목동신시가지 11단지 재건축은 정비구역 지정 이후 사업시행자 지정까지 매우 빠르게 진행된 사업장입니다.
기존 1,595세대가 재건축 후 2,679세대로 대폭 늘어날 계획이라 일반분양 물량과 조합원 분담금에 대한 관심이 높습니다.
다만 시공사 선정 및 브랜드, 구체적인 일반분양가는 확정 전이므로 공개된 정비계획과 추정 자료를 명확히 구분하여 살펴보아야 합니다.
1. 목동신시가지 11단지 재건축 현재 단계
이 사업은 2025년 11월 정비구역 지정이 완료되었으며, 2026년 1월 한국자산신탁이 사업시행자로 지정되었습니다.
현재 사업시행자가 정비사업 시행규정 수립, 전문관리업자 및 설계자, 시공사 선정 절차를 준비하고 있는 단계입니다.
| 구분 | 현재 확인 내용 |
| 정비구역 지정 | 2025년 11월 13일 서울특별시 고시 제2025-628호 |
| 사업시행자 지정 | 2026년 1월 22일 양천구 고시 |
| 사업시행자 | 한국자산신탁 |
| 사업 방식 | 신탁방식 재건축 |
| 현재 위치 | 사업시행인가 준비 단계 |
| 다음 핵심 절차 | 설계자 선정, 시공사 선정, 사업시행인가 준비 |
일반 조합 방식은 조합 설립에 긴 시간이 소요되지만, 신탁 방식은 사업시행자 지정이 핵심 출발점입니다. 본 구역은 정비구역 지정 후 2개월 만에 시행자가 지정되어 초기 행정 절차는 상당히 신속하게 진행되었습니다.
2. 목동신시가지 11단지 재건축 사업 개요
해당 사업은 서울 양천구 신정동 325번지 일대에서 진행됩니다. 1988년 준공된 기존 19개 동, 1,595세대 단지가 계획안 기준 최고 41층, 2,679세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정입니다.
용적률 300% 이하, 높이 145m 이하로 계획되었으며 공공주택 352세대가 포함됩니다.
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 서울 양천구 신정동 325번지 일대 |
| 기존 세대수 | 1,595세대 |
| 기존 동 수 | 19개 동 |
| 기존 최고 층수 | 15층 |
| 재건축 후 세대수 | 2,679세대 |
| 재건축 후 최고 층수 | 41층 |
| 공공주택 | 352세대 |
| 계획 용적률 | 300% 이하 |
| 높이 기준 | 145m 이하 |
| 정비구역 면적 | 약 128,668㎡ |
세대수가 1,084세대 늘어나는 구조입니다. 다만 증가분 전체가 일반분양 물량은 아니며, 공공주택 352세대와 보류지, 조합원 분양 및 상가 권리관계를 모두 반영하여 확정됩니다.
3. 목동신시가지 11단지 재건축 남은 일정
앞으로 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분인가, 이주 및 철거, 착공, 준공 절차가 남아 있습니다. 입주 시점을 확정하기는 이르지만, 남은 인허가 과정을 감안할 때 최소 7년 이상의 기간이 소요될 것으로 보입니다. 특히 관리처분인가 전까지는 분담금과 물량이 변동될 가능성이 있습니다.
| 남은 단계 | 예상 기간 | 핵심 확인 내용 |
| 사업시행인가 준비 | 약 1년 ~ 1년 6개월 | 건축, 교통, 교육, 환경 영향 검토 |
| 사업시행인가 | 2027년 전후 예상 | 사업계획 공식 승인 |
| 시공사 선정 | 2027년 ~ 2028년 예상 | 건설사 브랜드 및 공사비 조건 |
| 조합원 분양신청 | 사업시행인가 이후 | 평형 선택 및 개략 부담금 확인 |
| 관리처분인가 | 2028년 ~ 2029년 예상 | 권리가액, 분담금, 일반분양 물량 확정 |
| 이주·철거 | 2029년 ~ 2031년 예상 | 이주 속도 및 주변 전세시장 영향 |
| 착공·공사 | 2030년 ~ 2034년 예상 | 공사기간 약 3~4년 반영 |
| 입주 | 2033년 ~ 2035년 예상 | 2034년 전후 중심 예상 |
4. 목동신시가지 11단지 재건축 입주 예상 시기
현재 자료를 바탕으로 한 입주 예상 시기는 2034년 전후가 중심입니다. 절차가 원활할 경우 2033년, 공사비 협상이나 인허가가 지연될 경우 2035년 이후까지 고려해야 합니다.
재건축 특성상 관리처분인가 단계에서 시간이 많이 소요될 수 있으므로 일정을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
| 입주 가정 | 가능성 판단 | 이유 |
| 2033년 | 빠른 진행 | 인허가 및 관리처분 단계가 지연 없이 진행될 경우 |
| 2034년 | 중심 예상 | 현재 단계와 대단지 공사 기간을 반영한 합리적 기준 |
| 2035년 이후 | 보수적 판단 | 공사비 분쟁, 이주 지연 등 변수 발생 시 |
5. 목동신시가지 11단지 재건축 시공사와 브랜드
현재 시공사는 정해지지 않았습니다. 이에 따라 구체적인 아파트 브랜드명 또한 확정된 정보가 없습니다. 유명 브랜드들이 후보로 거론될 수는 있으나, 이는 공식 정보가 아니므로 주의가 필요합니다.
| 구분 | 현재 상태 |
| 사업시행자 | 한국자산신탁 |
| 시공사 | 미정 |
| 브랜드명 | 미정 |
| 선정 절차 | 토지등소유자 의결 절차 필요 |
| 확인 시점 | 시공사 입찰 공고 및 선정 결과 발표 이후 |
시공사 선정은 분양가와 분담금에 직접 영향을 줍니다. 같은 재건축이어도 공사비 조건, 마감 수준, 특화 설계, 금융 조건에 따라 조합원 부담이 달라질 수 있습니다.
6. 목동신시가지 11단지 재건축 공개 평형 구성
전용 59㎡부터 142㎡까지의 공급계획이 공개되었습니다. 중소형 평형에는 공공주택 물량이 일부 포함되어 있으며, 중대형 평형은 전체 물량에서 일정 비중을 차지합니다.
| 전용면적 | 계획 세대수 | 공공주택 포함 | 일반 주택 성격 |
| 59㎡ | 597세대 | 254세대 | 중소형 주력 |
| 74㎡ | 345세대 | 42세대 | 중소형 보완 |
| 84㎡ | 663세대 | 56세대 | 실수요 선호 평형 |
| 99㎡ | 347세대 | 없음 | 중대형 |
| 114㎡ | 151세대 | 없음 | 대형 |
| 124㎡ | 211세대 | 없음 | 대형 |
| 142㎡ | 13세대 | 없음 | 희소 대형 |
7. 일반분양 예상 물량
공식적인 일반분양 물량은 아직 미정입니다. 정비계획 기준의 단순 계산으로는 약 732세대 정도의 여력이 파악되나, 이는 추정치일 뿐입니다.
| 계산 항목 | 세대수 |
| 재건축 후 총 세대수 | 2,679세대 |
| 기존 세대수 | 1,595세대 |
| 증가 세대수 | 1,084세대 |
| 공공주택 | 352세대 |
| 단순 추정 일반분양 여력 | 약 732세대 |
| 확정 시점 | 관리처분인가 전후 |
8. 목동신시가지 11단지 재건축 예상 분양가
일반분양가는 아직 공개되지 않았습니다. 현재는 조합원 평균분양가 추정치와 주변 사업성 자료를 참고할 수 있습니다. 보도된 자료에 따르면 조합원 분양가는 전용 84㎡ 기준 약 16억 9,990만 원 수준입니다.
| 구분 | 전용 59㎡ 추정 | 전용 84㎡ 추정 |
| 조합원 평균분양가(추정) | 약 13억 780만 원 | 약 16억 9,990만 원 |
| 3.3㎡당 5,500만 원 가정 | 약 13억 7,500만 원 | 약 18억 7,000만 원 |
| 3.3㎡당 5,800만 원 가정 | 약 14억 5,000만 원 | 약 19억 7,200만 원 |
| 3.3㎡당 6,000만 원 가정 | 약 15억 원 | 약 20억 4,000만 원 |
일반분양가는 통상 조합원가보다 높게 책정되지만, 분양가 상한제 및 시장 상황에 따라 달라집니다.
9. 목동신시가지 11단지 재건축 분담금 정보
추정 비례율은 약 100.29%로 알려져 있습니다. 소유 평형과 신청 평형에 따라 환급금이 발생하거나 추가 분담금이 발생할 수 있으며, 이는 개략적인 추정치입니다.
| 항목 | 공개 추정 내용 |
| 추정 비례율 | 약 100.29% |
| 총 수입 산출액 | 약 4조 3,787억 원 |
| 총 지출 산출액 | 약 1조 8,250억 원 |
| 종전자산가액 추정액 | 약 2조 6,462억 원 |
| 51.48㎡ → 59.99㎡ 신청 시 | 약 1억 6,947만 원 환급 |
| 51.48㎡ → 84.99㎡ 신청 시 | 약 2억 2,262만 원 추가 분담금 |
10. 목동신시가지 11단지 재건축 실거래 상승률
과거 거래 데이터와 비교했을 때 해당 단지의 가격 상승 폭은 큰 편입니다. 29평 기준으로 2019년 9월 대비 2025년 12월 실거래가는 약 82.35% 상승한 것으로 나타납니다.
| 기준 금액 | 상세 내용 |
| 2019년 9월(29평) | 10억 2,000만 원 |
| 2025년 12월 실거래 | 18억 6,000만 원 |
| 상승액 | 8억 4,000만 원 |
| 총 상승률 | 약 82.35% |
| 연평균 상승률 | 약 10.1% (6.25년 기준) |
11. 입주 시점 예상 시세
미래 시세는 과거 상승률을 토대로 보수적, 중간, 강세 구간으로 나누어 계산할 수 있습니다. 2034년 입주를 기준으로 할 때 29평형의 가치는 약 31억 원에서 44억 원 범위로 추정됩니다.
| 입주 시점 | 연 6% 상승 시 | 연 8% 상승 시 | 연 10% 상승 시 |
| 2033년 가정 | 약 29억 6,500만 원 | 약 34억 4,300만 원 | 약 39억 8,700만 원 |
| 2034년 가정 | 약 31억 4,200만 원 | 약 37억 1,800만 원 | 약 43억 8,600만 원 |
| 2035년 가정 | 약 33억 3,100만 원 | 약 40억 1,600만 원 | 약 48억 2,400만 원 |
2034년 입주를 중심으로 보면 29평 기준 약 31억~44억 구간입니다. 다만 이 값은 계산상 범위일 뿐이며, 실제 입주시점 가격은 금리, 대출 규제, 목동 전체 입주 물량, 일반분양가, 분담금 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
12. 목동신시가지 11단지 재건축 핵심 변수
사업 속도는 긍정적이지만 시공사 선정, 공사비 확정, 관리처분인가 등 넘어야 할 산이 많습니다. 특히 공사비 변동은 조합원 분담금에 직접적인 영향을 미치므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
| 변수 | 확인 이유 |
| 사업시행인가 | 설계 및 사업계획 공식화 |
| 시공사 선정 | 브랜드 가치 및 공사비 결정 |
| 공사비 | 분담금 액수에 직결 |
| 일반분양가 | 사업 수입의 핵심 |
| 이주 시점 | 사업 기간 및 이주비 영향 |
| 토지거래허가구역 | 거래 방식 및 실거주 요건 확인 |
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13. 최종 요약
본 사업지는 신탁 방식을 통해 초기 속도를 높인 우수 사례입니다. 2034년 전후 완공을 목표로 하고 있으나 공사비 협상 등 변수에 따라 일정은 유동적일 수 있습니다. 현재는 “빠르게 진행 중인 초기 사업장”으로 인식하고 인허가 단계를 지켜보는 것이 좋습니다.
| 핵심 항목 | 정리 |
|---|---|
| 현재 단계 | 사업시행자 지정 완료, 사업시행인가 준비 |
| 사업시행자 | 한국자산신탁 |
| 기존 규모 | 1,595세대 |
| 재건축 후 | 2,679세대 |
| 최고 층수 | 41층 |
| 입주 예상 | 2034년 전후 중심 |
| 일반분양 물량 | 단순 추정 약 732세대 |
| 시공사 | 미정 |
| 브랜드 | 미정 |
| 분담금 | 51.48㎡ 기준 84.99㎡ 신청 시 약 2.2억 추가분담금 예시 |
| 예상 분양가 | 84㎡ 기준 18억 후반~20억 초반 참고 구간 |
| 입주시점 시세 | 2034년 기준 29평 약 31억~44억 계산 구간 |
FAQ
Q1. 시공사는 정해졌나요?
아직 미정입니다. 한국자산신탁이 시행하며 브랜드는 향후 선정됩니다.
Q2. 일반분양 물량은 얼마나 되나요?
공식 확정 전이며, 추정상 약 732세대 내외로 보입니다.
Q3. 입주는 언제인가요?
2034년 전후가 유력하나 사업 진행 속도에 따라 변동될 수 있습니다.
참고 자료·출처
양천구 사업시행자 지정 고시와 연합뉴스 보도에서 사업시행자 지정일, 한국자산신탁 지정, 기존 1,595세대와 재건축 후 2,679세대 계획을 확인할 수 있습니다.
서울시 도시계획위원회 관련 보도에서는 최고 41층, 145m 이하, 공공주택 352세대, 공원·공공시설 계획을 확인할 수 있습니다.
분담금, 추정 비례율, 조합원 평균분양가 자료는 하우징헤럴드와 디벨로퍼뉴스 보도 내용을 기준으로 정리했습니다.