철산주공13단지 재건축은 정비구역 지정과 추진위 승인까지 마친 상태라, 이제부터는 “조합설립이 언제 되느냐”가 속도를 좌우합니다. 계획 기준으로는 49층·3,719세대급으로 커지며, 일반분양도 1천 세대 단위로 거론됩니다.
2019년 6.6억 → 2025년 12월 13.55억이면 누적 수익률이 100%를 넘습니다(단지 내 타입/층에 따라 편차는 큼). 입주는 보수적으로 2030년대 중반대로 보는 시나리오가 현실적이고, 공사비·금리·분양가가 분담금과 시세를 함께 흔듭니다.
1. 철산주공13단지 재건축 사업개요
철산동 241 일원 정비구역으로 지정된 뒤, 추진위원회 승인까지 완료된 상태입니다. 현재는 “조합설립(창립총회·인가)”로 넘어가기 직전 구간이라, 공정이 한 단계씩 정리되는 시점입니다.
사업규모는 정비계획(고시)과 공개자료를 기준으로 보되, 향후 심의·설계 과정에서 일부 조정될 수 있습니다.
정리
- 위치: 광명시 철산동 241 일원(정비구역 고시)
- 목표 스케일(보도 기준): 최고 49층, 총 3,719세대
- 성격: 대단지 재건축(기존 2,460세대 규모로 알려짐)
2. 세대수 구성
전체 세대수만 보지 말고, “중소형 중심인지, 중대형이 얼마나 섞이는지”가 분양가·환금성에 직결됩니다. 계획상 60~85㎡ 구간이 압도적으로 크면, 일반적으로 주력 타입은 84㎡(약 33~34평) 라인이 됩니다.
다만 최종 타입 구성은 사업시행인가·관리처분 단계에서 더 구체화됩니다.
전용면적 구간별 세대수
| 구분 | 전용면적 | 세대수 |
|---|---|---|
| 소형 | 60㎡ 이하 | 172 |
| 중형(주력) | 60~85㎡ | 3,089 |
| 중대형 | 85㎡ 초과 | 458 |
| 합계 | 3,719 |
3. 일반분양 규모
일반분양은 “조합원 물량 확정 → 일반분양 배정”으로 결정되므로, 지금 단계에서는 추정치로 예상은 해볼수 있습니다. 다만 시장에서는 일반분양이 1천 세대 단위로 언급될 만큼 스케일이 커, 분양 성적이 사업 자금흐름에 영향을 줄 수 있습니다.
공식 확정치는 훗날 입주자모집공고에서 전용별로 확정됩니다.
일반분양 ‘보도 추정치’
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 총 세대수(계획) | 3,719 |
| 일반분양(추정) | 1,466 |
| 확정 시점 | 입주자모집공고(전용별/특공별 확정) |
4. 진행상황
철산주공13단지 재건축은 “정비구역 지정(고시) → 추진위 승인”까지 공식 일정이 확인됩니다. 2026년 1월에도 선관위 공지 등이 올라오며 조직 정비 흐름이 이어지고 있습니다.
즉, 지금의 관전 포인트는 ‘조합설립(인가)까지 얼마나 빠르게 가는가’입니다.
공식 확인 가능한 핵심
| 날짜 | 단계 | 의미 |
|---|---|---|
| 2023-01-12 | 안전진단 최종(E등급) | 재건축 추진의 전제 충족 |
| 2025-05-09 | 정비구역 지정고시 | 구역·계획이 행정적으로 확정 |
| 2025-07-22 | 추진위원회 승인 | 조합설립 절차로 진입 |
| 2026-01 | 선관위/후보 공지 | 조합 체제 전환 준비 신호 |
5. 남은 단계와 예상기간
입주까지는 “조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주/철거 → 착공/일반분양 → 준공”으로 이어집니다. 재건축은 특정 한 단계가 늦어지면 뒤 단계가 연쇄적으로 밀리는 구조라, 기간은 ‘범위’로 보는 게 합리적입니다.
아래는 현재 단계(추진위 승인)에서 출발하는 현실 범위입니다.
단계별 예상기간: 보수~중간 범위
| 단계 | 핵심 내용 | 예상기간 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 | 창립총회·인가·법인등기 | 0.5~1.5년 |
| 사업시행인가 | 설계·심의·인허가 | 1.0~2.5년 |
| 관리처분인가 | 분양신청·권리가액·이주계획 | 0.8~1.5년 |
| 이주/철거 | 이주비·철거·착공 준비 | 0.8~1.5년 |
| 착공~준공 | 공사(골조~마감) | 3.0~4.5년 |
| 준공/이전고시 | 정산·등기·청산 | 0.5~1.0년 |
| 합계 | 약 7~12년 |
6. 시공사 선정 포인트
시공사 선정은 보통 조합 체제가 안정된 뒤 입찰·선정 절차로 진행되는 경우가 많고, 설계·특화 수준이 공사비와 직결됩니다. 대형 프로젝트일수록 ‘브랜드·특화’가 붙을수록 분양 매력은 좋아질 수 있지만, 공사비 상승이 분담금에 부담으로 돌아올 수 있습니다.
따라서 “선정 시점”만이 아니라 “조건(공사비·금융·특화 범위)”을 함께 보는 게 핵심입니다.
시공사 선정 때 비교할 6가지
- 공사비 조건: 평당 공사비·물가연동·증액 규칙
- 금융조건: 사업비 대출·이주비 조건·금리 구조
- 특화 범위: 커뮤니티·외관·조경·스카이라인
- 공정 리스크: 공기(공사기간)·지연 시 페널티
- 하자·AS 기준: 보수 기준·기간·분쟁 절차
- 일반분양 전략: 타입 구성·마케팅·분양 시점
7. 분담금 구조와 예시
철산주공13단지 재건축의 분담금은 “내 권리가액이 얼마나 인정되느냐”와 “조합원 분양가·사업비가 어디까지 오르느냐”의 싸움입니다. 실거래가가 올랐더라도 감정평가와 비례율, 공사비·금융비용이 결론을 바꿀 수 있습니다.
따라서 지금은 ‘계산식’을 먼저 이해하면, 이후 공지자료가 나올 때 숫자를 바로 대입할 수 있습니다.
분담금 계산 구조 + 30평급 예시
| 항목 | 의미 | 예시(가정) |
|---|---|---|
| 종전자산 감정평가액 | 내 기존 주택 가치(평가) | 12.5억 |
| 비례율 | 사업성 지표(추정) | 1.05 / 1.10 / 1.15 |
| 권리가액 | 감평 × 비례율 | 13.1 / 13.8 / 14.4억 |
| 조합원 분양가(84㎡) | 내가 받을 새 집 가격(조합가) | 11.2억(가정) |
| 추가사업비 | 공사비·금융·각종 비용 | 1.0억(가정) |
| 분담금(개념) | (조합가+사업비)−권리가액 | 음수~양수로 크게 갈림 |
• 권리가액이 높게 잡히면 분담금 부담이 줄어들 수 있으나, 실제 계산은 조합 자료(감평·비례율·조합가·사업비) 확정 후 판단해야 합니다.
8. 실거래 상승률 계산
2019년 5월 6.6억에서 2025년 12월 13.55억이면, 단순 차익만 보더라도 흐름이 매우 가파릅니다. 다만 같은 “30평”이라도 전용면적(예: 74/84), 동·층·향, 리모델링 여부에 따라 체감 가격은 달라집니다.
최근에는 전용 83㎡가 14억 신고가로 보도되는 등 기대감이 가격에 반영되는 사례도 있습니다(보도 기반).
수익률
- 매수가(2019.05): 6.6억
- 매도가(2025.12): 13.55억
- 누적 수익률: +105.3%
- 연평균(복리) 수익률: 약 +11.55%/년(약 6.58년 가정)
- 계산식 예시: CAGR = (13.55 ÷ 6.6)^(1/6.58) − 1
9. 입주 시기와 30평 시세 전망
철산주공13단지 재건축은 현재 단계상 “2030년대 중반”이 가장 현실적인 구간으로 보입니다(조합설립~준공까지 7~12년 범위). 시세 전망은 한 가지 숫자로 못 박기보다, ‘시장 성장률’과 ‘신축 프리미엄’을 분리해서 보셔야 이해가 원활합니다.
아래 표는 2025년 12월 13.55억을 기준으로, 입주까지 8~11년을 가정한 “시장 성장률”만 반영한 값입니다.
입주까지 8~11년 가정: 시장 성장률 예상
| 입주까지(년) | 보수(연 2%) | 중간(연 4%) | 강세(연 6%) |
|---|---|---|---|
| 8년 | 15.9억 | 18.5억 | 21.6억 |
| 9년 | 16.2억 | 19.3억 | 22.9억 |
| 10년 | 16.5억 | 20.1억 | 24.3억 |
| 11년 | 16.8억 | 20.9억 | 25.7억 |
- 분양가/공사비가 급등하면 “가격 상승”과 “분담금 부담”이 동시에 커질 수 있습니다.
- 신축 프리미엄은 단지·브랜드·입지에 따라 편차가 커서, 위 표에 별도로 “가산/감산”으로 보는 방식이 혼동이 적습니다.
10. 철산주공13단지 재건축 최신 공지와 체크
철산주공13단지 재건축은 2026년 1월에 선관위·후보자 공지 등 내부 절차 공지가 확인됩니다. 또한 정비구역 지정고시는 토지이음/지자체 고시에서 확인이 가능해, 공식 문서로 구역·계획을 점검할 수 있습니다.
앞으로는 조합설립 관련 총회·동의율·인가 일정 공지가 나오면, 그때부터 입주 시기 예측이 조금 더 명확해집니다.
정리
- 추진경과: 정비구역 지정(2025-05-09), 추진위 승인(2025-07-22)
- 2026년 1월 공지: 선관위/후보자 관련 공지 유무
- “추정분담금 조회” 메뉴 제공 여부(자료 공개 방식 확인)
- 조합설립 총회 일정(공지 등장 시 가장 중요한 변곡점)
- 설계·심의 착수 여부(사업시행인가로 가는 속도 체크)
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마무리 정리
철산주공13단지 재건축은 이미 정비구역 지정과 추진위 승인까지 진행되어, 이제부터는 조합설립 시점이 핵심입니다. 일반분양·특별공급·분담금·입주 시기는 결국 “조합설립→사업시행→관리처분”의 속도에 의해 구체화됩니다.
지금은 ‘숫자 구조(분담금·기간·시세 시나리오)’을 잡아두고, 공지로 나오는 확정값을 대입하는 방식이 가장 효율적입니다.