오래된 단지인데도 이미 30평 기준 20억 거래를 찍었고, 삼익그린2차 재건축은 조합 단계를 지나 다음 인가를 앞두고 있습니다.
지금은 “얼마나 더 오를까”만 볼 때가 아니라, 사업이 언제 진행되는지, 분담금이 얼마나 붙는지, 입주 후 주변 신축과 시세 차이가 어느 정도인지 함께 봐야 합니다. 아래에서 현재 단계, 남은 절차, 분담금, 일반분양, 과거 상승률, 입주 시점 시세까지 한 번에 정리해보겠습니다.
1. 현재 위치
삼익그린2차 재건축은 강동구청 기준으로 조합설립인가를 마친 상태이며, 현재는 사업시행계획 변경인가를 준비하고 있습니다.
초기 단계는 지났고, 이제는 다음 인가 절차로 넘어가기 위한 중요한 구간이라고 보면 됩니다.
기존 단지는 서울 강동구 명일동 15번지에 위치해 있고, 18개동 2,400세대 규모로 1983년에 준공됐습니다.
정리
- 위치: 서울 강동구 명일동 15번지 일대
- 기존 규모: 18개동, 2,400세대
- 준공: 1983년
- 현재 단계: 사업시행(변경)인가 추진중
• 사업시행인가를 언제 받느냐가 속도를 가르는 구간입니다. 이 단계가 넘어가야 시공사 선정과 관리처분으로 이어집니다.
2. 남은 절차
강동구청 안내를 기준으로 보면 앞으로는 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 준공인가, 입주 및 이전고시 순서로 진행됩니다.
현재는 아직 사업시행인가 전 단계이기 때문에 초반 절차는 지나왔지만, 실제 입주까지는 앞으로도 여러 절차가 남아 있습니다.
정리
- 사업시행인가
- 관리처분인가
- 이주
- 철거
- 착공
- 준공인가
- 입주 및 이전고시
3. 예상 기간
삼익그린2차 재건축의 공식 입주 시점은 아직 공개되지 않았습니다. 다만 현재 진행 단계와 서울 재건축의 일반적인 기간을 함께 보면, 지금부터 입주까지는 약 7~9년 정도로 보는 시각이 현실적입니다.
이 기준으로 보면 입주 시점은 2033년에서 2035년 사이, 조금 더 넓게 보면 2034년 전후로 예상하는 정도가 가장 무리가 없습니다.
| 단계 | 예상 기간 |
|---|---|
| 사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분인가 | 1.5~3년 |
| 이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공 | 2.5~4년 |
| 합계 | 7~9년 |
위 기간은 개별 단지 공정표가 아니라 현재 단계 기준 보수적 추정입니다.
• 중간에 설계가 바뀌거나 공사비 조정, 총회 일정 지연 같은 변수가 생기면 입주 시점은 더 늦어질 수 있습니다.
4. 사업 규모
2025년 공람 기사 기준으로 이 단지는 최고 40층, 3,353가구(공공주택 348가구 포함) 규모로 계획이 제시됐습니다.
기존 2,400세대에서 더 큰 대단지로 바뀌는 방향입니다. 다만 이 숫자는 공람 기준 변경안이므로, 최종 고시 수치와는 차이가 날 수 있습니다.
정리
- 계획안 기준 최고 층수: 40층
- 계획안 기준 총가구수: 3,353가구
- 공공주택 포함: 348가구
- 공람 기간: 2025년 5월 21일~6월 25일
• 층수와 총가구 수가 늘어나면 일반분양 물량이 많아질 가능성은 있습니다. 다만 그만큼 설계, 공사비, 평형 배치처럼 함께 검토해야 할 부분도 많아집니다.
5. 시공사
삼익그린2차 재건축은 아직 시공사가 정해지지 않았습니다. 현재 공개된 자료에도 시공사명은 나오지 않으며, 최근 보도 역시 사업시행인가 이후에 시공사 선정 절차가 이어질 수 있다는 정도로만 전하고 있습니다.
따라서 지금 단계에서는 특정 브랜드를 전제로 프리미엄까지 계산하기보다, 시공사 선정 전이라는 점을 기준으로 보는 편이 더 정확합니다.
정리
- 시공사: 미정
- 브랜드 프리미엄: 아직 반영 어려움
- 시공사 선정은 사업시행인가 이후 핵심 변수
• 같은 명일·고덕권이라도 브랜드에 따라 입주 후 시세 차이는 분명히 납니다. 그래서 지금은 “현 위치 + 사업성” 중심으로 보고, 브랜드 가산은 뒤에 따로 보는 편이 맞습니다.
6. 삼익그린2차 재건축 분담금
가장 많이 확인하는 부분은 보통 30평 전후로 옮길 때 부담해야 하는 추가분담금입니다. 2025년 보도를 보면, 66.87㎡(27평형) 조합원이 74.95㎡(31평형)를 받을 경우 추가분담금은 2억 5,014만 원으로 제시됐습니다. 또 84.76㎡ 조합원이 84.95㎡를 받을 경우에는 2억 6,454만 원이 제시됐습니다.
표
| 기준 | 추가분담금 |
|---|---|
| 66.87㎡ → 74.95㎡ | 2억 5,014만 원 |
| 84.76㎡ → 84.95㎡ | 2억 6,454만 원 |
• 30평대를 생각하는 실수요자 입장에서는 기존 27평에서 신축 31평으로 옮기는 경우가 가장 현실적인 비교가 됩니다.
다만 추가분담금은 앞으로 공사비나 금융비용에 따라 달라질 수 있기 때문에, 지금 나온 금액을 최종 확정액으로 받아들이기는 어렵습니다.
7. 분양가와 일반분양
2025년 보도에서는 일반분양가 3.3㎡당 5,500만 원 수준이 거론됐고, 공람안 규모를 보면 “조합원 물량을 제외한 비조합원 공급이 953가구(공공 포함)”로 소개됐습니다.
여기서 공공 348가구를 빼면, 일반분양은 약 600가구 안팎으로 읽는 해석이 가능합니다. 이 숫자는 기사 내용을 바탕으로 한 계산입니다.
| 항목 | 현재 확인 가능한 값 |
|---|---|
| 일반분양가(보도 기준) | 3.3㎡당 5,500만 원 |
| 비조합원 공급(공공 포함) | 953가구 |
| 공공주택 | 348가구 |
| 일반분양 추정 | 약 600가구 안팎 |
• 일반분양이 600가구 안팎이면 공급 자체는 적지 않습니다. 다만 분양가가 높게 잡히면 청약 흥행은 입지, 브랜드, 시장금리 영향을 함께 받습니다.
8. 삼익그린2차 재건축 과거 시세
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 2019년 5월 실거래가 | 8억 6,900만 원 |
| 2026년 1월 실거래가 | 20억 원 |
| 총 상승률 | 130.1% |
| 연복리 상승률 | 13.3% |
9. 주변 신축
| 비교 단지 | KB 일반가 | 최근 실거래 |
|---|---|---|
| 고덕아르테온 | 22억 2,500만 원 | 24억 |
| 래미안힐스테이트고덕 | 20억 | 22억 7,000만 원 |
| 래미안솔베뉴 | 17억 6,333만 원 | 18억 |
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10. 삼익그린2차 재건축 입주 시세 예상
삼익그린2차 재건축은 2019년 5월 8억 6,900만 원에서 2026년 1월 20억 원까지 올라, 약 6년 8개월 동안 130.1% 상승했습니다.
다만 이 상승률이 앞으로도 그대로 이어진다고 보기는 어렵기 때문에, 입주 시점 시세는 현재 20억을 기준으로 보수·중간·강세로 나눠 보는 편이 현실적입니다.
| 구분 | 적용 기준(예상) | 예상 시세(84㎡ 기준) |
|---|---|---|
| 보수 | 연 2% 상승 | 약 23.4억 |
| 중간 | 연 4% 상승 | 약 27.4억 |
| 강세 | 연 6% 상승 | 약 31.9억 |
• 위 수치는 2026년 1월 20억 원을 기준으로, 입주 시점을 “2034년 전후(약 8년 후)”로 보고 계산한 값입니다.