아파트가 “몇 세대”인지보다 더 중요한 건, 지금 단계가 어디까지 왔는지입니다. 성수전략정비구역 1지구 재개발은 3천 세대급 초대형이라, 한 번 방향이 잡히면 시장의 시선이 크게 쏠립니다. 반대로 시공사 조건(공사비·이주비·금융)이 흔들리면 일정도 같이 흔들릴 수 있습니다.
이 글은 지금 공개된 문서/공고 기준으로, 숫자와 단계만 깔끔하게 정리합니다.
“청약은 언제쯤?”, “분담금은 어떻게 계산해?”가 궁금한 분은 11~15번을 먼저 보셔도 됩니다.
1. 사업개요
성수동 초핵심 입지에서 추진되는 대규모 정비사업입니다. 지구단위(정비계획) 결정 고시가 2025년 3월에 확정돼, 큰 틀이 한번 정리됐습니다. 현재 관심 포인트는 “시공사 선정 조건”과 “이후 인허가 속도”로 이동했습니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발은 공고·기사에서 69층/3,014세대 계획으로 설명됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 성동구 성수1가1동 72-10 일대 (정비계획 고시) |
| 정비계획 고시 | 서울특별시 고시 제2025-155호(2025-03-27) |
| 조합 설립인가 | 2017-07-18(정보몽땅) |
| 조합원(공개 공고 표기 사례) | 1,378명(정기총회 전문인력 공고에 표기) |
2. 사업규모
규모는 “정비계획 고시”와 “시공사 입찰 공고/보도”에서 큰 그림이 잡힙니다. 최근 보도에서 가장 반복되는 숫자는 69층, 17개동, 3,014세대입니다. 면적은 공공 고시/자료에서 확인되는 값이 기준이 됩니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발은 사업비 2조대 ‘빅딜’로도 자주 언급됩니다.
| 항목 | 최신 공개 기준(요약) |
|---|---|
| 정비계획 고시(핵심) | 서울특별시 고시 제2025-155호(2025-03-27) |
| 계획 규모(보도/입찰 흐름) | 지하 4층~지상 69층, 17개동, 3,014가구 |
| 사업비(보도) | 약 2조 1,540억 |
| 면적(공식 공개 수치 기반) | 정비사업 정보몽땅 사업개요에서 확인되는 면적 항목이 기준(메뉴: 사업현황→사업개요) |
3. 현재까지 진행상황
정비사업은 “조합설립인가” 이후에도 인허가·총회·용역이 계속 이어집니다. 정보몽땅에서는 정비구역 지정, 추진위 승인, 조합설립인가 같은 주요 이정표가 확인됩니다. 2025년 3월 정비계획 고시가 ‘큰 틀 확정’에 해당합니다.
이후 2025년 말~2026년 초는 시공사 선정이 최대 이벤트입니다.
| 연도 | 핵심 이벤트 | 출처 |
|---|---|---|
| 2009 | 추진위원회 설립 승인 | |
| 2011 | 정비구역 지정(표시) | |
| 2017 | 조합설립인가(2017-07-18) | |
| 2025 | 정비계획 결정(변경) 고시(2025-03-27) | |
| 2025~2026 | 시공사 선정 입찰 진행(마감 2026-02-20) |
4. 성수전략정비구역 1지구 재개발 평형(타입) 구성
평형은 “59/84/101”처럼 글로만 떠도는 숫자보다, 단위세대 평면도가 핵심입니다. 정보몽땅에는 단위세대 평면도·배치도 메뉴가 별도로 있어, 조합 공개자료가 올라오면 그게 1순위입니다.(아직 미정)
다만 현재 공개 페이지에서 타입표가 모두 열리지 않는 경우가 있어, 확인 경로를 함께 잡아두는 편이 좋습니다.
아래 표는 “전용면적 → 평형 환산”
| 전용면적(㎡) | 통상 표기(평) | 자주 등장하는 표현 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 약 24평 | 소형 / 국평 아래 |
| 74㎡ | 약 29평 | 중형 |
| 84㎡ | 약 34평 | 국평(국민평형) |
| 101㎡ | 약 38평 | 중대형 |
| 114㎡ | 약 43평 | 대형 |
체크
- 확인 메뉴: “사업현황 → 단위세대 평면도 / 배치도”
- 타입 확정 시점: 통상 사업시행계획(인가) 단계에서 더 또렷해집니다(후속 문서 확인 필요).
5. 현재단계
정비계획 고시가 완료된 상태에서, 시공사 선정 절차가 진행 중입니다. 즉 “설계·공사비·이주비 조건이 어떤 패키지로 확정될지”가 1차 관문입니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발은 입찰 마감 이후(2026-02-20) 총회에서 시공자를 정하는 흐름이 유력하다고 보도됩니다.
| 구분 | 현재 상태(2026-01-29 기준) |
|---|---|
| 정비계획 | 고시 완료(2025-03-27) |
| 시공사 | 미선정(입찰 진행 중) |
| 다음 변곡점 | 2026-02-20 입찰 마감 및 이후 총회 |
6. 시공사 선정
입찰 일정은 “공고/보도”에서 날짜가 명확히 찍혀 있습니다. 현장설명회 참석이 참여 요건으로 언급되고, 2026-02-20에 마감·개봉이 같은 날 진행됩니다. 입찰보증금 1,000억, 컨소시엄 불가 같은 조건도 반복 보도됩니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발은 ‘상반기 중 총회’ 가능성이 거론됩니다(확정 일정은 조합 공지 확인).
| 항목 | 공개된 내용 |
|---|---|
| 현장설명회(보도) | 2025-12-30 |
| 입찰 마감 | 2026-02-20 14:00 |
| 입찰 개봉 | 2026-02-20 15:00 |
| 입찰보증금 | 1,000억원(전액 현금 납부 조건 보도) |
| 공동도급 | 불가(컨소시엄 불가 보도) |
7. 성수전략정비구역 1지구 재개발 세대수 구성
총세대수는 한 줄로 끝나지만, 실수요자는 “분양·임대·조합원 배정”이 더 중요합니다. 현재 공개 기사에서 총 3,014세대는 반복 확인되지만, 세부 물량표는 문서 버전에 따라 달라질 수 있습니다.
그래서 물량표는 “같은 기준표인지”부터 맞춰 보는 게 우선입니다.
아래는 “확정(총세대)”과 “추정/대기(세부물량)”를 분리한 정리입니다.
- 확정으로 보는 항목(반복 보도): 총 3,014세대, 최고 69층
- 문서로 확정해야 하는 항목: 조합원분, 일반분양, 임대 비율(사업시행계획·분양신청 결과표 등)
8. 조합원 물량·일반분양·임대
“조합원 물량”은 조합원 수와 같지 않고, 실제 배정세대 표로 확정됩니다. 다만 조합 공고에서 조합원 수(예: 1,378명)가 표기된 사례는 확인됩니다.
언론에서는 총세대(3,014) 중심으로 보도되는 경우가 많아, 세부 물량은 후속 문서 확인이 필요합니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발 물량표는 “최신 3,014 기준 표”를 확보하면 가장 깔끔하게 정리됩니다.
| 구분 | 지금 확인 가능한 것 | 확정이 필요한 것(후속 문서) |
|---|---|---|
| 조합원 | 조합원 수 표기 사례(1,378명) | 조합원 배정 세대(평형별) |
| 일반분양 | 총세대(3,014) 보도는 반복 | 일반분양 세대수·타입·분양가 |
| 임대 | 정비계획/사업시행계획 표에서 확정 | 임대비율·공공기여 반영값 |
9. 청약 시점
청약은 “지금 당장 날짜를 못 박기 어려운 구간”입니다. 현재는 시공사 선정 전/중이라, 일반분양 일정이 공지되는 단계가 아닙니다. 보통은 사업시행인가와 관리처분인가가 진행되면서 분양 계획이 구체화됩니다.
아래는 일반적인 순서 기준의 ‘준비 체크’입니다(확정 일정 아님).
| 순서 | 무엇이 나와야 청약 윤곽이 잡히나 |
|---|---|
| 1 | 시공사 선정(공사비·금융·특화 조건 패키지) |
| 2 | 사업시행인가(설계·세대·평형 구체화) |
| 3 | 관리처분인가(권리·분담 구조 확정) |
| 4 | 분양공고/모집공고(청약 일정 확정) |
10. 이주비
최근 정비사업의 핵심 변수로 “이주비 대출 규제”가 자주 언급됩니다. 서울시 브리핑/언론에서는 1주택자 LTV 40%, 다주택자 LTV 0%, 한도 6억원 같은 프레임이 반복됩니다. 이 때문에 ‘추가 이주비’ 조건(비율·금리)이 수주전의 중요한 비교 항목이 되곤 합니다.
정리하면 “이사 갈 돈이 실제로 마련되는지”가 일정에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 구분 | 의미 | 방문객 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 기본 이주비 | 통상 1금융권 중심의 기본 대출 | 한도·LTV 적용 여부 |
| 추가 이주비 | 시공사/증권사 주선 등으로 보완되는 자금 | 금리·비율·조건 비교 |
11. 성수전략정비구역 1지구 재개발 분담금 구조
분담금은 “새 집 가격”에서 “기존 자산 가치”를 빼는 구조가 기본입니다. 여기에 공사비·금융비용·옵션·추가 부담이 더해지며 최종 정산이 됩니다. 정확한 값은 사업시행/관리처분 문서에서 확정되므로, 지금은 구조를 먼저 잡는 게 핵심입니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발처럼 초대형 사업은 공사비·이주비 조건이 분담 체감에 영향을 줍니다.
기본 공식
- 추가분담금(개념) = 조합원 분양가 − 종전자산 평가액 ± (이자/옵션/정산 항목)
| 구성요소 | 무엇을 뜻하나 | 어디서 확정되나 |
|---|---|---|
| 종전자산 평가액 | 기존 주택·토지 감정평가 결과 | 감정평가/관리처분 단계 |
| 조합원 분양가 | 조합원에게 적용되는 분양가 | 총회·관리처분·분양계획 |
| 금융비용 | 이주비/사업비 이자 등 | 공사비·금리·기간에 따라 변동 |
| 정산 항목 | 옵션·면적 선택·추첨 결과 등 | 조합 규정/계약서 |
12. 분담금 계산 예시
계산 예시는 “원리”를 보는 용도이며 실제 확정 값은 아닙니다. 전용 84 기준으로 가장 많이 비교가 이뤄지는 만큼, 84를 가정해 예시를 잡습니다. 기본은 종전자산이 높을수록 추가 납부가 줄어드는 구조입니다.
아래는 ‘기존 자산 평가액이 달라질 때’의 차이를 보여주는 예시입니다.
| 가정 | 종전자산 평가액 | 조합원 분양가(가정) | 추가 납부(개념) |
|---|---|---|---|
| 예상 A | 22.0억 | 22.5억 | 0.5억 + (이자/정산) |
| 예상 B | 18.0억 | 22.5억 | 4.5억 + (이자/정산) |
정리
- “+ (이자/정산)”은 이주비 금리, 사업기간, 옵션 선택에 따라 커질 수 있습니다.
- 시공사 제안서에서 공사비와 금융조건이 함께 비교되는 이유가 여기에 있습니다.
13. 입주권
입주권은 “새 아파트를 받을 권리”로 이해되지만, 실제 기준은 단계별로 달라집니다. 보통 관리처분 단계 이후 권리관계가 더 분명해지고, 거래·승계 제한도 함께 체크해야 합니다. 따라서 용어보다 “현재 단계(관리처분 전/후)”가 더 중요합니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발은 아직 시공사 선정 구간이어서, 입주권 판단은 후속 인가 단계까지 같이 봐야 합니다.
| 체크 항목 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 관리처분 전/후 | 권리 확정의 경계가 되는 경우가 많음 |
| 분양신청 결과 | 조합원 배정 세대·평형이 연결됨 |
| 조합 규정/공문 | 승계·정산 조건이 문서로 확정됨 |
14. 입주까지 남은 단계
초대형 정비사업은 “한 단계씩” 진행되며, 중간에 변수가 생기면 기간이 늘어날 수 있습니다. 특히 시공사 선정 이후에는 사업시행·관리처분·이주·착공 순서가 핵심입니다. 이주비 규제 이슈처럼 외부 환경도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
아래 표는 단계만 ‘로드맵’입니다.
| 단계 | 의미 | 다음 문서/이벤트 |
|---|---|---|
| 1 | 시공사 선정 | 입찰 마감(2026-02-20) → 총회 |
| 2 | 사업시행인가 | 설계·세대·평형 확정 |
| 3 | 관리처분인가 | 권리·분담 구조 확정 |
| 4 | 이주/철거 | 실제 이주비 집행 구간 |
| 5 | 착공 | 공사 시작 |
| 6 | 준공/입주 | 입주 |
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15. 입주 예상 시기
지금은 시공사 미선정 구간이라, 입주 날짜를 확정처럼 말하긴 어렵습니다. 대신 “평균적인 정비사업 속도”를 기준으로 범위를 잡아두면 계획을 세우기 좋습니다. 이주비·공사비 변수에 따라 앞뒤로 움직일 수 있습니다.
성수전략정비구역 1지구 재개발은 2026년 상반기 시공사 선정 여부가 첫 분기점입니다.
| 구간 | 빠른 편 | 일반적 | 지연 시 |
|---|---|---|---|
| 시공사 선정 | 2026 상반기 | 2026 하반기~2027 | 2027 이후 |
| 이주/철거 | 2029~2030 | 2030~2031 | 2031 이후 |
| 준공/입주 | 2033~2034 | 2034~2036 | 2036 이후 |