지금 일원개포한신 재건축은 주요 인허가가 정리된 뒤, 이주와 공사 준비가 본격화되는 단계에 들어와 있어요. 34평이 2019년 6월 14억 8,500에서 2025년 11월 30억 9,000까지 올라왔다면, 그동안 기대감이 가격에 상당 부분 반영된 흐름으로 볼 수 있습니다.
이제부터는 이주비 조건, 분담금 규모, 공사비 변동 같은 실무 요소가 체감 부담과 일정에 더 크게 영향을 줍니다.
1) 일원개포한신 재건축 사업 개요
일원개포한신 재건축은 서울 강남구 일원동 615-1 일대이고, 최고 35층 계획으로 정리돼 있어요. 최근 흐름은 “통합심의 통과 → 사업시행계획 변경 인가”까지 이어졌습니다.
관리처분계획 인가 고시 기준으로는 구역면적 20,876.0㎡, 총 498세대(지하3/지상35층)로 표기돼 있어요.
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 위치 | 강남구 일원동 615-1 일대 |
| 최근 인허가 흐름 | 통합심의 최종 통과 → 사업시행(변경)인가 |
| 최고층 | 지상 35층 |
| 세대수 표기(자료별) | 480세대(2024 통합심의 기사) / 482세대(강남구 보도) / 483세대(변경인가 기사) / 498세대(관리처분 고시) |
• 숫자가 다른 건 “시점별 문서가 다르기 때문”이에요. 사업시행 변경이 반영되면 세대수/임대 비율/타입이 바뀌는 경우가 흔합니다.
2) 입주까지 남은 단계와 예상기간
지금 단계에서 남은 큰 줄기는 이주 → 철거 → 착공 → 공사 → 준공/입주예요. 강남구 보도자료는 “올해 12월 말 이주 목표”를 언급했고, 통합심의 기사에서는 “2026년 착공, 2029년 준공” 흐름이 잡혀 있어요.
즉, 일정은 “이주가 계획대로 되느냐”가 제일 큰 변수입니다.
| 단계 | 무엇이 끝나야 다음으로 넘어가나 | 예상기간(현장별 일반 범위) |
|---|---|---|
| 이주 | 세입자 정리/이주비 집행/이주율 확보 | 6~12개월 |
| 철거 | 철거 계약·안전/민원·폐기물 처리 | 4~6개월 |
| 착공(착공신고) | 자금조달·도급계약·인허가 최종 정리 | 2~4개월 |
| 본공사 | 골조~마감~조경 | 30~42개월 |
| 준공/입주 | 사용승인·사전점검·입주 | 2~4개월 |
• “2026 착공 → 2029 준공”을 그대로 놓고 보면, 중간에 이주·철거가 지연되지 않는다는 전제가 깔려 있어요.
3) 일원개포한신 재건축 평형·세대 구성
조합원 입장에서는 “내가 어떤 타입을 배정받는지”가 분담금과 직결돼요. 관리처분 고시에는 전용면적 기준으로 44A~103A까지 공급세대수가 표로 정리돼 있습니다. 특히 84A/84B(국민평형)가 포함돼 있고, 일반분양과 소형주택 물량도 따로 표기돼요.
| 구분 | 내용(관리처분 고시 표 기준) |
|---|---|
| 총 세대수 | 498 |
| 일반분양 | 70 |
| 소형주택 | 66 |
| 타입 예시 | 74A/74B/84A/84B/94A/103A 등 |
• “내가 34평(전용 84)로 가는지, 74로 가는지”에 따라 조합원 분양가가 달라지고, 그 차이가 분담금으로 돌아옵니다.
4) 일원개포한신 재건축 일반분양
일반분양 물량은 자료에 따라 숫자가 달라 보일 수 있어요(관리처분 고시 vs 통합심의/변경인가 반영). 실전에서는 분양 시점이 핵심입니다.
분양이 늦어지면 금융비용이 늘고, 조합원 분담금 체감도 커질 수 있어요. 반대로 분양이 안정적으로 진행되면 자금 흐름이 정리됩니다.
| 체크포인트 | 왜 중요하나 | 어디서 확인하나 |
|---|---|---|
| 분양 시기 | 자금 회수·금융비용 영향 | 조합 공문/총회자료, 인허가 이후 일정 |
| 분양가 구조 | 조합원 분담금에 간접 영향 | 분양 공고, HUG/심의 결과 |
| 타입 구성 | 84 물량 비중이 시장 반응 좌우 | 통합심의/변경인가 반영 자료 |
• 통합심의(2024~2025)와 사업시행 변경(2026) 반영 과정에서 “세대수·임대·타입”이 조정된 정황이 기사에 잡힙니다.
5) 시공사와 공사비
일원개포한신 재건축 시공사는 기사 기준으로 GS건설로 언급돼 있어요. 요즘 재건축은 공사비가 한 번 뛰면 체감 분담금이 크게 바뀝니다. 게다가 이주비·중도금 쪽 규제가 강해지면 “현금이 필요한 시기”가 빨라져요.
| 변수 | 체감 영향 | 체크 방법 |
|---|---|---|
| 공사비 증액 | 분담금 증가로 직결 | 총회 의결·도급계약 변경 |
| 금융규제(이주비) | 이주 단계에서 자금 압박 | 조합 대출 약정, 금융기관 조건 |
| 분양 시기 | 자금 회수 타이밍 | 분양 일정 공지 |
• “가격이 오를지”보다 “내 돈이 언제, 얼마가 묶이는지”가 실제 스트레스를 만듭니다.
6) 34평 실거래가 수익률
2019년 6월 14억 8,500 → 2025년 11월 30억 9,000 입니다(총 상승률 약 108.1%). 연복리로 환산하면 약 12.1% 수준이에요(기간 약 6년 5개월 가정). 이 구간은 “인허가가 하나씩 쌓이고, 기대가 가격에 반영되는 구간”으로 해석할 수 있어요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 2019.06 실거래 | 14억 8,500 |
| 2025.11 실거래 | 30억 9,000 |
| 총 수익률 | 약 +108.1% |
| 연복리(CAGR) | 약 +12.1% |
• 여기서부터는 일원개포한신 재건축의 가격이 “완공 기대”보다 “이주/공사비/자금조달” 같은 현실 변수에 더 민감해지는 구간입니다.
7) 입주시점 시세 예상
KB 시세를 보면 개포권·일원권 30평대(전용 84 전후) 신축은 대략 32억대부터 40억대까지 폭이 잡혀 있어요. 그래서 이 범위를 기준선으로 두고, 2029년 전후 입주 시점 가격을 세 구간으로 나눠보면 아래처럼 정리할 수 있습니다.
| 관점 | 전제 | 34평(전용 84) 예상 밴드 |
|---|---|---|
| 보수 | 공사비/금리 부담 지속, 프리미엄 제한 | 35억 ~ 38억 |
| 중간 | 주변 신축 평균선으로 수렴 | 38억 ~ 42억 |
| 강세 | 개포권 상단 재평가, 대형 브랜드 프리미엄 강화 | 42억 ~ 48억 |
8) 일원개포한신 재건축 주변 30평대 시세
아래는 KB에서 확인되는 전용 84 전후(30평대급) 기준선이에요
정리
| 단지(전용 84 전후) | KB 매매 일반가 | 기준일 |
|---|---|---|
| 디에이치자이개포 | 38억 5,000 | 2026.02.13 |
| 개포자이프레지던스 | 40억 5,000 | 2026.02.13 |
| 래미안블레스티지 | 34억 5,000 | 2026.02.13 |
| 래미안개포루체하임 | 33억 5,000 | 2026.02.13 |
| 디에이치포레센트 | 32억 5,000 | 2026.02.13 |
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9) 대지지분·분담금
대지지분은 같은 평형이라도 동·호수, 대지권 구조에 따라 달라질 수 있어서, 외부 자료만 보고 한 숫자로 단정하기는 어렵습니다. 대신 확인 방법은 분명해요. “관리처분 인가 관련 자료에서 조합원별 배정표(개별 통지 자료)”를 보면 본인 물건 기준으로 정확히 확인할 수 있습니다.
분담금도 큰 틀은 단순합니다. 보통 조합원 분양가에서 권리가액을 빼고, 여기에 공사비·금융비용 같은 추가 부담이 더해지는 구조로 정리됩니다.
정리
| 항목 | 의미 | 확인 위치 |
|---|---|---|
| 종전자산 감정평가액 | 기존 집 가치 | 감정평가서/관리처분 자료 |
| 권리가액 | 감정가를 사업비 구조로 환산 | 관리처분(조합원별) |
| 조합원 분양가 | 새 집 가격 | 관리처분/총회자료 |
| 추가 부담 | 공사비·금융·각종 부담 | 총회 의결·정산표 |
• “34평으로 배정”이라면, 내 권리가액과 내 조합원 분양가 두 숫자만 확보해도 1차 분담금 범위는 바로 뽑힙니다(세부는 이주비·공사비 변동이 추가로 반영).