지금 개포우성7차 재건축은 조합 설립을 마쳤고, 시공사도 정해진 상태예요. 앞으로는 사업시행인가와 관리처분인가 단계에서 세대수, 일반분양 물량, 분담금 같은 핵심 숫자가 정리됩니다. 같은 30평이라도 입주까지 시간이 남아 있어서, 그 사이 가격은 금리나 공급, 정책 변화에 영향을 받을 수밖에 없고요.
그래도 기준을 하나 잡아두면 정리가 쉬워집니다. 2019년 6월 16.17억에서 2025년 10월 34억까지 올라온 흐름이 있으니까요. 이 글은 그 흐름을 바탕으로 남은 단계와 예상기간, 일반분양, 분담금 계산 구조, 주변 시세를 한 번에 정리해보려는 내용입니다.
1) 현재 진행상황
개포우성7차 재건축의 공식 진행 단계는 “조합설립인가(2024-02-02)”로 표시됩니다. 시공사 선정은 2025년 8월 조합 총회에서 확정됐고(삼성물산), 이후 일정은 인허가 구간으로 넘어가는 흐름이에요. 정비사업 진행단계 화면에서 날짜가 찍혀 있는 구간만 “확정 사실”로 보면 됩니다.
| 항목 | 현재 확인되는 내용 |
|---|---|
| 현재 단계 | 조합설립인가(2024-02-02) |
| 시공사 | 삼성물산 |
| 정비구역 지정 | 2022-04-14 |
• “뉴스”보다 사업시행인가/관리처분인가 문서가 더 중요해집니다. 그 문서에서 평형별 공급, 조합원 분양가, 비례율이 함께 나옵니다.
2) 입주까지 남은 단계
개포우성7차 재건축은 앞으로 아래 순서로 갑니다. 이 순서는 정비사업 단계 표에도 그대로 나옵니다. 중간에 빠지거나 건너뛰는 단계가 없어서, “어디에서 시간이 늘어나는지”만 잘 보면 돼요.
| 순서 | 남은 단계 | 단계에서 결정되는 핵심 |
|---|---|---|
| 1 | 사업시행인가 | 건축계획 확정(동수·층수·배치) |
| 2 | 관리처분인가 | 조합원 분양가·비례율·분담금 산식 확정 |
| 3 | 이주 | 이주비 조건, 이주 일정 |
| 4 | 철거 → 착공 | 공사 시작 |
| 5 | 일반분양 승인/분양 | 분양가·물량·일정 |
| 6 | 준공 → 이전고시 | 소유권 정리 후 입주 |
• 입주 시점은 공사기간만으로 정해지지 않고, 사업시행인가·관리처분인가에서 시간이 늘어나는 경우가 많습니다.
3) 단계별 예상기간
조합 측 공개 문구에는 2027년 초 사업시행인가, 2028년 초 관리처분인가, 2028년 이주 목표가 언급돼 있어요.
다만 목표 일정은 “계획”이고, 실제로는 심의·보완·이의제기에서 기간이 늘 수 있어요. 그래서 범위로 보는 게 현실적입니다.
| 단계 | 보수(짧게) | 보통 | 길게(늘어날 때) |
|---|---|---|---|
| 사업시행인가 | 12개월 | 18개월 | 24개월+ |
| 관리처분인가 | 10개월 | 14개월 | 18개월+ |
| 이주 | 6개월 | 9개월 | 12개월+ |
| 철거~착공 | 4개월 | 6개월 | 8개월+ |
| 공사(착공~준공) | 42개월 | 48개월 | 54개월+ |
| 준공~이전고시 | 2개월 | 4개월 | 6개월+ |
• 조합이 말한 목표(2027~2028)가 그대로 진행되면, 공사기간 4년 안팎을 더해 2032~2033 전후 입주가 가장 자연스럽게 계산됩니다.
4) 시공사와 사업 규모
개포우성7차 재건축은 2025년 8월 시공사를 삼성물산으로 확정했고, 대외 발표에서 단지명(‘래미안 루미원’), 총 세대수, 공사비가 함께 언급됐습니다.
언론 기사와 회사 발표 수치가 조금 다를 수 있으니, “총회 확정” + “사업시행인가 문서”에서 최종 확인하는 흐름이 좋아요.
| 항목 | 공개된 내용(발표/보도 기준) |
|---|---|
| 시공사 | 삼성물산(래미안) |
| 규모 | 총 10개동, 1,112세대(회사 발표) |
| 규모 | 재건축 후 1,122가구(연합뉴스/조선 등) |
| 공사비 | 6,757억(회사 발표) |
• 세대수 숫자(1,112/1,122)는 “표기 기준” 차이일 수 있어요. 투자 판단에 쓸 숫자는 결국 사업시행인가/관리처분인가 확정본입니다.
5) 일반분양은 어떻게 잡히나
개포우성7차 재건축의 일반분양 물량은 지금 단계에서 “확정 숫자”라고 못 박기 어렵습니다. 이유는 간단해요. 일반분양은 보통 “총 세대수 – 조합원 몫 – 임대(공공/기부채납 성격 포함)”으로 정리되는데, 이 값들이 관리처분에서 한 번에 정리되기 때문입니다.
| 구성 | 의미 | 확정되는 시점 |
|---|---|---|
| 총 세대수 | 단지 전체 공급 | 사업시행인가/관리처분 |
| 조합원 몫 | 기존 소유자 배정 | 관리처분(분양신청 반영) |
| 임대·기부채납 | 의무·인센티브 조건 | 사업시행인가/관리처분 |
| 일반분양 | 시장에 나오는 물량 | 관리처분 이후 분양 승인 구간 |
• 총세대수(보도 기준 1,122)에서 조합원 수(정보 기준 743)만 단순히 빼면 379이지만, 여기엔 임대·기부채납이 빠지지 않았기 때문에 그대로 일반분양으로 보면 안 됩니다.
6) 분담금 계산 구조
여기부터가 제일 중요합니다. 개포우성7차 재건축의 분담금은 “감정평가 + 비례율 + 내가 고른 타입 분양가”로 계산됩니다. 관리처분 총회 자료에 개인별 표가 붙고, 그 표가 실제 분담금의 기준이 됩니다.
| 항목 | 한 줄 정의 | 어디서 확인 |
|---|---|---|
| 종전자산평가액 | 내 기존 집(대지지분 포함) 감정평가 금액 | 감정평가서/관리처분 |
| 비례율 | 사업 전체 수지(수입·지출)로 정해지는 핵심 비율 | 관리처분 |
| 권리가액 | 종전자산평가액 × 비례율 | 관리처분 |
| 조합원 분양가 | 내가 배정받는 새 평형의 가격 | 관리처분 |
| 분담금 | 조합원 분양가 – 권리가액 (+개인 정산) | 관리처분 |
• 같은 30평 소유자라도 동·층·대지지분에 따라 종전자산평가액이 달라지고, 비례율이 바뀌면 결과가 크게 달라집니다. 그래서 “분담금 추정”은 관리처분 숫자가 나오기 전엔 범위로만 보는 게 맞아요.
7) 30평 실거래 상승률
실거래(30평 기준)로 계산하면 이렇게 나옵니다.
- 2019년 6월: 16.17억
- 2025년 10월: 34억
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 누적 상승률 | 약 +110.27% |
| 연평균 복리 상승률(CAGR) | 약 +12.45%/년 |
• 이 상승률은 “그대로 반복된다”가 아니라, 기준선으로 쓰는 게 좋아요. 앞으로는 인허가 속도·금리·인근 신축 입주 물량이 함께 영향을 줍니다.
8) 개포우성7차 재건축 입주시점 시세
입주를 2032~2033 전후로 놓고(2025년 10월 대비 7~8년), 34억을 기준으로 가정치를 계산하면 아래 범위가 됩니다. 이 값은 “예측”이 아니라 “가정에 따른 숫자”예요.
| 가정(연) | 7년 후(2032쯤) | 8년 후(2033쯤) |
|---|---|---|
| 보수 7% | 약 54.6억 | 약 58.4억 |
| 중간 10% | 약 66.3억 | 약 72.9억 |
| 강세 12.45% | 약 77.3억 | 약 86.9억 |
• “주변 신축 33~34평 실거래 하단”이 30억대 초중반에서 버티고, 여기에 입주 프리미엄이 붙는 구조를 생각하면, 보수·중간 구간 숫자가 더 현실적으로 느껴질 수 있어요.
9) 주변 신축·구축 30평대 시세
아래 내용은 일원동 생활권을 기준으로, 30평대에서 확인되는 값들을 정리한 것입니다.
일원동 30평대 실거래
| 단지(일원동) | 평형대 | 화면에 보이는 대표 값 |
|---|---|---|
| 우성7차(구축) | 32평 | 34억 |
| 디에이치포레센트(신축급) | 33평 | 32.3억(최근 1개월 평균) |
| 래미안개포루체하임(신축) | 34평 | 33.5667억 |
| 디에이치자이개포(신축) | 32평 | 37.5억 |
| 한솔(구축) | 33평 | 32억 |
| 가람(구축) | 30평 | 34.3억 |
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마무리 정리
지금 개포우성7차 재건축은 “조합 설립 + 시공사 확정”까지 끝났습니다. 앞으로는 사업시행인가와 관리처분인가에서 숫자가 확정되고, 그 숫자가 일반분양과 분담금을 결정합니다.
분담금은 관리처분 자료에서 종전자산평가액·비례율·조합원 분양가 이 3개 숫자가 나오면 그때부터 정확히 잡힙니다.