지금 도곡우성 재건축은 조합설립인가까지 끝난 상태입니다. 2019년 6월 12.1억이 2025년 3월 19.3억까지 올라서, 숫자만 보면 흐름이 꽤 분명합니다. 문제는 “지금부터”예요. 시공사 선정, 인허가, 이주·철거, 공사 절차가 여러 단계라 입주까지는 시간이 필요합니다.
분담금은 구조가 정해져 있어도, 내 금액은 사업시행안과 관리처분 단계에서 결정됩니다. 입주 시점 가격은 내 단지 흐름만 보면 안 되고, 주변 신축 30평대 기준점과 같이 봐야 합니다.
1. 현재 단계
도곡우성 재건축은 2025년 3월 31일 조합설립인가를 받았고, 강남구도 이를 공식으로 안내했습니다. 서울시 정보몽땅에도 조합 페이지가 운영되고 있어 공개 자료를 확인할 수 있어요.
현재는 “조합이 생긴 뒤 다음 절차를 준비하는 시기”로 이해하면 됩니다.
| 항목 | 공개 기준값 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 2025-03-31 |
| 위치 | 강남구 도곡동 934-10 일대 |
| 계획 세대수 | 총 548세대(분양 460, 임대 88) |
| 사업 공개 페이지 | 서울시 정비사업 정보몽땅 조합 페이지 |
2. 도곡우성 재건축 남은 단계
이 사업은 이제부터 “시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분인가”가 핵심 줄기입니다. 그 다음이 이주·철거, 착공, 준공(입주) 순서로 이어집니다. 각 단계는 순서가 바뀌기 어렵고, 어느 한 단계가 늦어지면 뒤도 같이 늦어집니다.
| 순서 | 단계 | 결과물 |
|---|---|---|
| 1 | 시공사 선정 | 공사 조건·공사비 큰 틀 확정 |
| 2 | 사업시행인가 | 세대수/평형/기부채납/설계 확정 |
| 3 | 관리처분인가 | 분양가·분담금 산정 근거 확정 |
| 4 | 이주·철거 | 현장 정리, 착공 준비 |
| 5 | 착공~준공 | 실제 공사, 입주 |
• “사업시행인가/관리처분인가”에서 숫자가 확정되면서, 분담금과 배정 평형이 현실적으로 계산됩니다.
3. 단계별 예상 기간
도곡우성 재건축의 예상 기간은 단지 사정과 심의 속도에 따라 달라지지만, 현실적인 범위를 잡아두면 일정 판단이 쉬워집니다.
아래 기간은 “서울 정비사업 통상 흐름”을 기준으로 정리한 범위예요(확정 일정 아님). 단지 내부 이슈(설계 변경, 공사비 협상, 동의율 문제)가 생기면 길어집니다.
| 단계 | 예상 기간(범위) | 기간이 길어지는 대표 이유 |
|---|---|---|
| 시공사 선정 | 6~18개월 | 경쟁입찰 무산, 조건 협상 지연 |
| 사업시행인가 | 12~24개월 | 통합심의/교통·환경 등 보완 |
| 관리처분인가 | 12~24개월 | 분양가·분담금 이견 조정 |
| 이주·철거 | 10~18개월 | 이주비/명도, 이주 시기 조율 |
| 착공~준공 | 30~42개월 | 공정·자재·공사비 변수 |
4. 시공사 선정
도곡우성 재건축은 강남구 안내에서 “앞으로 시공사 선정과 각종 심의를 거친다”라고 명시돼 있습니다. 2026년 2월 기준 공개자료에는 토목 분야 업체 선정 등 용역 공고가 보이지만, 시공사 선정 공고는 별도로 확인이 필요합니다.
시공사 선정은 “브랜드”보다 “공사비 조건·특화·추가 부담”을 같이 봐야 합니다.
| 확인 포인트 | 왜 중요한가 | 체크 방법 |
|---|---|---|
| 공사비 산정 기준 | 분담금에 직접 연결 | 총회 자료/입찰 조건 |
| 무상 옵션·특화 | 체감 품질과 추가 비용 | 제안서 비교 |
| 공기(공사기간) | 입주 시점에 영향 | 공정표 확인 |
| 계약 방식 | 향후 분쟁 가능성 | 계약서 주요 조항 |
• 시공사 선정은 “한 번에 끝나는 이벤트”가 아니라, 조건 협상과 총회 의결까지 같이 움직입니다.
5. 도곡우성 재건축 일반분양
도곡우성 재건축 계획 세대는 총 548세대이고, 이 중 분양 460세대(임대 88세대)로 공개돼 있습니다. 조합원 수는 379명으로 공개돼 있어, 단순 계산으로는 일반분양 물량을 대략 가늠할 수 있어요.
다만 실제 일반분양은 분양신청/배정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 항목 | 공개 수치 | 단순 계산(참고) |
|---|---|---|
| 총 세대 | 548 | |
| 분양 | 460 | |
| 임대 | 88 | |
| 조합원 | 379 | |
| 일반분양 추정 | 460 − 379 = 약 81 |
• “약 81세대”는 단순 계산값이라, 최종은 관리처분 단계의 배정표로 확정됩니다.
6. 분담금 계산
도곡우성 재건축의 분담금은 구조가 정해져 있습니다. 내 집의 종전자산 감정평가액과 비례율이 핵심이고, 내가 선택한 새 평형의 조합원 분양가가 맞물립니다. 그래서 “내 분담금”은 사업시행안과 관리처분 단계에서 숫자로 확정됩니다.
| 구성 | 의미 | 결과 |
|---|---|---|
| 종전자산 감정평가액 | 현재 자산을 평가한 값 | 권리가액의 출발점 |
| 비례율 | 사업성 지표 | 권리가액을 키우거나 줄임 |
| 조합원 분양가 | 선택 평형의 가격 | 분담금의 기준값 |
| 분담금(개념) | 조합원 분양가 − 권리가액 (+추가비용) | 개인별 부담금 |
- 내 권리가액이 15억이고, 선택한 조합원 분양가가 20억이면 기본 차액은 5억입니다.
- 여기에 사업비·금융비용·옵션 등이 붙어 최종 금액이 정리됩니다.
7. 실거래 상승률
도곡우성 재건축을 보는 데 실거래 흐름은 중요한 기준이 됩니다. 2019년 6월 12.1억과, 2025년 3월 19.3억(93㎡)을 기준으로 상승률을 계산했습니다. 기간은 2019년 6월부터 2025년 3월(약 5.76년)로 잡았습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 2019년 6월 | 12.1억 |
| 2025년 3월 | 19.3억(93㎡ 실거래 표기) |
| 총 상승액 | 7.2억 |
| 총 상승률 | 약 59.5% |
| 연평균(단순 환산) | 약 8.45% |
• 과거 상승률은 “참고용 기준선”으로만 쓰는 게 좋아요. 재건축은 절차가 길고, 공사비·금리·분양가에 따라 체감이 달라집니다.
8. 입주 시점 가격 범위
도곡우성 재건축 입주 시점 가격을 볼 때는 “내 단지의 과거 상승률”과 “주변 신축 국평(30평대) 기준점”을 같이 두고 봐야 합니다. 주변 기준점으로는 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 33평 최근 1개월 평균 34.4억이 확인됩니다.
입주 예상 연도는 개인 판단이 필요하지만, 조합설립인가 이후 절차와 공사기간을 합치면 2030년대 초중반이 현실적인 범위로 많이 거론됩니다(확정 일정 아님).
(2025년 3월 19.3억을 기준으로, 연평균 가정을 3단계로 나눠 계산)
| 구분 | 연평균 가정 | 9년 뒤 값(대략) |
|---|---|---|
| 보수 | 5% | 약 29.9억 |
| 중간 | 8.45% | 약 40.2억 |
| 강세 | 10% | 약 45.5억 |
분석
위 값은 “현재 단지 가격을 그대로 연장한 계산”이라, 실제 입주 시점에는 주변 신축 30평대 거래 범위가 더 강하게 기준점이 됩니다.
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9. 주변 신축 30평대 시세
주변 신축 국평(30평대) 가격은 “입주권·신축 프리미엄이 반영된 실제 거래”를 보면 감이 잡힙니다. 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 33평은 최근 1개월 평균 34.4억으로 표기돼 있고, 2025년 3월 거래도 33.5억~35억 구간이 확인됩니다.
이 기준을 두면, 도곡권 신축도 “30억대 초중반~후반”이 기본 비교선으로 쓰입니다(단지 차이 존재).
| 단지 | 평형 | 최근 1개월 평균(표기) | 최근 거래 예 |
|---|---|---|---|
| 디에이치퍼스티어아이파크 | 33평 | 34.4억 | 33.5~35.0억(2025-03) |