번동 148 재개발 진행 상황, 일반분양·분담금·예상 분양가까지 정리

번동 148 재개발은 서울시 신속통합기획이 확정됐고, 강북구 고시로 추진위원회 승인도 끝났습니다. 여기서 중요한 건 지금부터입니다. 일반분양이 얼마나 나올지, 분담금이 얼마나 달라질지, 입주가 언제쯤 가능한지에 따라 체감 가치는 크게 달라집니다.

지금 공개된 자료만 기준으로 보면, 강북권에서 규모가 큰 편이고, 속도도 비교적 빠른 축에 들어갑니다.

1. 번동 148 재개발 사업 개요

이 사업은 서울 강북구 번동 148번지 일대에서 추진되는 주택정비형 재개발입니다. 강북구 고시 기준 사업구역은 108,735.4㎡이고, 토지등소유자는 2,569명입니다.

서울시 신속통합기획 확정 대상지로 묶여 있어서, 일반 정비사업보다 초기 행정 속도를 당기려는 구조가 적용된 곳입니다.

항목	내용
사업명	번동 148번지 일대 주택정비형 재개발사업
위치	서울 강북구 번동 148번지 일원
강북구 고시 기준 면적	108,735.4㎡
토지등소유자 수	2,569명
서울시 분류	신속통합기획 재개발 대상지

• 이 사업은 소규모 가로주택 수준이 아니라, 구역 자체가 큰 편입니다. 토지등소유자 수가 많다는 뜻은 사업 규모는 크지만, 이해관계 조율도 길어질 수 있다는 뜻입니다.

반대로 서울시가 신속통합기획으로 묶은 만큼, 행정 절차는 일반 정비사업보다 앞당기려는 방향이 분명합니다.

2. 현재 단계

번동 148 재개발의 현재 공식 확인 단계는 조합설립추진위원회 승인입니다. 강북구는 2025년 12월 고시를 통해 추진위원회를 승인했고, 고시문에는 “정비계획 수립 및 정비구역 지정 검토 중”이라고 적혀 있습니다.
즉, 추진위는 출발했지만 아직 조합설립인가나 시공사 선정까지는 가지 않았습니다.

항목	현재 상태
신속통합기획	확정
정비구역 지정	검토·공람 단계 이력 확인
추진위원회	승인 완료
조합설립인가	미도달
시공사 선정	미도달
일반분양 공고	미도달

• 이 단계는 “초기”라고 부를 수는 있어도, 주민 동의와 추진체계가 실제로 움직이기 시작한 구간입니다. 특히 추진위 승인 이후 곧바로 설계자·정비사업전문관리업자 입찰이 나온 점을 보면, 사업 주체가 다음 절차를 준비하고 있다는 뜻으로 봐야 합니다.

3. 세대수와 평형

번동 148 재개발의 공개 계획상 총 세대수는 3,125세대, 최고 층수는 29층입니다. 다만 자료를 읽을 때 주의할 점이 있습니다.

일부 자료는 전체 세대수 3,125세대를 말하고, 일부 자료는 분양주택 2,676세대와 임대 449세대를 따로 나눠 설명합니다.
그래서 숫자를 볼 때는 “전체 공급”과 “분양주택”을 구분해서 봐야 합니다.

구분	세대수
총 세대수	3,125세대
분양주택(조합원+일반)	2,676세대
임대주택	449세대
최고 층수	29층

전용면적 기준 평형	공개된 세대수(전체 기준 기사)
39㎡	1,315세대
49㎡	881세대
59㎡	693세대
84㎡	231세대
110㎡	5세대

• 구성 비중을 보면 소형·중소형 중심입니다. 84㎡ 이상은 비중이 크지 않아서, 나중에 일반분양이 실제로 나온다면 59㎡ 이하 물량이 상대적으로 많을 가능성을 먼저 보는 게 자연스럽습니다. 반대로 84㎡는 수요는 많아도 공급은 제한될 수 있습니다.

4. 일반분양·청약·특별공급

번동 148 재개발은 일반분양 물량은 아직 확정되지 않았습니다. 현재 확인되는 수치는 분양주택 총 2,676세대까지이고, 여기서 조합원 배정분을 제외한 나머지가 일반분양입니다.

지금은 조합 설립 전 단계라 조합원 분양 신청 결과가 없어서, 일반분양 숫자·청약 시기·특별공급 비율 모두 아직 공개되지 않았습니다.

항목	현재 확인 가능 여부
일반분양 세대수	미확정
청약 일정	미확정
입주자모집공고	미발표
특별공급 세대수	미확정
특별공급 유형	일반 민영주택 기준 적용 가능성은 있으나 확정 전

• “총 3,125세대”라는 숫자만 보고 일반분양이 크게 나온다고 단정하면 안 됩니다. 실제 일반분양은 조합원 분양 신청, 권리가액, 1+1 여부, 임대 배치까지 반영된 뒤에야 윤곽이 잡힙니다.

지금은 청약 정보가 아니라 사업 진행 정보를 보는 단계가 더 맞습니다.

5. 분담금 구조

번동 148 재개발의 최종 분담금은 아직 정해지지 않았습니다. 다만 2023년 주민설명회 단계에서 공개된 개략안에는 비례율 약 90% 수준, 25㎡ 보유자가 39㎡를 신청할 때 추정 분담금 약 2.5억 원이라는 예시가 제시됐습니다.
이 수치는 현재 확정 금액이 아니라, 당시 주민 이해를 돕기 위한 예시입니다.

항목	2023년 공개 개략안 기준
비례율	약 90% 수준
25㎡ 보유 → 39㎡ 신청	추정 분담금 약 2.5억 원
조합원 분양가 39㎡	약 3.85억 원
조합원 분양가 49㎡	약 4.87억 원
조합원 분양가 59㎡	약 5.87억 원
조합원 분양가 84㎡	약 7.56억 원

• 예를 들어 기존 지분이 작고 권리가액이 낮은 소유자가 더 큰 평형을 신청하면, 분담금은 빠르게 커집니다.

반대로 권리가액이 높은 물건은 같은 평형을 신청해도 부담 구조가 달라집니다. 그래서 분담금은 “구역 전체 평균”보다 “내 물건의 종전자산평가”가 더 중요합니다.

6. 예상 분양가

번동 148 재개발의 예상 분양가는 아직 공식 확정 전입니다. 과거 2023년 개략안에서는 3.3㎡당 2,300만~2,600만 원 수준이 거론됐고, 84㎡ 일반분양 추정가는 약 8.4억 원 수준으로 제시됐습니다. 다만 그 수치는 2023년 기준이어서, 지금 시세를 그대로 반영한 값으로 보기는 어렵습니다.

전용면적	통상 공급면적(대략)	평당 3,100만 원 기준	평당 3,255만 원 기준
39㎡	17~18평	5.27억~5.58억	5.53억~5.86억
49㎡	20~21평	6.20억~6.51억	6.51억~6.84억
59㎡	24~25평	7.44억~7.75억	7.81억~8.14억
84㎡	33~34평	10.23억~10.54억	10.74억~11.07억

• 번동 148 정비계획안에서 확인되는 기준 분양가는 평당 3,100만 원이고, 기사에 함께 제시된 비교군 평균은 평당 3,255만 원입니다.

이를 기준으로 2026년 현재 시점에서 단순 환산하면, 전용 84㎡는 공급 33~34평 기준 10억대 초중반~11억 안팎으로 계산됩니다. 다만 이 수치는 현재 기준의 참고값일 뿐, 실제 입주 시점 가격을 확정하는 숫자는 아닙니다.

입주 시점에는 시장 상황, 공사비, 금리, 분양가 규제, 수요 흐름이 함께 반영됩니다. 다만 서울은 최근 입주 물량 감소와 신축 희소성이 계속 거론되고 있어, 큰 변수가 없다면 입주 시점에는 10억 이상으로 형성될 가능성을 더 높게 보는 시각도 충분히 가능합니다.

7. 주변 시세

번동 148 재개발의 가치를 볼 때는 인근 준신축·신축 시세를 같이 봐야 합니다. 현재 비교 대상으로 자주 거론되는 곳은 미아동 일대 신축급 단지들입니다.

비교 단지	평형 / 가격
북서울자이폴라리스	24평형대 / 9억 9,000만 원
북서울자이폴라리스	34평형대 / 11억 500만 원
꿈의숲효성해링턴플레이스	33평형대 / 9억 5,000만 원
한화포레나미아	55A타입 / 5억 6,001만 원

8. 시공사와 입찰

번동 148 재개발은 아직 시공사가 정해지지 않았습니다. 현재 확인되는 공고는 시공사 선정이 아니라, 설계자 선정 입찰과 정비사업전문관리업자 선정 입찰입니다. 즉, 브랜드 아파트명이 붙는 단계가 아니라, 조합 전 실무 틀을 만드는 단계라고 보면 됩니다.

항목	확인 내용
시공사	미선정
설계자 선정 입찰	2026-01-12 공고
설계자 입찰 마감	2026-01-30
정비사업전문관리업자 입찰	2026-01-12 공고
정비사업전문관리업자 재공고	2026-02-02

9. 입주까지 일정

번동 148 재개발은 지금부터 입주까지 아직 여러 단계를 남겨두고 있습니다. 현재 위치를 기준으로 보면, 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공, 준공 순서로 가게 됩니다.

서울시가 신속통합기획으로 기간 단축을 추진하고는 있지만, 실제 현장에서는 동의율과 인허가 속도에 따라 차이가 납니다.

남은 단계	예상 기간
정비구역 지정	6개월~1년
조합설립인가	추가 6개월~1년 6개월
사업시행인가	추가 1년~1년 6개월
관리처분인가	추가 10개월~1년 4개월
이주·철거	추가 1년~1년 6개월
착공~준공	추가 3년~4년

전체 기준	예상 범위
지금부터 입주까지	약 6~9년
빠른 진행 가정	2032~2035년 전후
보수적 가정	2034~2037년 전후

• 이 일정은 확정표가 아니라 현실적인 추정입니다. 신속통합기획이 붙었다고 해도, 토지등소유자가 많은 사업장은 동의율과 이해관계 조율이 시간을 좌우합니다. 그래서 “언제 입주하나요”보다 “언제 조합설립인가까지 가나요”를 먼저 보는 게 더 정확합니다.

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10. 체크포인트

번동 148 재개발을 볼 때 가장 먼저 체크해야 할 건 세 가지입니다. 첫째, 정비구역 지정 고시가 언제 나는지입니다.

둘째, 조합설립 동의율이 얼마나 빨리 올라가는지입니다. 셋째, 내 물건 기준으로 분담금 구조가 어떤지입니다. 이 세 가지가 정리돼야 일반분양 규모나 투자 판단도 더 선명해집니다.

체크 항목	왜 중요한가
정비구역 지정 고시	사업의 법적 틀이 더 선명해짐
조합설립인가	사업 속도가 한 단계 올라감
권리가액 확인	개인별 분담금 판단의 핵심
일반분양 추정 물량	청약 관점에서 핵심
시공사 선정 시점	브랜드·상품성 판단 기준

• 같은 구역 안에서도 어떤 물건은 분담금 부담이 크고, 어떤 물건은 상대적으로 유리할 수 있습니다. 그래서 단순히 “대단지라 좋다”보다, 실제로는 권리가액·신청 평형·향후 일반분양가를 같이 맞춰봐야 판단이 됩니다.