압구정 5구역 재건축은 우선 3가지만 먼저 보면 흐름이 정리돼요. 첫째, 시공사 입찰 마감일이 2026년 4월 10일로 잡혀 있습니다. 둘째, 정비계획 고시는 2025년 10월 2일에 이미 나왔고, 이제부터는 인허가 절차와 총회 일정이 실제 속도를 결정합니다.
셋째, 2019년 20.6억 → 2025년 60억으로 오른 폭을 보면, 입주 전에 기대감이 가격에 상당 부분 반영돼 있다고 보는 게 자연스럽습니다.
1) 현재까지 확정된 진행상황
압구정 5구역 재건축은 서울시 정비사 기준으로 조합 단계에서 정보가 공개되고 있고, 2026년 2월에 ‘최근 공개자료’가 연속으로 올라온 상태입니다.
정비계획은 강남구청 게시판에 고시로 올라와 있어서 “계획 자체는 공식 문서로 확정”이라고 보면 됩니다.즉, 지금은 “조합 운영 + 시공사 선정 + 인허가 준비”가 동시에 진행되는 구간입니다.
| 항목 | 확인된 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 정비계획 고시 | 서울시 고시 2025-556, 2025-10-02 | 강남구청 게시판 |
| 최근 공개자료 | 2026-02-13 다수 문서 게시 (단속반/공공지원 검토 등) | 서울시 정비사업 페이지 |
| 시공사 선정 절차 | 입찰 공고가 나왔고 마감일이 명시됨 | 기사/공고 |
• “고시가 나왔나?”를 먼저 따지기보다, 지금은 총회 일정과 입찰 참여사가 실제 속도를 결정합니다.
2) 2026년 입찰 일정과 시공사
압구정 5구역 재건축 시공사 선정 입찰은 2026-04-10 14:00 마감으로 보도돼 있고, 입찰보증금 800억(현금 400 + 보증보험 400) 조건이 같이 언급됩니다.
이 조건은 참여 자체가 쉽지 않아서, 결과적으로 대형사 중심으로 경쟁이 좁혀질 가능성이 큽니다. 보도에서는 현대건설과 DL이앤씨가 중심축으로 가장 자주 언급됩니다.
| 항목 | 숫자/내용 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 입찰 마감 | 2026-04-10 14:00 | 실제 입찰서 제출사가 핵심 |
| 시공사 선정 총회 | 2026년 5월 예정(보도) | 총회 일정 공지 확인 |
| 입찰보증금 | 총 800억(현금 400 + 보증보험 400) | 참여사 폭을 줄이는 조건 |
| 공사비(보도) | 약 1.5조(예정) | 공사비 증액 논쟁 가능 |
• 입찰 마감 뒤 “단독 입찰인지, 복수 입찰인지”에 따라 총회 분위기와 조건 경쟁이 확 달라집니다.
3) 입주까지 남은 절차
압구정 5구역 재건축은 지금부터가 “인가가 몇 번 남았는지”가 중요합니다. 시공사 선정이 끝나도 바로 공사를 시작하는 구조가 아니라, 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주/철거 → 착공 → 분양 → 준공/입주 순서로 넘어갑니다.
| 순서 | 단계 | 단계에서 확정되는 것 |
|---|---|---|
| 1 | 시공사 선정 | 공사비 틀, 특화설계, 금융조건(이주비/사업비) |
| 2 | 사업시행인가 | 동·층·배치·평형·기부채납 같은 “실행 설계” |
| 3 | 관리처분인가 | 조합원별 권리가액/분담금(개인별 표가 나오는 구간) |
| 4 | 이주/철거 | 이주비 집행, 철거 일정 확정 |
| 5 | 착공/일반분양 | 분양가·일반분양 물량 확정(승인 포함) |
| 6 | 준공/입주 | 준공검사, 이전고시, 입주 |
4) 단계별 예상기간
기간은 단지마다 다르지만, 서울 대형 재건축에서 많이 나오는 범위를 숫자로 잡아보면 아래 정도입니다.
여기서는 “빠르다/늦다” 같은 말 대신, 최소~최대 범위로만 적었습니다.
| 단계 | 예상기간(범위) | 지연이 자주 생기는 이유 |
|---|---|---|
| 시공사 선정~계약 | 3~6개월 | 단독/복수 입찰, 조건 협상 |
| 사업시행인가 | 12~24개월 | 통합심의(교통/환경/교육), 설계 조정 |
| 관리처분인가 | 12~18개월 | 권리가액 산정, 조합원 평형신청 조정 |
| 이주/철거 | 6~12개월 | 이주비, 세입자/상가 정리 |
| 공사(착공~준공) | 48~60개월 | 공사비, 공정관리, 공법 |
| 준공~입주정리 | 6~12개월 | 이전고시, 등기/정산 |
• 2026년에 시공사 선정이 끝나고, 인허가가 평균 범위로 진행된다고 보면 입주는 2033~2035년대가 많이 거론되는 구조입니다
5) 압구정 5구역 재건축 사업 규모
보도에서 1397세대(지상 68층, 8개동) 숫자가 자주 등장하고, 다른 시점 자료에서는 1401세대가 언급됩니다. 정비계획 고시가 올라온 이후에도 설계·심의 과정에서 숫자 표현이 조금 달라질 수 있습니다.
| 출처/시점 | 세대수 | 층수/특징 |
|---|---|---|
| 2026-02 보도 | 1397세대 | 지하 5층~지상 68층, 8개동 |
| 2025-08 보도 | 1401세대 | 최고 250m 언급, 공공주택 포함 |
• 관리처분 단계에서 “조합원 배정 + 공공/임대 + 일반분양”이 어떻게 나뉘는지가 실제 체감으로 이어집니다.
6) 일반분양 물량은
압구정 5구역 재건축은 보도 흐름을 기준으로 보면 기존 단지(한양1·2차)와 재건축 후 세대수 차이가 크지 않게 설명되는 편입니다.
이런 경우 일반분양은 “많다”가 아니라, 조합원 배정이 끝난 뒤 남는 만큼으로 잡히는 구조가 많습니다. 또 공공주택이 포함되는 설계라면, 일반분양이 생각보다 적어질 수 있습니다.
| 구분 | 일반적으로 결정되는 시점 | 지금 확인할 것 |
|---|---|---|
| 조합원 물량 | 관리처분인가 전후 | 평형신청 결과(조합 공지) |
| 공공/임대 물량 | 정비계획~심의 과정 | 고시문/심의자료 수치 |
| 일반분양 | 착공 전후(승인 포함) | 분양가/타입은 이때 확정 |
• “일반분양이 몇 세대인지”를 지금 단정하면 틀릴 확률이 큽니다. 대신 관리처분 자료에 뜨는 배정표가 나오면 그때 숫자가 고정됩니다.
7) 분담금 계산 구조
압구정 5구역 재건축에서 분담금은 쉽게 정리할 수 있는 성격이 아닙니다. 다만 계산 구조는 단순합니다. 핵심은 권리가액을 어떻게 만들고, 내가 선택하는 분양가가 얼마냐입니다.
| 용어 | 뜻 | 한 줄 공식 |
|---|---|---|
| 종전자산평가액 | 내 기존 집/대지의 감정평가액 | (관리처분 전후 확정) |
| 비례율 | 사업 수지로 정해지는 비율 | (총수입-총지출) ÷ 종전자산총액 |
| 권리가액 | 내가 인정받는 권리의 값 | 종전자산평가액 × 비례율 |
| 분담금 | 내가 추가로 내는 돈 | 조합원 분양가 − 권리가액 |
• “분담금은 얼마다”보다, 권리가액 표가 언제 공개되는지가 먼저입니다. 그 표가 나오면, 같은 단지 안에서도 평형·대지지분·층에 따라 숫자가 크게 달라집니다.
8) 분담금을 키우는 변수
분담금이 커질 때 가장 자주 나오는 이유는 두 가지입니다. 공사비와 “금융비용(이자)”입니다. 특히 5구역은 공사비가 1.5조급으로 거론되는 보도가 있어, 공사비 조정 뉴스는 계속 따라올 가능성이 큽니다.
또 시공사 제안서에는 “특화”가 들어오는데, 특화는 만족도가 올라가도 비용이 같이 커질 수 있습니다.
| 변수 | 어디에 반영되나 | 조합원이 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 공사비 증액 | 총지출 증가 → 비례율/분담금 영향 | 시공계약서/공사비 변경내역 |
| 금융비용 | 이주비·사업비 이자 | 금융조건 비교표 |
| 추가 옵션 | 조합원 분양가 상승 | 옵션/마감 선택표 |
| 일반분양 성적 | 총수입 변화 | 분양가/분양률 자료 |
• 같은 평형을 받아도 “공사비+금융조건”이 나쁘면 분담금이 늘어납니다. 그래서 시공사 선정 때는 브랜드보다 계약 조건표를 먼저 봐야 합니다.
9) 압구정 5구역 재건축 상승률
31평 20.6억, 2025년 4월 60억을 기간으로 나누면 상승 속도를 가늠할 수 있습니다. 2019년 5월에서 2025년 4월은 약 5년 11개월이고, 이 구간의 연환산 상승률은 “약 19.8%”로 계산됩니다.
이 값은 “앞으로도 그대로 간다”는 뜻이 아니라, 입주 전 기대감이 이미 가격에 꽤 반영돼 있었다는 신호로 보는 게 자연스럽습니다. 60억 거래 사례 자체는 압구정권 실거래 기사/데이터에서 반복적으로 확인됩니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 2019-05 | 20.6억 |
| 2025-04 | 60억 |
| 배수 | 약 2.91배 |
| 연환산 상승률(대략) | 약 19.8%/년 |
• 입주까지 시간이 남아있는데도 60억이 찍혔다면, 앞으로 가격은 “공사 진행”보다 금리·규제·공사비·분양시장에 더 민감하게 반응할 수 있습니다.
10) 입주 시점 가격 예상
압구정 5구역 재건축 입주를 2034년(2025년 4월 기준 9년 후)로 놓고, 2025년 4월 60억을 기준값으로 잡아 계산했습니다. 상승률은 현실적인 범위를 주기 위해 3% / 5.5% / 8%로 나눴습니다.
아래 값은 “가능 범위”를 보여주는 계산표이고, 실제 가격은 그때의 시장 상황에 따라 위아래로 달라집니다.
| 구분 | 연평균 상승률 | 2034년 추정값(60억 기준) |
|---|---|---|
| 보수 | 3% | 약 78.3억 |
| 중간 | 5.5% | 약 97.1억 |
| 강세 | 8% | 약 119.9억 |
• 2019~2025처럼 빠른 상승률(연 19%대)을 그대로 다시 넣으면 숫자가 지나치게 커져서, 현실적인 판단에는 도움이 덜 됩니다. 그래서 입주 계산은 보통 낮은 범위부터 보는 방식이 더 실용적입니다.
” 더 많은 금융, 부동산, 재테크 정보가 궁금하다면 아래 글도 참고해 보세요. “
11) 압구정 5구역 재건축 주변 30평대 실거래
주변 단지의 30평대는 같은 “압구정권” 안에서도 가격대가 넓습니다. 아래는 최근 실거래 예시를 단지별로 하나씩 정리한 표입니다. (층/동/조망에 따라 차이 큼)
| 단지 | 평형(공급) | 실거래 예시 | 날짜/출처 |
|---|---|---|---|
| 압구정동 현대(신현대 권역) | 34평 | 50.5억 | 2025-03-22 |
| 압구정 현대3차 | 33평 | 60.7억 | 2025-11-28 |
| 압구정 미성1차 | 32평 | 54억 | 2025-06-12 |
| 압구정 미성2차 | 30평대(KB 시세 기준) | 50억대 | 2026-02 초 |
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