마천2구역 재개발은 정비구역 재결정 절차를 마치고 현재 추진위원회 단계로 진입하고 있습니다. 주변 빌라 시세와 인근 신축 단지의 실거래가를 살펴보면, 향후 개발에 대한 기대감이 이미 가격에 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.
다만 시공사 선정, 브랜드 결정, 일반분양 세대수 및 개별 분담금 등은 아직 확정되지 않았으므로 향후 진행 과정을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
1. 현재 진행 단계
마천2구역 재개발은 2025년 5월 재정비촉진계획 변경 결정 및 지형도면 고시가 완료되었으며, 2026년 초 예비추진위원장 선거까지 진행되었습니다.
현재는 구역 재결정 이후 실제 사업 주체를 구성하는 단계이며, 아직 조합설립인가 단계에는 도달하지 않았습니다.
| 항목 | 확인 내용 |
| 위치 | 서울 송파구 마천동 183 일대 |
| 최근 공식 고시 | 2025년 5월 15일 재정비촉진계획 변경 결정 및 지형도면 고시 |
| 현재 확인 단계 | 추진위원회 관련 절차 진행 |
| 2026년 초 진행 | 예비임원 선거, 예비추진위원장 선출 |
| 조합설립인가 | 아직 확인되지 않음 |
마천2구역 재개발은 공식 고시와 선거 공고가 이어지고 있어 실제 사업 절차가 본격적으로 시작된 구역으로 평가할 수 있습니다.
2. 구역 규모
서울시 자료에 따르면 마천2구역 재개발의 면적은 77,338.4㎡입니다. 계획된 총세대수는 1,729세대이며, 건축물 높이는 최고 41층 수준으로 설계될 예정입니다.
| 항목 | 내용 |
| 구역 면적 | 77,338.4㎡ |
| 계획 세대수 | 1,729세대 |
| 최고 층수 | 최고 41층 |
| 사업 방식 | 주택재개발 |
| 생활권 특징 | 거여·마천 재정비촉진지구 내 위치 |
세대수 규모를 고려할 때 소규모 정비사업이 아닌 대단지 사업에 해당합니다. 향후 대형 브랜드 단지로 탈바꿈할 경우 지역 내 위상 변화가 클 것으로 예상됩니다.
3. 마천2구역 재개발 입주까지 남은 절차
앞으로는 추진위원회 승인, 조합설립인가, 시공사 선정, 사업시행계획인가 순으로 사업이 진행됩니다. 이후 감정평가와 분양신청, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 착공, 일반분양을 거쳐 준공 및 입주에 이르게 됩니다. 현재는 전체 일정 중 초기 단계에 머물러 있습니다.
| 순서 | 절차 | 현재 기준 의미 |
| 1 | 추진위원회 승인 | 사업 주체 구성 시작 |
| 2 | 조합설립인가 | 조합 법적 성립 |
| 3 | 시공사 선정 | 브랜드와 공사 방식 윤곽 |
| 4 | 사업시행계획인가 | 건축계획과 권리관계 큰 틀 확정 |
| 5 | 감정평가·분양신청 | 조합원 권리가액 산정 |
| 6 | 관리처분계획인가 | 분담금과 평형 배정 핵심 단계 |
| 7 | 이주·철거 | 실제 현장 변화 시작 |
| 8 | 착공·일반분양 | 외부 청약 가능한 시기 |
| 9 | 준공·입주 | 사업 마무리 |
일반분양 물량이나 개인별 분담금은 5~6번 단계인 감정평가와 관리처분계획 시점에 도달해야 구체화됩니다. 현재 시점에서 확정된 수치를 제시하기 어려운 이유입니다.
4. 마천2구역 재개발 단계별 예상 기간
현재 공식적인 전체 일정표는 확정되지 않았습니다. 따라서 서울시 재개발 사업의 평균적인 흐름과 인근 구역의 진행 속도를 참고하는 것이 현실적입니다. 지금은 사업 속도보다 각 절차가 차질 없이 이행되는지를 살피는 것이 중요합니다.
| 단계 | 예상 기간 |
| 추진위원회 승인까지 | 약 3개월~9개월 |
| 조합설립인가까지 | 약 1년~2년 |
| 시공사 선정 | 약 6개월~1년 |
| 사업시행계획인가 | 약 1년~1.5년 |
| 관리처분계획인가 | 약 1년~1.5년 |
| 이주·철거 | 약 1년 이상 |
| 착공 후 입주 | 약 2.5년~3년 |
단기적으로 한두 단계의 진전이 있더라도 입주까지는 상당한 기간이 소요될 전망입니다. 초기 구역인 만큼 단계별 인허가 통과 여부를 주시해야 합니다.
5. 마천2구역 재개발 입주 예상 시기
현재 공개된 자료상으로는 확정된 입주 연도가 없습니다. 다만 일반적인 정비사업 소요 기간을 고려할 때, 시장에서는 2034년에서 2037년 사이를 입주 시기로 추정하고 있습니다.
| 구분 | 해석 |
| 공식 입주일 | 아직 없음 |
| 시장에서 많이 거론되는 범위 | 2034년~2037년 |
| 낙관적 추정 | 2034년 전후 |
| 보수적 추정 | 2036년~2037년 이후 |
| 일정 변수 | 동의율, 인허가, 공사비, 시공사 선정, 관리처분 일정 |
같은 거여·마천 촉진지구 내에서도 구역별로 속도 차이가 존재합니다. 마천3구나 마천5구처럼 이미 앞서 나가는 구역들과 동일한 시기에 입주하기는 현실적으로 어렵습니다.
6. 시공사와 브랜드
현재 마천2구역 재개발 사업은 시공사가 선정되지 않은 상태입니다. 따라서 아파트 브랜드명 또한 정해지지 않았습니다. 현 단계에서 특정 건설사나 브랜드를 확정적으로 언급하는 것은 적절하지 않습니다.
| 항목 | 현재 상태 |
| 시공사 | 미선정 |
| 브랜드명 | 미확정 |
| 확인 가능한 내용 | 예비추진위원장 선출 이후 사업 본격화 기대 |
| 시공사 공개 시점 | 조합설립 및 입찰 절차 이후 가능성 높음 |
브랜드에 대한 관심이 높지만, 현재는 홍보보다는 사업성을 확보하는 것이 우선인 단계입니다. 향후 시공사 선정 공고가 발표되어야 구체적인 비교가 가능합니다.
7. 공개된 평형 정보
상세한 일반분양 평면도는 아직 공개되지 않았습니다. 다만 서울시 자료에 따르면 전용면적 41㎡, 49㎡, 59㎡, 84㎡형이 계획되어 있어, 소형부터 중형 평형까지 다양하게 구성될 것으로 보입니다.
| 항목 | 공개 범위 |
| 확인되는 면적형 | 41㎡, 49㎡, 59㎡, 84㎡ |
| 세부 타입 수 | 미공개 |
| 일반분양 타입별 세대수 | 미공개 |
| 조합원 배정 평형 | 미공개 |
| 확정 시점 | 사업시행계획·관리처분 단계 이후 구체화 가능 |
8. 일반분양 물량
전체 계획 세대수 1,729세대 중 분양주택은 1,273세대, 임대주택은 456세대로 파악됩니다. 여기서 분양주택 1,273세대는 조합원 분양분과 일반 분양분을 합산한 수치입니다.
| 항목 | 수치 |
| 총 세대수 | 1,729세대 |
| 분양주택 | 1,273세대 |
| 임대주택 | 456세대 |
| 청약용 일반분양 물량 | 미확정 |
| 일반분양 확정 시점 | 조합원 권리가액·분양신청 이후 |
9. 예상 분양가
시장에서는 마천2구역 재개발의 분양가를 3.3㎡당 약 3,900만 원 수준으로 추정하고 있습니다. 전용 84㎡ 기준으로 환산할 경우, 총분양가는 대략 12억 원 후반에서 13억 원 중반 사이가 될 것으로 보입니다. 이는 확정된 금액이 아닌 사업성 검토를 위한 추정치입니다.
| 항목 | 내용 |
| 기사상 추정 분양가 | 3.3㎡당 약 3,900만원 |
| 전용 84㎡ 환산 추정 | 약 12.9억~13.5억원 안팎 |
| 포함 여부 | 발코니 확장비·옵션 별도 가능 |
| 확정 여부 | 미확정 |
| 실제 확정 시점 | 입주자모집공고 전후 |
10. 분담금 정보
개별 조합원이 부담해야 할 분담금은 현재 확인할 수 없습니다. 감정평가를 통한 권리가액 산정과 평형 배정이 완료되지 않았기 때문입니다. 현재 거론되는 수치들은 사업성을 가늠하기 위한 참고용 자료입니다.
| 항목 | 현재 확인 수준 |
| 개인별 분담금 | 미공개 |
| 권리가액 | 미확정 |
| 관리처분계획 전 | 기사상 참고 수치 |
| 비례율 | 101.26% |
| 공사비 | 3.3㎡당 770만원 |
| 해석 | 사업성 참고용 숫자 |
분담금은 소유 주택 면적, 평가액, 신청 평형에 따라 크게 달라진다.
11. 빌라 시세와 기대 반영
마천동 일대 빌라 가격을 살펴보면, 마천2구역 재개발에 대한 기대감이 가격에 이미 반영되어 있음을 알 수 있습니다. 과거 대비 매물 가격이 크게 상승한 상태로, 신축 단지의 시세와 연동되어 높은 수준을 유지하고 있습니다.
| 사례 | 과거 가격 | 현재 매물가 | 평당가 |
|---|---|---|---|
| 전원빌트타운 59.79㎡ | 6억2000만원 | 10억원 | 4,785만원 |
| 산성빌리지 39.38㎡ | 7억원 | 7억3000만원 | 6,129만원 |
| e편한세상 송파 파크센트럴 25평 기준 | – | 2026년 2월 18억원 거래 | 5,816만원 |
| 송파 시그니처 롯데캐슬 25평 기준 | – | 2026년 3월 18억4000만원 거래 | 5,421만원 |
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12. 지금 체크할 점
현재 가장 주목해야 할 점은 추진위원회 승인과 조합설립인가로 이어지는 사업 속도입니다. 시세 변동을 살피는 것과 병행하여 정비사업의 절차가 계획대로 진행되고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
| 체크 항목 | 이유 |
| 추진위원회 승인 여부 | 사업 주체 정리 확인 |
| 조합설립인가 시점 | 사업 본격화 판단 기준 |
| 시공사 선정 공고 | 브랜드와 사업 추진력 확인 |
| 사업시행계획인가 | 세부 개발계획 구체화 |
| 관리처분계획인가 | 분담금·일반분양 윤곽 확인 |
FAQ
1. 마천2구역 재개발은 현재 어느 단계인가요?
정비구역 재결정을 완료하고 추진위원회 구성을 위한 절차가 진행 중입니다. 조합설립인가 이전의 초기 단계입니다.
2. 입주 시기는 언제로 예상되나요?
공식적인 일정은 없으나, 사업 기간을 고려할 때 2034년에서 2037년 사이가 될 것으로 보입니다.
3. 브랜드와 시공사는 정해졌나요?
아직 정해지지 않았습니다. 조합설립 이후 시공사 선정 입찰을 거쳐야 확정됩니다.
4. 일반분양 물량은 어느 정도인가요?
분양주택 총량은 1,273세대이지만, 조합원 배정 물량에 따라 실제 일반분양 세대수는 달라질 수 있습니다.
5. 분담금 규모를 알 수 있나요?
현재로서는 정확한 산출이 불가능합니다. 관리처분계획 수립 단계에서 개인별 분담금이 확정됩니다.
마천2구역 재개발 핵심 요약
| 핵심 항목 | 내용 요약 |
| 현재 단계 | 정비구역 재결정 완료, 추진위원회 단계 |
| 규모 | 77,338.4㎡, 총 1,729세대 |
| 입주 예상 | 대략 2034년~2037년 추정 |
| 시공사·브랜드 | 아직 미선정 |
| 평형 정보 | 41㎡, 49㎡, 59㎡, 84㎡ 확인 |
| 일반분양 | 총량과 실제 청약 물량은 구분 필요 |
| 분담금 | 아직 개인별 확정 자료 없음 |
| 가격 흐름 | 개발 기대가 이미 상당 부분 반영된 상태 |
참고 자료·출처
서울시 고시 제2025-269호, 송파구 거여·마천지역 재개발 자료, 마천2구역 예비추진위원장 선거 관련 기사, e편한세상 송파 파크센트럴 실거래, 송파 시그니처 롯데캐슬 실거래 .