<2026.2.24 업데이트>
지금 가장 먼저 봐야 할 건 ‘분양가’가 아니라 ‘공급 구성표’입니다. 흑석 써밋 더힐 분양가도 결국 공급표가 나온 뒤에야 의미가 생깁니다. 일반분양 419세대가 어떤 타입(59·84)으로 풀리는지에 따라 청약 전략이 완전히 달라집니다.
철거 단계에 들어가면 일정은 공사비·금융비·설계변경 3가지 변수가 좌우합니다. 흑석11구역 재개발은 ‘언제 공고가 뜨는지’만 먼저 확인해도 정보 격차가 크게 줄어듭니다. 아래 표와 체크리스트를 보면, 핵심 숫자와 남은 절차를 한 번에 정리할 수 있습니다.
1. 흑석11구역 재개발 사업개요
흑석11구역 재개발은 동작구 흑석동 일대 정비사업으로, ‘정비구역 고시’와 ‘관리처분 고시’에 핵심 스펙이 정리돼 있습니다. 같은 단어라도 자료마다 표현이 달라 헷갈릴 수 있으니, 공식 고시를 먼저 확인해 두면 흑석 써밋 더힐 분양가 같은 핵심 정보도 더 정확하게 해석할 수 있습니다.
또한 높이·층수 제한은 단지 설계와 상품성(동 배치, 조망)에 영향을 주기 때문에 초기에 같이 보는 편이 좋습니다.
정비구역 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 동작구 흑석동 304번지 일대 |
| 구역면적 | 약 89,317.5㎡ |
| 최고높이/층수 힌트 | 최고 51m, 지상 16층 중심 |
2. 공급규모
공급규모는 “총 세대수”만 보면 반쪽입니다. 실제 체감은 일반분양·임대·보류지 비중과 “타입 구성”에서 갈립니다. 흑석 써밋 더힐 분양가도 결국 이 공급구성표가 나온 뒤에야 비교가 가능합니다.
흑석11구역 재개발은 관리처분변경 고시에서 공급구성이 정리돼 있어, 이 표가 기준점이 됩니다.
공급 구성(관리처분변경 고시 기준)
| 구분 | 세대수 |
|---|---|
| 총 공급 | 1,509 |
| 조합원 | 823 |
| 보류지 | 10 |
| 일반분양 | 419 |
| 임대 | 257 |
3. 진행상황
진행상황은 “단계명”보다 핵심 인허가·이주·변경인가가 어디까지 왔는지를 보면 빠르게 감이 잡힙니다. 특히 관리처분 이후에는 ‘설계변경·사업시행변경·관리처분변경’이 반복될 수 있어, 연도별 고시를 묶어서 보는 것이 중요합니다.
흑석11구역 재개발은 추진경과에 ‘이주완료’가 기록돼 있고, 현재 단계는 철거로 표시돼 있습니다.
추진경과 요약
| 항목 | 날짜 |
|---|---|
| 시공자 선정 | 2021-01-04 |
| 사업시행인가 | 2021-03-18 |
| 관리처분 고시 | 2022-08-18 |
| 이주개시 | 2022-11-24 |
| 이주완료 | 2023-05-24 |
| 관리처분변경 고시 | 2023-06-22 |
| 추가 변경 고시 | 2024-11-07 |
| 사업시행변경 고시 | 2025-08-28 |
| 현재 단계 표기 | 철거 |
4. 남은 로드맵
남은 절차는 “착공만 하면 끝”이 아니라, “착공 전(철거·실시설계·금융·공사비 조정)”에서 시간이 길어질 때가 많습니다. 따라서 로드맵은 단계별 체크포인트 + 기간 범위로 보는 것이 현실적입니다.
흑석11구역 재개발은 철거 단계 표기이므로, 아래는 ‘현재 이후’ 기준으로 정리합니다.
입주까지 단계별 예상기간(일반적 범위, 단지별 변동)
| 단계 | 무엇이 확정돼야 진행되는가 | 예상기간 |
|---|---|---|
| 철거 마무리 | 잔여 보상·철거 완료 및 행정확인 | 6~12개월 |
| 착공 준비 | 실시설계·공사비·금융조건 정리 | 3~6개월 |
| 착공 신고 | 착공신고/현장 본공사 진입 | 1~3개월 |
| 일반분양 공고 | 분양가/공급공고 확정(모집공고) | 3~6개월 |
| 본공사 | 공사 진행 | 약 49개월 내외(보도 기준) |
| 준공~입주 | 사용승인·이전고시·입주 절차 | 3~6개월 |
• 공사기간 등은 사업장 상황에 따라 달라질 수 있음
5. 흑석11구역 재개발 시공사
시공사는 브랜드뿐 아니라 공사비 협의, 공정관리, 옵션·상품 구성까지 연결됩니다. 정비사업 정보몽땅에는 시공자가 공식 표기돼 있어, 기본 확인은 여기서 가능합니다. 이런 기본 정보가 잡혀야 흑석 써밋 더힐 분양가도 근거를 두고 비교할 수 있어요.
흑석11구역 재개발 시공자는 대우건설로 등재돼 있습니다.
시공 관련 체크포인트
- 시공사: 대우건설(공식 등재)
- 이후 확인할 문서: 공사도급계약 변경, 공사비 조정안, 총회 의결 결과
- 실전 팁: “공사비 단가”보다 총사업비 변화와 조합원 부담 전가 구조를 같이 확인
6. 흑석 써밋 더힐 분양가 일반분양 물량
일반분양은 ‘몇 세대’도 중요하지만, 실제 청약 난이도는 주력 타입이 무엇인지에서 결정됩니다. 흑석11구역 재개발은 일반분양이 400세대대 규모로, ‘59 타입 중심’ 구조가 특징입니다.
일반분양·임대·보류지 한 번에 보기
| 항목 | 물량 |
|---|---|
| 일반분양 | 419 |
| 임대 | 257 |
| 보류지 | 10 |
7. 평형 구성
평형 구성은 흔히 “59, 84”로 요약되지만, 실제는 “세부 타입(59A/B/C 등)”에서 동·라인별 선호가 갈립니다.
또한 전용면적 기준과 공급면적 기준이 섞이면 오해가 생기므로, 표는 전용면적 중심으로 보는 게 깔끔합니다.
흑석11구역 재개발 일반분양 타입 구성은 고시 표에 정리돼 있습니다.
일반분양 타입 구성(전용 기준, 세대수)
| 전용 타입 | 일반분양 세대수 |
|---|---|
| 59 계열(59A~59E) | 386 |
| 74 계열(74A) | 1 |
| 84 계열(84A~84H) | 32 |
| 합계 | 419 |
8. 분양계획 체크포인트
분양계획은 “예정 월”보다 모집공고가 뜨는 조건을 아는 것이 훨씬 실용적입니다. 특히 일반분양은 공고 직전까지 공급 세부가 조정될 수 있어, 확정 문서는 공고(PDF)로 확인해야 합니다.
흑석11구역 재개발은 공식 공고 이전 단계로 보는 게 안전하며, 확인 루틴을 고정해두면 편합니다.
모집공고 전후 체크 루틴
- 1단계: 정비사업 정보몽땅 ‘공지/추진경과’ 업데이트 확인
- 2단계: 입주자모집공고(PDF) 게시 여부 확인(공급·분양가표 포함)
- 3단계: 공급 타입·특별공급 비율·청약 일정 확인
- 4단계: 계약·중도금·잔금 조건(금융) 확인
9. 분양가 변수
분양가는 숫자 하나로 끝나지 않고 ‘분양가표’ + ‘대출 조건’ + ‘납부 일정’이 함께 움직입니다. 그래서 흑석 써밋 더힐 분양가를 볼 때도, 분양가표만 따로 떼어 보지 않고 계약금·중도금·잔금 흐름까지 같이 확인하는 게 필요합니다.
또한 같은 전용이라도 층·향·동에 따라 금액이 달라질 수 있으니, 최종 판단은 ‘층별 가격표’가 공개된 뒤에 하는 게 맞습니다.
흑석11구역 재개발은 시장에서 추정치가 언급되지만, 확정은 입주자모집공고로 확인해야 합니다.
예시로 보는 ‘분양가가 체감에 미치는 영향’(가정 시나리오)
| 항목 | 시나리오 A | 시나리오 B | 시나리오 C |
|---|---|---|---|
| 59 타입 기준 분양가 (가정) | 15억 | 17억 | 19억 |
| 중도금 대출 가능 범위(가정) | 제한 적음 | 일부 제한 | 제한 큼 |
| 체감 부담(요약) | 청약 접근성↑ | 중간 | 현금비중↑ |
| 주의 포인트 | 경쟁률 상승 | 조건 비교 필요 | 자금계획 필수 |
※ 위 표는 이해를 돕기 위한 가정 예시이며, 실제는 모집공고 조건에 따릅니다.
10. 분담금 포인트
분담금은 ‘평형’이 아니라 종전자산(감정평가)과 총사업비 구조에서 갈립니다. 같은 단지라도 물건마다 권리·지분·평가액이 달라 “평균 분담금”만 보고 판단하기 어렵습니다.
흑석11구역 재개발 분담금은 공개 계산식(추정 안내) 기준으로, 변수 중심으로 접근하는 것이 안전합니다.
분담금 가늠 3단계
- 계산 뼈대: 조합원 분양가(선택 타입) − 종전자산평가액 + 추가부담(사업비/이자/옵션)
- 변수 1: 공사비 상승(총사업비↑)
- 변수 2: 분양 시점 지연(금융비↑)
- 변수 3: 일반분양 수입 변화(수입↑/↓)
가정 예시(개념 이해용)
| 항목 | 값(가정) |
|---|---|
| 종전자산평가액 | 10억 |
| 조합원 분양가(희망 타입) | 16억 |
| 추가부담(사업비·금융비 등) | 1.5억 |
| 단순 추정 분담금 | 7.5억 |
※ 실제 분담금은 조합 자료(감정평가서, 분양신청, 총사업비, 정산 방식)로 확정됩니다.
11. 입지 요약
입지는 ‘지도에서 가까움’보다 생활권이 어디로 연결되는지가 핵심입니다. 흑석권역은 흑석뉴타운 축과 한강 생활권 기대가 함께 언급되며, 상급지와 비교될 때는 ‘교통·상품성·브랜드’가 평가 포인트가 됩니다.
흑석11구역 재개발은 층수 제한 이슈가 함께 거론돼, 조망/배치 선호가 분화될 가능성도 있습니다.
입지 평가 체크
- 생활권: 흑석·동작·반포 연계 가능성
- 상품성: 16층 중심 스카이라인, 동 배치/조망 프리미엄
- 수요층: 실거주(학군·직주근접) + 자산가 수요 혼재 가능성
12. 입주시점 전망
입주시점은 “희망 연도”보다 착공 시점이 무엇을 의미하는지를 이해하면 훨씬 명확해집니다. 본공사 기간이 길어질수록 준공·이전고시·입주 절차가 뒤로 밀리기 때문에, ‘착공~준공’ 구간을 기준으로 시나리오를 나누는 방식이 실전적입니다.
흑석11구역 재개발은 철거 단계 표기이며, 보도에서는 공사기간(약 49개월) 언급이 있습니다.
입주 시나리오(가정 로드맵)
| 시나리오 | 착공(가정) | 공사(약 49개월) | 준공~입주(가정) | 예상 입주 |
|---|---|---|---|---|
| 빠른 편 | 2026 하반기 | 2026~2030 | 2030 상반기 | 2030년 전후 |
| 기준 | 2027 상반기 | 2027~2031 | 2031 상반기 | 2031년 전후 |
| 지연 | 2027 하반기 이후 | 2027~2032 | 2032 상반기 | 2032년 전후 |
• 실제는 설계변경·공사비·금융·민원 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
13. 주변 아파트 시세, 청약가점
| 단지 | 24평 | 호갱노노 최근 실거래 예시 |
|---|---|---|
| 흑석자이(2023) | 24평 | 82㎡ 타입 22억 (2026-01-16, 4층) 등 |
| 아크로리버하임(2019) | 24평 | 26억 6000 |
| 단지(주변 신축 사례) | 전용 84급 최저 가점 | 평균/참고 수치 |
|---|---|---|
| 흑석리버파크자이(흑석3구역) | 59점(84.96㎡) | 평균 64.4점 / 전체 평균 68.94점 |
14. 흑석11구역 재개발 향후 가치
가치는 “신축 프리미엄” 하나로 결정되지 않고, 주변 시세 흐름 + 공급 타이밍 + 금리 환경이 함께 반영됩니다. 또한 대단지라도 타입 구성(59 중심 vs 84 중심)에 따라 수요층이 달라져 가격 탄력도에 차이가 생길 수 있습니다.
흑석11구역 재개발은 일반분양이 59 중심이라는 점이 특징이므로, 수요층(실거주 vs 자산수요) 분화 관점으로 보는 것이 좋습니다.
가치에 영향을 주는 변수(정리)
- 상승 요인: 신축 대단지 효과, 흑석뉴타운 축 확장, 교통 축(9호선)
- 중립 요인: 분양가 규제/금융 조건, 입주 물량 집중 시기
- 하락 요인: 공사비 상승 장기화, 일정 지연에 따른 금융비 부담 확대
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15. 최종 체크리스트
흑석11구역 재개발을 처음 보는 경우, 정보가 많아도 “어디부터 확인할지”가 가장 어렵습니다.
아래 8개만 체크하면, 일정·물량·리스크가 깔끔하게 정리됩니다.
각 항목은 문서로 확인 가능한 것부터 배치했습니다.
실전 점검 8단계
- 추진경과에서 현재 단계(철거/착공) 확인
- 관리처분변경 고시(최신)에서 공급 구성표 확인
- 일반분양 419세대 타입표(59/84 비중) 확인
- 사업시행변경 고시 이후 설계 변경 포인트 확인
- 공사비·총사업비 변화(총회 의결 여부) 확인
- 모집공고(PDF) 게시 여부 확인(분양가표 포함)
- 중도금·잔금 조건과 본인 자금계획 점검
- 권리관계/분양자격(개별 물건) 서류로 확인