마천1지구 재개발 현재 단계 입주 예상 시기 분양가 빌라 시세 총정리

마천1지구 재개발은 2026년 3월 서울시 도시재정비위원회에서 정비계획 변경안이 수정가결되면서 다시 주목받고 있습니다.

지금은 조합설립인가 이후 단계이며, 사업시행인가 전이라 시공사·브랜드·일반분양 물량·분담금은 아직 확정되지 않았고, 다만 최근 공람 자료와 주변 시세를 함께 보면 마천1지구 재개발의 현재 위치와 앞으로 확인해야 할 기준은 꽤 명확하게 정리됩니다.

1. 위치

마천1지구 재개발은 서울 송파구 마천동 일대에서 진행되는 정비사업입니다. 거여·마천 재정비촉진지구 안에 포함된 구역이라 주변 다른 구역과 함께 묶어서 보는 경우가 많은데, 송파구 공고와 서울시 자료 모두 이 구역을 별도 변경안 대상으로 다루고 있습니다.

항목	내용
사업명	마천1구역 재정비촉진계획 변경
행정구역	서울특별시 송파구 마천동
사업유형	주택재개발 정비사업
상위 구역	거여·마천 재정비촉진지구
최근 공식 문서	2026.03 수정가결, 2026.04 재공람공고

마천1지구 재개발이 지금 어느 단계까지 진행됐는지, 입주까지 어느 정도 시간이 남았는지, 주변 빌라 가격에 개발 기대가 얼마나 반영됐는지 한눈에 정리했습니다.

2. 현재 단계

서울시 정비사업 정보몽땅 기준으로 보면, 마천1지구 재개발은 현재 조합설립인가 단계로 확인됩니다.
정비구역지정은 2020년 1월 2일, 추진위원회 승인은 2020년 11월 26일, 조합설립인가는 2022년 5월 25일로 공개돼 있습니다.

반면 사업시행인가와 관리처분인가 일정은 아직 확인되지 않아, 현재는 다음 인허가 절차를 앞둔 단계로 이해하시면 됩니다.

단계	공개 상태	확인 내용
정비구역지정	완료	2020.01.02
추진위원회 승인	완료	2020.11.26
조합설립인가	완료	2022.05.25
사업시행인가	미확인	공개 날짜 없음
관리처분인가	미확인	공개 날짜 없음
철거신고	미확인	공개 날짜 없음
착공신고	미확인	공개 날짜 없음

재개발 사업은 조합설립인가 이후부터 다음 단계로 넘어가는 속도가 빨라지는 경우도 있지만, 실제로는 사업시행인가를 준비하는 과정에서 설계 조정, 사업비 검토, 세대수 변경 등으로 시간이 더 걸리기도 합니다.
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3. 최근 변경

2026년 3월 3일, 서울시 도시재정비위원회는 마천1지구 재개발 정비계획 변경안을 수정가결했습니다. 이번 변경안에는 기준용적률 완화, 용도지역 상향, 최고 49층 계획 등이 함께 반영됐습니다.

이후 4월 16일 송파구는 해당 심의 결과를 반영한 재공람공고를 내고, 주민 의견을 다시 받는 절차를 진행했습니다.

변경 항목	내용
심의일	2026.03.03
심의 결과	수정가결
재공람공고일	2026.04.16
주요 완화 내용	기준용적률 최대 30% 완화
추가 적용	법적상한용적률 1.2배 적용
높이 계획	최고 49층
용도지역 조정	일부 1종→2종, 2종→3종 상향

이번 변경에서 가장 중요한 부분은 사업 여건이 이전보다 나아졌다는 점입니다. 기존 계획으로는 속도를 내기 어려운 부분이 있었지만, 이번에는 공급 규모와 사업 조건을 다시 조정하면서 다음 절차로 이어질 가능성이 더 커졌습니다.

4. 마천1지구 재개발 남은 절차

앞으로는 정비계획 변경 고시를 거쳐 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공, 일반분양, 준공 순으로 진행될 가능성이 높습니다.

다만 재개발 사업은 중간에 조합 총회, 각종 심의, 설계 조정, 사업비 검토 같은 절차가 함께 이어지기 때문에, 실제 일정은 예상보다 늘어나는 경우가 적지 않습니다.

남은 절차	확인 포인트
정비계획 변경 고시	재공람 이후 최종 문안 확정
사업시행인가	설계, 세대수, 기반시설 계획 구체화
시공사 선정	브랜드와 공사조건 확정의 출발점
관리처분인가	조합원 배정과 분담금 산정 기준 형성
이주·철거	실제 사업 체감이 커지는 구간
착공	공사기간 산정 가능
일반분양	분양가와 일반분양 물량 공개
준공·입주	최종 일정 확정

조합설립인가 이후 바로 입주 시점이 보이는 사업은 많지 않다. 보통은 사업시행인가와 관리처분인가를 거치면서 세부 숫자가 정리되고, 그 뒤에야 분양가나 분담금 계산이 현실에 가까워진다.

5. 입주 예상

조합설립인가를 이후 사업시행인가와 관리처분인가를 거치면서 세대수, 평형 구성, 일반분양 물량 같은 핵심 숫자가 정리되고, 그 이후에야 분양가나 분담금도 조금 더 현실적인 수준에서 판단할 수 있습니다.

구간	예상 시기
2026년	변경안 후속 절차, 고시, 인허가 준비
2027년	사업시행인가 준비·심의 가능성
2028~2029년	관리처분인가 가능성
2029~2030년	이주·철거 가능성
2030~2031년	착공 가능성
2034~2036년	준공·입주 예상 범위

이 일정은 확정된 일정이 아니라 현재 단계에 맞춘 추정입니다. 마천1지구 재개발은 이미 조합설립인가까지 진행됐지만, 아직 사업시행인가가 나오지 않아 2030년 초 입주처럼 짧게 보기는 어렵습니다.

6. 시공사

현재 확인되는 공식 자료만 보면 마천1지구 재개발의 시공사는 아직 확정되지 않았습니다. 정비사업 정보몽땅에도 현재 단계는 조합설립인가로 표시돼 있고, 시공사 확정 공표 내용은 아직 확인되지 않습니다.

항목	현재 확인 내용
시공사 선정 여부	공식 확정 확인 어려움
포스팅 표기	시공사 미선정
확인 시점	시공사 입찰 또는 선정총회 이후
지금 필요한 확인 자료	조합 공고, 시공사 입찰공고, 총회 의결 결과

7. 평형 정보

현재 공개된 자료에서는 세부 타입표보다 면적 구간 중심 정보가 먼저 확인되는 상태입니다. 따라서 59A, 84A 같은 최종 분양 타입을 지금 단계에서 확정해서 적기는 어렵습니다.
다만 소형, 중형, 중대형이 함께 들어가는 구조로 보는 데에는 무리가 없습니다.

공개 구분	확인 가능한 수준
분양주택	60㎡ 이하 / 60~85㎡ 이하 / 85㎡ 초과
임대주택	40㎡ 이하 / 40~50㎡ 이하 / 50㎡ 초과
최종 타입표	아직 미확정
국민평형 포함 여부	가능성 높음

이 단계에서는 평형을 큰 구간 기준으로 보는 편이 맞습니다. 세부 평면도와 타입표는 보통 사업시행인가나 분양 준비 단계에 들어가야 더 분명하게 확인됩니다.

8. 세대수

마천1지구 재개발의 총세대수는 현재 공개된 숫자가 하나로 정리된 상태는 아닙니다. 서울시 발표와 기사에서는 최대 약 3천세대 수준으로 설명하고 있고, 공람 관련 자료에서도 기존보다 규모가 커진 내용이 확인됩니다.

자료 출처	세대수 표현
서울시 보도자료	최고 49층, 주택공급 확대
연합뉴스	세대 수 최대 약 3천세대
송파구 재공람공고	변경안 재공람, 세부 내용 후속 확정 필요

9. 일반분양

일반분양 물량은 아직 공식적으로 확정되지 않았습니다. 현재 단계에서는 조합원 수, 임대주택 수, 최종 세대수, 조합원 배정 기준이 함께 정리되어야 일반분양 규모를 계산할 수 있습니다.

항목	현재 상태
일반분양 물량	미확정
확정 시점	관리처분계획 및 분양 준비 단계
영향을 주는 요소	총세대수, 임대주택 수, 조합원 배정, 설계 변경

재개발 구역에서는 세대수가 늘어나더라도 일반분양 물량이 같은 폭으로 늘어나는 것은 아닙니다. 임대주택 비중과 조합원 배정 구조에 따라 실제 일반분양 규모는 달라질 수 있습니다.

10. 분담금

분담금도 현재 단계에서는 아직 확정되지 않았습니다. 조합원별 추가 부담은 관리처분계획이 나온 뒤에야 면적별 기준과 자산평가 기준이 구체적으로 정리됩니다.

항목	현재 상태
공식 확정 분담금	없음
계산 가능한 시점	관리처분계획 수립 이후
지금 알 수 있는 것	분담금 미확정

분담금은 재개발에서 가장 민감한 항목입니다. 현재 단계에서는 권리가액, 종전자산평가, 평형 선택, 공사비, 금융비용이 모두 확정되지 않아 조합원별 금액을 단정하기 어렵습니다.

11. 덕산빌라

마천동 덕산빌라는 마천1지구 재개발 기대가 시세에 반영된 사례로 볼 수 있습니다. 확인하신 자료를 기준으로 보면 건물 평당가는 5,063만원 수준입니다.
실거래 흐름도 2015년 2억3,000만원에서 최근 8억원대까지 올라 가격 변화 폭이 큰 편입니다.

항목	내용
명칭	마천동 덕산빌라
건물 평당가	5,063만원
확인 실거래 1	2025.11.13 / 전용 55.4㎡ / 8억1,000만원 / B1층
확인 실거래 2	2021.08.30 / 전용 55.4㎡ / 8억5,000만원 / 1층
확인 실거래 3	2020.06.20 / 전용 55.71㎡ / 7억2,000만원 / 1층
확인 실거래 4	2015.08.22 / 전용 55.71㎡ / 2억3,000만원 / 1층

단순한 노후 빌라 시세 상승으로 보기에는 가격 변화 폭이 큰 편입니다. 따라서 이 사례는 마천1지구 재개발 기대가 거래가격에 반영된 흐름으로 보시는 편이 더 적절합니다.

12. 동원빌라

마천동 동원빌라는 덕산빌라보다 평당가가 더 높게 확인됩니다. 확인하신 자료 기준으로 보면 건물 평당가는 5,904만원 수준입니다.

항목	내용
명칭	마천동 동원빌라
건물 평당가	5,904만원
확인 실거래 1	2026.01.21 / 전용 37.45㎡ / 9억원 / 2층
확인 실거래 2	2026.01.12 / 전용 37.45㎡ / 8억9,000만원 / 2층
확인 실거래 3	2020.12.06 / 전용 37.45㎡ / 6억7,000만원 / 1층

13. 공원타운

공원타운은 마천동에 속해 있지만 마천1지구 재개발 구역에는 포함되지 않은 곳입니다. 확인하신 자료 기준 2025년 건물 평당가는 2,273만원 수준으로 나타납니다.

같은 마천동인데도 평당가 차이가 크게 벌어져, 구역 포함 여부가 가격 형성에 중요한 영향을 준다는 점을 보여줍니다.

항목	내용
명칭	공원타운
위치	마천동
구역 포함 여부	마천1지구 재개발 비포함
2025년 건물 평당가	2,273만원
확인 실거래 1	2018.06.13 / 전용 58.08㎡ / 4억원 / 2층
확인 실거래 2	2009.09.19 / 전용 58.08㎡ / 3억2,000만원 / 4층
확인 실거래 3	2007.03.07 / 전용 58.08㎡ / 3억9,000만원 / 2층
확인 실거래 4	2007.01.18 / 전용 58.08㎡ / 3억8,000만원 / 5층

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14. 체크포인트

확인 항목	왜 중요한가
변경 고시 시점	변경안이 공식 문서로 확정되는 지점
사업시행인가	다음 단계 진입 여부 판단
최종 세대수	일반분양과 사업성에 직접 영향
분담금 산정	조합원 부담 확인 핵심
시공사 선정	브랜드, 공사조건, 일정에 영향

FAQ

1. 마천1지구 재개발은 지금 어느 단계인가요?

현재 공개 기준으로는 조합설립인가 단계입니다. 사업시행인가와 관리처분인가는 아직 공개 날짜가 없습니다.

2. 입주는 언제쯤으로 보나요?

확정 일정은 없지만, 현재 단계 기준으로는 2034~2036년 정도를 넓게 보는 해석이 현실적입니다.

3. 시공사는 정해졌나요?

현재 확인되는 공식 자료만 보면 시공사 미선정으로 보는 편이 맞습니다.

4. 일반분양 물량은 몇 가구인가요?

아직 공식 확정 수치가 없습니다. 총세대수와 임대주택, 조합원 배정이 정리된 뒤 좀더 구체화 됩니다.

5. 마천1지구 재개발 구역 빌라 가격이 왜 높은가요?

덕산빌라와 동원빌라 사례처럼 평당가가 5,000만~6,000만원대까지 올라와 있습니다. 비포함 빌라 공원타운과 비교하면 개발 기대가 시세에 반영됐다고 해석할 수 있습니다.

핵심 요약

마천1지구 재개발은 2026년 3월 변경안 수정가결 이후 다시 사업 추진에 속도가 붙을 가능성이 커졌습니다.
현재는 조합설립인가 단계로, 시공사와 브랜드, 일반분양 물량, 분담금은 아직 공식적으로 확정되지 않은 상태입니다.
반면 구역 안 빌라는 비포함 빌라보다 평당가가 2배 안팎 이상 높게 나타나, 재개발 기대가 이미 시세에 반영된 흐름을 확인할 수 있습니다.

참고 자료·출처

서울시 보도자료, 송파구 재공람공고, 서울시 정비사업 정보몽땅 기준으로 정리했습니다.