지금 명일우성 재건축을 볼 때 가장 중요한 건 분위기가 아니라 현재 단계입니다. 이미 안전진단을 지나 서울시 기준 정비계획 수립 단계에 들어와 있고, 정비구역 지정안을 공개하는 공람도 진행됐습니다.
가격도 31평 기준 최근 실거래가 17억 8,500만원까지 올라, 기대감이 이미 적지 않게 반영된 상태입니다. 이 글은 진행 단계, 사업 규모, 일반분양, 입주 시점, 31평 시세, 분담금까지 한 번에 정리한 내용입니다.
1. 명일우성 재건축 현재 단계
현재 명일우성 재건축은 서울시 정비사업 정보몽땅에서 현재단계: 정비계획 수립으로 표시됩니다. 이 단계는 단순 검토가 아니라 계획안이 공식 절차에 올라온 상태를 뜻합니다.
공람까지 진행됐기 때문에 초입은 지났고, 다음 핵심은 정비구역 지정입니다. 아직 조합설립인가 전이고, 시공사 선정 단계도 아닙니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현재 공개 단계 | 정비계획 수립 |
| 최근 공개 절차 | 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람 |
| 바로 다음 절차 | 정비구역 지정 |
| 현재 위치 | 조합설립 전, 시공사 선정 전 |
• 지금 확인해야 할 핵심은 “사업이 되느냐”가 아니라 “정비구역 지정이 언제 마무리되느냐”입니다. 그다음부터 추진위와 조합 절차가 이어지기 때문입니다.
2. 사업 규모
공개된 계획안을 기준으로 보면 명일우성 재건축은 기존 572세대에서 999세대로 커집니다. 최고 높이는 49층이고, 공공주택 128세대가 포함됩니다.
전용면적은 59㎡부터 124㎡까지이며, 전용 84㎡가 342가구로 가장 많습니다. 규모만 놓고 보면 강동권에서 관심을 받는 대형 재건축 사업으로 볼 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기존 세대수 | 572세대 |
| 계획 세대수 | 999세대 |
| 공공주택 | 128세대 |
| 최고 높이 | 지하 3층~지상 49층 |
| 동 수 | 9개동 |
| 전용 구성 | 59㎡~124㎡ |
| 전용 84㎡ | 342가구 |
• 전용 84㎡ 비중이 크다는 점은 실거주 수요가 많이 몰리는 평형을 중심으로 짠 계획이라는 뜻입니다. 실제 일반분양 때도 이 평형대에 관심이 집중될 가능성이 큽니다.
3. 명일우성 재건축 일반분양
지금 단계에서 명일우성 재건축 일반분양 물량은 확정 수치가 아니라 추정치로 보는 게 맞습니다. 현재 공개된 세대 수만 기준으로 계산하면 대략적인 규모는 잡을 수 있습니다.
기존 세대와 공공주택을 빼고 보면 일반분양은 약 300세대 안팎으로 볼 수 있습니다. 다만 조합원 평형 배정과 설계 조정이 반영되면 실제 수량은 달라질 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 총 계획 세대수 | 999세대 |
| 기존 세대수 | 572세대 |
| 공공주택 | 128세대 |
| 단순 계산 기준 | 약 299세대 전후 |
| 현재 판단 | 약 300세대 안팎 추정 |
• 확정할 단계가 아닙니다. 그래도 “일반분양이 거의 없다”거나 “아주 많다”로 보는 건 맞지 않고, 현재로서는 약 300세대 안팎으로 보는 쪽이 가장 현실적입니다.
4. 입주 예상
현재 명일우성 재건축 단계는 아직 조합설립 전이라 입주까지는 시간이 꽤 남아 있습니다. 정비구역 지정 뒤에도 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 공사 절차가 이어집니다.
서울 재건축 일반 흐름을 기준으로 보면 2035년~2037년 범위가 현실적입니다. 그중에서 2036년 전후를 기준값으로 보는 쪽이 무리가 적습니다.
| 단계 | 예상 기간 |
|---|---|
| 정비구역 지정 | 6개월~1년 |
| 조합설립인가 | 1.5년~2.5년 |
| 사업시행인가 | 1년~2년 |
| 관리처분인가 | 1년~1.5년 |
| 이주·철거 | 1.5년~2년 |
| 공사 | 3년~4년 |
• 실제로 시간이 길게 들어가는 구간은 조합 인가, 이주, 철거, 공사입니다.
5. 평형 구성과 공공주택 비율
현재 공개된 계획안을 기준으로 보면, 명일우성 재건축은 전용 59㎡부터 124㎡까지 여러 면적으로 구성됩니다. 기존 단지가 전용 84㎡, 133㎡ 중심이었다면, 재건축 후에는 실수요가 많은 중형 비중이 더 넓게 배치되는 구조입니다.
특히 전용 84㎡가 342가구로 가장 많아, 새 단지도 84㎡ 중심 단지로 보는 것이 맞습니다. 여기에 공공주택 128세대가 포함돼 있어, 전체 세대 구성과 일반분양 규모를 볼 때 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기존 평형 | 전용 84㎡, 133㎡ 중심 |
| 재건축 후 평형 | 전용 59㎡~124㎡ |
| 전용 84㎡ | 342가구 |
| 60㎡ 이하 | 184세대 |
| 60㎡ 초과~85㎡ 이하 | 503세대 |
| 85㎡ 초과 | 312세대 |
| 총 세대수 | 999세대 |
| 공공주택 | 128세대 |
| 공공주택 비율 | 약 12.81% |
• 공공주택 128세대는 전체의 약 12.81%로, 단순 임대 물량 의미를 넘어서 용적률 299.99%를 적용받는 조건과 연결됩니다. 즉, 공공주택이 들어가는 대신 사업성을 높이는 구조라고 이해하시면 됩니다.
6. 31평 시세
31평 가격만 봐도 재건축 기대가 이미 상당 부분 반영된 모습입니다. 실제 거래도 2025년 9월 10일 17억 9,000만원, 2025년 10월 18일 17억 8,500만원으로 이어졌습니다.
이 정도 가격 흐름이면 단순한 노후 아파트 시세보다는 재건축 기대가 함께 반영된 가격으로 보는 편이 맞습니다. 과거 2019년 5월 8억 8,000만원과 비교하면 상승 폭이 큽니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 2019년 5월 기준값 | 8억 8,000만 |
| 2025년 9월 실거래 | 17억 9,000만 |
| 2025년 10월 실거래 | 17억 8,500만 |
| 최근 1개월 평균 | 17억 8,500만 |
| 총 상승률 | 약 102.84% |
• 2019년 5월 8억 8,000만원에서 2025년 10월 17억 8,500만원이면 상승률은 약 102.84%입니다. 6년 남짓한 기간에 두 배 이상 오른 셈이라, 기대감이 이미 가격에 적지 않게 들어와 있다고 봐야 합니다.
7. 주변 단지 시세
| 비교 단지 | 확인 가격 |
|---|---|
| 고덕그라시움 34평 | 25억 4,000만 |
| 고덕아르테온 84타입 | 24억 거래 언급 |
| 래미안힐스테이트고덕 35평 | 23억 수준 표시 |
| 비교 범위 | 23억~25억대 중심 |
8. 시세 전망
2025년 10월 17억 8,500만원을 기준으로, 약 10.7년 뒤를 가정해 계산하면 보수·중간·강세 값이 나뉩니다. 과거처럼 빠르게 오르는 흐름이 계속된다고 단정하기보다, 더 낮춘 가정으로 보는 편이 안전합니다.
| 구분 | 예상 시세 |
|---|---|
| 보수(연 4%) | 약 27.16억 |
| 중간(연 6.5%) | 약 35.02억 |
| 강세(연 9%) | 약 44.89억 |
” 더 많은 금융, 부동산, 재테크 정보가 궁금하다면 아래 글도 참고해 보세요. “
9. 분담금 구조
지금 단계에서 명일우성 재건축 분담금은 확정 금액보다 구조를 먼저 이해해야 합니다. 아직 관리처분인가 전이라 정확한 확정액은 나오지 않았습니다.
기본은 새 아파트 조합원 분양가에서 기존 권리가액을 빼고, 사업비와 금융비용 영향이 더해지는 방식입니다. 예를들어 31평 보유자라면 권리가액과 새로 받을 평형이 핵심입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기본 틀 | 새 아파트 조합원 분양가 – 기존 권리가액 |
| 권리가액 영향 | 감정평가, 대지지분, 비례율 |
| 부담이 커지는 요인 | 공사비, 철거비, 금융비용, 운영비 |
| 부담이 커지는 경우 | 더 큰 평형 선택, 공사비 상승 |
| 부담이 줄어드는 경우 | 권리가액 상승, 비례율 개선 |
• 31평 보유자가 비슷한 체급의 전용 84㎡를 받으면 부담이 상대적으로 덜할 수 있습니다. 반대로 더 큰 평형을 선택하면 차액이 커지고, 공사비가 오르면 같은 평형이어도 추가 부담은 늘어날 수 있습니다.