압구정3구역 재건축 진행상황을 보면, 지금은 정비계획 고시를 마친 뒤 시공사 선정 절차에 들어간 상태입니다. 최고 65층, 5,175가구 규모로 계획이 정리됐고, 2월 현장설명회까지 끝나면서 사업이 한 단계 더 진행됐습니다.
다만 아직 사업시행인가와 관리처분인가가 남아 있어 입주까지는 시간이 더 필요합니다. 가격은 이미 많이 올랐지만, 분담금과 대지지분 문제까지 같이 봐야 실제 판단이 쉬워집니다.
1. 압구정3구역 재건축 진행상황 지금 단계
압구정3구역 재건축 진행상황은 현재 시공사 선정 단계로 보는 게 맞습니다. 2026년 1월 정비계획 결정고시가 나왔고, 2월 23일 현장설명회가 열렸습니다. 기사 기준으로 제안서 접수 마감은 4월 10일로 안내됐습니다.
아래 표는 지금까지 공개된 핵심 일정입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정비계획 결정고시 | 2026년 1월 |
| 현장설명회 | 2026년 2월 23일 |
| 제안서 접수 마감 | 2026년 4월 10일 |
| 현재 위치 | 시공사 선정 절차 진행 중 |
| 상반기 포인트 | 시공사 선정 여부 확인 |
2. 시공사 경쟁
압구정3구역 재건축 진행상황에서 지금 가장 많이 보는 부분은 시공사 경쟁입니다. 2월 현장설명회에는 현대건설을 포함해 9개 건설사가 참석했습니다.
보도 기준으로 삼성물산은 3구역 현장설명회에 참석하지 않았고, 최근 기사들은 현대건설이 적극적으로 움직이는 쪽으로 정리합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현장설명회 참석사 수 | 9개사 |
| 대표 참석사 | 현대건설, SK에코플랜트, 포스코이앤씨, 롯데건설 등 |
| 삼성물산 | 3구역 현설 불참 보도 |
| 총공사비 언급 | 약 5조5,600억원 수준 |
| 다음 확인 포인트 | 실제 입찰 참여사 확정 |
3. 사업 규모
압구정3구역 재건축 진행상황을 보면, 이 구역은 압구정 재건축 구역 가운데서도 규모가 큰 편입니다. 1월 고시 기준으로 최고 65층, 총 5,175가구로 정리됐고, 기존에 거론되던 70층 계획은 65층으로 조정됐습니다. 사업 규모가 큰 만큼 시장 관심도 계속 높게 이어지고 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 최고 층수 | 65층 |
| 총 가구 수 | 5,175가구 |
| 성격 | 압구정 핵심 대단지 재건축 |
| 공사비 보도 | 약 5조원대~5조5천억원대 |
4. 남은 절차
압구정3구역은 아직 시공사를 정하는 단계입니다. 이후에는 사업시행인가와 관리처분인가를 거쳐야 하고, 그다음 순서로 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공이 이어집니다.
그래서 지금은 입주 시점을 단정하기보다, 남아 있는 절차를 먼저 함께 보는 것이 맞습니다.
| 순서 | 단계 |
|---|---|
| 1 | 시공사 선정 |
| 2 | 사업시행인가 |
| 3 | 관리처분인가 |
| 4 | 이주 |
| 5 | 철거 |
| 6 | 착공 |
| 7 | 일반분양 |
| 8 | 준공 |
| 9 | 입주 |
5. 입주 시점
압구정3구역 재건축 진행상황 기준으로 입주 시점은 아직 여유를 두고 봐야 합니다. 공식 입주 일정은 확정되지 않았지만, 현재 단계와 서울 대형 재건축의 일반적인 진행 속도를 함께 보면 2034년에서 2036년 정도를 예상하는 시각이 많습니다. 이 숫자는 확정 일정이 아니라 현재 단계 기준의 추정입니다.
| 구분 | 예상 기간 |
|---|---|
| 시공사 선정 | 2026년 상반기 확인 구간 |
| 사업시행인가 | 약 1.5~2.5년 |
| 관리처분인가 | 약 1~1.5년 |
| 이주·철거 | 약 1.5~2년 |
| 공사 기간 | 약 4~5년 |
| 예상 입주 | 2034~2036년 추정 |
6. 대지지분 이슈
압구정3구역 재건축 진행상황에서 일정에 영향을 줄 수 있는 대표 변수는 대지지분 문제입니다. 최근 인터뷰 기사에서는 과거 정리가 미흡해 일부 지분이 서울시와 현대건설 명의로 남아 있고, 일부 필지에서 지분 총합이 100%를 넘는 상태가 확인됐다고 전했습니다. 조합은 현재 점유취득시효 소송을 진행 중이라고 밝혔습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 문제 내용 | 일부 토지 등기·지분 정리 미완료 |
| 기사상 규모 | 시가 약 2조6천억원 거론 |
| 현재 상태 | 점유취득시효 소송 진행 중 |
| 조합 설명 | 해결 기대, 절차 진행 중 |
| 영향 | 일정 지연 가능성 확인 필요 |
• 입지가 좋아도 권리관계 정리가 늦으면 사업도 늦어질 수 있습니다.
7. 분담금 체크
압구정3구역 재건축 진행상황을 볼 때 분담금은 꼭 같이 확인해야 합니다. 아직 사업시행인가 전이라 확정 금액은 아니지만, 시장에서는 비례율과 공사비, 선택 평형에 따라 부담이 크게 달라질 수 있다고 봅니다.
지금 단계에서는 “정확한 확정액”보다 “부담이 작지 않다”는 점을 먼저 이해하는 게 맞습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현재 상태 | 확정 전 |
| 영향을 주는 요소 | 비례율, 공사비, 금융비용, 선택 평형 |
| 확인 시점 | 사업시행인가 이후 더 구체화 |
| 투자 시 체크 | 매입가와 함께 총비용으로 계산 |
• 신축 가치가 높아도 추가 자금이 커지면 실제 수익은 줄어듭니다. 그래서 분담금은 나중에 볼 항목이 아니라 처음부터 같이 봐야 합니다.
8. 일반분양 규모
압구정3구역 재건축 진행상황을 볼 때 일반분양 물량은 아직 확정됐다고 보기 어렵습니다. 현재 확인되는 공식 숫자는 총 5,175가구와 조합원 수 3,657명, 그리고 기사에 나온 임대 641가구 포함 정도입니다.
다만 이 숫자만으로 바로 일반분양 가구 수를 확정할 수는 없습니다. 조합원 선택 평형, 1인 다주택 여부, 상가·비주택 권리, 권리관계 조정 결과에 따라 실제 물량은 달라집니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 총 계획 세대수 | 5,175가구 |
| 기존 가구 수 | 3,896가구 |
| 조합원 수 | 3,657명 |
| 임대 포함 물량 | 641가구 |
| 일반분양 확정 여부 | 아직 확정 전 |
| 현재 해석 | 관리처분인가 전이라 변동 가능 |
지금 단계에서는 일반분양 숫자를 하나로 못 박기보다, 대략 어느 정도 범위에서 볼 수 있는지 참고용으로 보는 편이 맞습니다. 계산 방식에 따라 추정치는 달라집니다.
- 기존 가구 수 기준으로 단순 계산하면: 5,175 – 3,896 – 641 = 638가구
- 조합원 수 기준으로 단순 계산하면: 5,175 – 3,657 – 641 = 877가구
다만 이 숫자는 어디까지나 참고값입니다. 실제 일반분양 물량은 조합원 배정 결과와 권리관계 정리가 끝난 뒤에 정해지므로, 지금은 “대략 600가구대 후반에서 800가구대 초반까지 거론될 수 있지만 아직 확정은 아니다” 정도로 적는 것이 가장 안전합니다.
9. 34평 실거래가
2019년 3월 23억원, 2025년 9월 63억원이라는 기준은 최근 압구정 30평대 거래 흐름과도 크게 다르지 않습니다. 호갱노노를 보면 압구정동 현대3차 33평은 2025년 9월 60억원, 2025년 11월 60억7천만원에 실거래된 내용이 확인됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 비교 기준 | 2019년 3월 23억원 |
| 비교 기준 | 2025년 9월 63억원 |
| 최근 참고 거래 | 2025년 9월 60억원 |
| 최근 참고 거래 | 2025년 11월 60억7천만원 |
• 세부 단지와 층, 동에 따라 가격 차이는 있지만, 30평대 가격이 이미 60억원대에 들어온 흐름은 확인됩니다.
10. 수익률 계산
2019년 3월 23억원에서 2025년 9월 63억원으로 보면 상승액은 40억원입니다. 총수익률은 약 173.9%이고, 6년 6개월 기준 연환산 수익률은 약 16.8%입니다. 숫자만 보면 과거 상승폭은 매우 큰 편입니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 상승액 | 40억원 |
| 총수익률 | 173.9% |
| 연환산 수익률 | 16.8% |
| 가격 배수 | 약 2.74배 |
11. 입주 후 시세 예상
압구정3구역 재건축 진행상황을 기준으로 2035년 안팎 입주를 생각하면, 2025년 63억원을 기준으로 단순 추정 시세를 볼 수 있습니다.
연 8% 상승으로 계산하면 9년 뒤 약 125.9억원입니다. 실제 가격은 금리, 분담금, 사업 지연 여부에 따라 달라지지만, 기준값으로 보기에는 괜찮습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기준 가격 | 63억원 |
| 가정 | 연 8% 상승, 9년 |
| 추정 가격 | 약 125.9억원 |
| 주의할 점 | 분담금·세금·보유비용 별도 |
• 입주 후 시세가 높아도, 매입가와 분담금이 함께 높으면 체감 수익은 생각보다 줄 수 있습니다. 그래서 최종 판단은 총비용 기준이 맞습니다.
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12. 마무리
압구정3구역은 지금 시공사 선정 단계까지 왔고, 그다음부터는 속도보다 절차를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 이미 가격이 많이 오른 곳이라 기대감만 보고 접근하면 계산이 맞지 않을 수 있습니다. 시세, 분담금, 대지지분, 입주 시점을 함께 보면 더 정확하게 판단할 수 있습니다.