 전반에 대한 승인이 끝났다는 뜻입니다.
따라서 앞으로는 사업의 가능성 여부보다 관리처분인가까지 소요되는 시간을 가늠하는 것이 실질적인 접근 방식입니다.
2. 앞으로 일정
마천3구역 재개발의 다음 단계는 감정평가와 조합원 분양신청입니다. 이후 관리처분인가를 거쳐 이주와 철거, 착공 및 일반분양 순으로 진행됩니다.
서울시 정비사업 공개자료에서 2026년 4월 감정평가 약정서가 확인되었기에 후속 절차는 속도감 있게 이어질 것으로 보입니다.
시장에서는 2026년 하반기에 진행될 조합원 분양신청을 주요 변곡점으로 보고 있습니다.
| 단계 | 예상 시기 | 예상 기간 | 체크할 포인트 |
| 감정평가 | 2026년 4~6월 | 2~3개월 | 종전자산 평가 시작 |
| 조합원 분양신청 | 2026년 하반기 | 2~4개월 | 평형 선택, 권리가액 판단 |
| 관리처분계획 수립·인가 | 2027년 예상 | 6~12개월 | 분담금, 일반분양 물량 윤곽 |
| 이주 | 2027~2028년 예상 | 8~12개월 | 세입자·소유자 이주 진행 |
| 철거 | 2028년 예상 | 4~8개월 | 실제 현장 변화 시작 |
| 착공·일반분양 | 2028~2029년 예상 | 6~12개월 | 분양가 공개 가능성 |
| 준공·입주 | 2031~2032년 예상 | 30~36개월 공사 | 최종 입주 시점 |
2026년 감정평가와 분양신청이 완료되면, 소유자들이 체감하는 구체적인 수치는 관리처분 단계에서 명확해집니다. 이 시기에 분담금과 일반분양 물량의 구체적인 윤곽이 드러납니다.
3. 입주 예상
마천3구역 재개발이 사업시행인가 단계라는 점을 고려할 때 관리처분인가와 이주, 철거, 공사 기간을 포함하면 2031~2032년경 입주를 예상하는 것이 합리적입니다.
서울의 대단지 재개발 특성상 이주와 철거 과정에서 일정이 변동될 가능성도 열어두어야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 현재 단계 | 사업시행계획인가 완료 |
| 다음 핵심 단계 | 관리처분계획인가 |
| 공사 전 필요한 절차 | 감정평가, 조합원 분양신청, 이주, 철거 |
| 입주 예상 시기 | 2031년~2032년 |
| 일정에 영향을 주는 변수 | 관리처분 속도, 이주율, 공사비, 후속 인허가 절차 |
4. 시공사와 브랜드
마천3구역 재개발의 시공사는 GS건설로 선정되었습니다.
사업시행인가 관련 자료와 수주 공시 내용을 통해 GS건설의 참여가 확인되었으며, 브랜드는 ‘자이(Xi)’ 계열이 적용될 예정입니다.
제안 단계에서 언급된 프로젝트명은 ‘송파 자이 아스트라’이나, 최종 단지명은 추후 분양 단계에서 확정됩니다.
| 항목 | 내용 |
| 시공사 | GS건설 |
| 제안 브랜드 | 자이(Xi) 계열 |
| 제안 프로젝트명 | 송파 자이 아스트라 |
| 확정 단지명 여부 | 아직 미확정 |
| 확인 근거 | 수주 공시, 사업시행인가 보도, 시공사 선정 보도 |
5. 평형 구성
마천3구역 재개발은 지하 5층에서 지상 25층, 총 25개 동으로 구성된 2,322세대의 대단지입니다.
임대주택 389세대를 제외한 1,933세대가 분양주택으로 공급될 계획입니다. 전용면적은 39㎡ 소형부터 159㎡ 대형까지 다양하게 구성되어 있어 선택의 폭이 넓은 것이 특징입니다.
| 구분 | 세부 내용 |
| 총세대수 | 2,322세대 |
| 임대주택 | 389세대 |
| 비임대 분양주택 | 1,933세대 |
| 공개 전용면적 | 39, 49, 59, 74, 84, 103, 138, 159㎡ |
| 대표 타입 | 59A/B/C/D, 74A/B, 84A/B/C/D, 103A/B 등 |
6. 일반분양
현재 마천3구역 재개발의 일반분양에 대한 공개된 정보가 없습니다.
다만 분양주택 1,933세대에서 조합원 수 1,607명을 제외하면 산술적인 여유분이 존재합니다. 따라서 관리처분 단계에서 조합원들의 평형 신청 결과가 정리되면 최종적인 일반분양 규모가 확정될 것입니다.
| 항목 | 숫자 |
| 비임대 분양주택 | 1,933세대 |
| 조합원 수 | 1,607명 |
| 단순 차이 | 326세대 |
| 확정 일반분양 물량 | 아직 미공개 |
| 실제 변동 요인 | 조합원 신청 평형, 1+1 분양, 보류지, 권리관계 |
7. 마천3구역 재개발 분담금
분담금은 관리처분인가 전후로 구체화되는 항목입니다. 현재 송파구청을 통해 추정분담금 산식이 공개되었고, 2025년 초에는 관련 검증위원회가 개최되는 등 준비 과정에 있습니다.
다만 개별 조합원의 분담금은 향후 확정될 권리가액에 따라 달라질 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
| 현재 상태 | 추정분담금 검토 단계 |
| 공개 산식 | 권리자 분양가 추정액 – (종전자산 추정액 × 추정비례율) |
| 보도상 추정 비례율 | 95.91% |
| 보도상 조합원 59㎡ 추정가 | 10억 2,480만원 |
| 보도상 조합원 84㎡ 추정가 | 13억 5,160만원 |
| 확정 시점 | 관리처분계획인가 전후가 더 중요 |
8. 빌라 시세와 상승률
마천3구역 재개발 기대감이 빌라 가격에 이미 크게 반영됐다. 원양빌라와 동구빌라 모두 2억대 후반 또는 3억 안팎에서 시작해 9억대로 올라왔다.
| 빌라 | 비교 시점 | 시작가 | 최근가 | 상승률 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원양빌라 | 2018.01 → 2025.09 | 2억 8,000 | 9억 3,000 | 232.14% | 3.32배 |
| 동구빌라 | 2017.05 → 2026.01 | 2억 9,000 | 9억 6,000 | 231.03% | 3.31배 |
| 원양빌라 최근 흐름 | 2021.03 → 2025.09 | 8억 7,000 | 9억 3,000 | 6.90% | 최근 상승폭은 완만 |
| 동구빌라 최근 흐름 | 2020.02 → 2026.01 | 6억 2,000 | 9억 6,000 | 54.84% | 추가 상승 이어짐 |
조합설립인가 이후 사업이 실제로 진행됐고, 최근에는 사업시행인가까지 나오면서 재개발에 따른 개발심리가 거래가격에 반영된 것으로 보입니다.
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9. 체크포인트
향후 진행될 분양신청과 관리처분인가, 그리고 그 과정에서 확정될 일반분양가와 개별 분담금이 가장 핵심적인 지표가 될 것입니다.
| 확인 항목 | 왜 중요한지 |
| 감정평가 결과 | 종전자산가액 기준이 됨 |
| 조합원 분양신청 | 신청 평형에 따라 부담 구조 달라짐 |
| 관리처분인가 | 분담금과 일반분양 윤곽이 가장 중요하게 드러남 |
| 일반분양가 | 사업성 판단의 핵심 숫자 |
| 이주 속도 | 실제 착공 시점을 좌우함 |
| 공사비 변화 | 최종 부담액에 직접 영향 |
FAQ
- 일반분양이 이미 진행되었나요?아직 아닙니다. 사업시행인가 단계이며, 일반분양 공고는 이주와 철거 이후에 진행됩니다.
- 언제쯤 입주가 가능할까요?현재 일정상 2031년에서 2032년 사이로 예측되나, 사업 진행 속도에 따라 변동될 수 있습니다.
- 시공사는 어디인가요?GS건설입니다. 자이 브랜드가 적용될 예정입니다.
- 분담금 규모를 알 수 있나요?현재 추정치 자료는 존재하지만, 개별 확정 금액은 관리처분 단계에서 결정됩니다.
- 빌라 가격은 많이 오른 상황인가요?네, 실거래가 기준으로 과거 대비 3배 이상 상승한 흐름이 확인됩니다.
핵심 요약
| 핵심 항목 | 한눈에 보기 |
| 현재 단계 | 2026년 4월 사업시행인가 완료 |
| 입주 예상 | 2031~2032년 추정 |
| 시공사 | GS건설 |
| 브랜드 | 자이 계열 유력, 제안명은 송파 자이 아스트라 |
| 총세대수 | 2,322세대 |
| 임대/비임대 | 임대 389세대, 비임대 분양주택 1,933세대 |
| 일반분양 | 아직 미확정 |
| 조합원 추정가 | 59㎡ 10.248억, 84㎡ 13.516억 |
| 빌라 상승 | 원양 232.14%, 동구 231.03% 상승 |
마천3구역 재개발은 이제 구체적인 숫자로 사업성을 평가받는 구간에 진입했습니다. 정확한 정보를 바탕으로 향후 일정을 확인하시기 바랍니다.
참고 자료·출처
송파구청 마천3구역 현황 및 고시 자료
서울시 정비사업 정보몽땅 마천3구역 사업개요·최근 공개자료
사업시행인가 보도 및 세대수·평형 자료
GS건설 시공·제안명 관련 자료