개포우성6차 재건축 2026 총정리: 세대수·일반분양·분담금과 입주·시세까지

34억 매물, 정말 “비싼 값”일까요?
단지 규모는 커 보이는데 일반분양이 얼마나 나오는지, 시공사 입찰이 왜 유찰됐는지에 따라 분위기가 달라집니다. 분담금은 지금 확정 숫자를 말하기 어렵지만, 어떤 항목이 커지면 내 부담이 늘어나는지는 미리 정리할 수 있습니다.

이번 글은 지금 공개된 공식 자료와 시세 데이터를 바탕으로 개포우성6차 재건축의 “일반분양·특공·분담금·입주·시세”를 정리하였습니다.

1. 개포우성6차 재건축 사업규모

이 사업은 서울시 정비사업 시스템에 사업개요가 공개돼 있어, 기본 스펙을 먼저 고정해두면 뒤에서 숫자가 덜 흔들립니다. 구역면적과 연면적, 신축 세대수는 사업시행인가 과정에서 일부 조정될 수 있어도 큰 틀은 참고가 됩니다.
개포우성6차 재건축은 ‘417세대(임대 포함)’로 공지된 자료가 반복 확인됩니다.

항목	공개 값
위치	강남구 개포동 658-1 일원
구역면적	20,831.50㎡
연면적	63,966.30㎡
신축 규모	공동주택 417세대(임대 22 포함)

2. 세대수와 평형 구성

세대수는 “총 몇 세대냐”도 중요하지만, 어떤 면적대가 얼마나 공급되는지가 일반분양·분담금 전망에 더 직접적으로 연결됩니다. 현재 공개된 공급계획은 면적 구간(60이하/60~85/85초과) 단위로 제시되는 형태가 많습니다.
아래는 ‘417세대(임대 22 포함)’과 함께 반복 확인되는 핵심 구성입니다.

구분	세대(공개)	의미
60㎡ 이하	120	소형 비중(청약 수요층 넓음)
60~85㎡	226	중형 핵심 구간
85㎡ 초과	49	대형(조합 배정/일반 배분에 영향)
임대	22	전체 세대수 내 별도 배정

3. 일반분양

일반분양 세대수는 지금 단계에서 딱 고정된 숫자로 단정하기 어렵습니다. 조합원 배정 방식, 평형 교환, 사업시행·관리처분에서의 조정에 따라 움직일 수 있기 때문입니다.
다만 공개된 ‘조합원 수’와 ‘임대 세대’를 활용하면 대략적 범위는 가늠할 수 있습니다.

예시 계산

• 총세대 417 − 임대 22 = 395(일반+조합원 몫)
• 조합원 수(공개 페이지에 단계로 표기) = 263명(자료에 따라 표기 방식 상이)
• 단순 계산상 일반분양 여지(참고치): 417 − 22 − 263 = 약 132세대
• 단, 이 값은 “추정 틀”이며 관리처분 이후 확정안에서 달라질 수 있습니다.

4. 현재까지 진행상황

진행상황은 “지금 어디까지 왔는지”보다, 다음 단계가 무엇인지를 같이 봐야 투자 판단이 쉬워집니다.
공식 페이지에는 단계(추진위·구역지정·조합설립 등)가 요약 형태로 노출됩니다.
현재 확인되는 핵심은 조합설립 완료 + 시공사 선정 절차 진행 중이라는 점입니다.

구간	의미	공식 페이지에서 확인 포인트
추진위 승인	정비사업 출발점	단계 목록에 날짜 표기
정비구역 지정	“구역이 확정”된 상태	단계 목록에 표기
조합설립 인가	사업 추진 주체가 조합으로 전환	2024-04-24 표기
(현재) 시공사 선정	공사비·조건 경쟁의 출발선	입찰 공고/유찰 기사

5. 시공사: 1차 유찰 → 2차 재입찰

시공사 선정은 분위기를 바꾸는 이벤트입니다. 1차에서 단독 응찰이면 자동 유찰되는 구조라, “현설 참여가 많았다”와 “실제 입찰이 붙었다”는 다른 이야기입니다.
개포우성6차 재건축은 1차가 단독 응찰로 유찰됐고, 2차 재입찰 일정이 공지돼 있습니다.

구분	내용	날짜/근거
1차 입찰 결과	단독 응찰 → 유찰	보도 및 업계 정리
2차 공고 등록	서울시 정보몽땅 공고 등록	2026-01-26
2차 마감	입찰 마감	2026-03-23 14:00

6. 청약·특별공급

청약과 특별공급은 ‘언제’, ‘얼마나’, ‘어떤 조건’이 모집공고문에 최종 확정됩니다. 지금 단계에서는 특별공급 비중을 확정해 말하기 어렵고, 공급 물량도 사업 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
그래서 미리 할 일은 “모집공고에 무엇이 적히는지”를 체크리스트로 준비하는 쪽이 효율적입니다.

모집공고에서 확정되는 항목

• 주택형(전용면적)별 공급수: 특별공급/일반공급 분리
• 지역 우선(당해/기타), 가점·추첨 비율
• 전매 제한, 거주 요건, 재당첨 제한
• 특별공급 유형별 자격(신혼·생애최초·다자녀·노부모·기관추천 등)

예시

• “60㎡ 이하” 물량이 많을수록 특별공급 접점이 커지는 경향이 있습니다.
• 반대로 대형 비중이 커지면 조합 배정/일반 배분의 체감이 달라질 수 있습니다.

7. 개포우성6차 재건축 분담금

분담금은 “얼마냐”보다 무엇이 늘면 커지는지를 먼저 정리해두면 좀 더 명확해집니다. 공사비가 오르면 총사업비가 커지고, 금융비용이 길어지면 부담이 추가됩니다.
개포우성6차 재건축 관련 기사·정리에서는 공사비(총액/평당)가 거론됩니다.

분담금에 들어가는 큰 덩어리	설명
조합원 권리가액	내 집의 평가액(대지지분·입지·규모 등이 반영)
조합원 분양가	내가 배정받는 타입의 가격(평형 선택이 영향)
일반분양 수익	일반분양이 잘 되면 부담을 일부 상쇄
공사비	총액/평당 공사비, 특화 조건에 따라 변동
금융비용·각종 용역비	기간이 늘면 누적되기 쉬움

예시

• (내가 받는 신축 분양가) − (내 권리가액) + (추가 사업비/금융비용 조정분) = 최종 부담 구조

8. 26평 가격 변화

“2019년 실거래 15.5억”과 “2026년 1월 34억 매물” 나와 있습니다. 매물은 실거래로 확정되기 전까지 변동될 수 있으니, 계산은 “참고 지표”로만 보시는 게 맞습니다.
그래도 상승 폭과 연복리 감각을 잡으면 현재 가격을 해석하기 쉬워집니다. 개포우성6차 재건축 판단에도 바로 쓰입니다.

항목	값
기준1(2019-08 실거래)	15.5억
기준2(2026-01 매물)	34억
단순 수익률	(34/15.5−1) ≈ +119.4%
상승액	+18.5억
연복리(대략, 약 6.4년 가정)	약 연 12~13%대

9. 입주 시점 예상 시세

입주 시점은 인허가·이주·공사 기간에 따라 달라지므로, 여기서는 “범위”로 접근합니다. 아래는 기준점을 34억으로 두고, 7년 뒤를 가정해 상승률을 3단으로 나눈 단순 예상 가격입니다.
개포우성6차 재건축은 분담금(추가 투입)이 따로 붙을 수 있어, “시세”와 “총투입 대비 수익”은 분리해 보셔야 합니다.

가정(연 상승률)	7년 뒤(예시)	해석 포인트
보수 2%	약 39.1억	정체·조정이 긴 구간 가정
중간강세 5%	약 47.8억	우상향 + 단기 조정 반복
강세 8%	약 58.3억	상급지 강세장 가정

• “시세가 50억”이어도 분담금이 5억 늘면 체감 수익이 달라집니다.
• 그래서 예상 표는 ‘대략 가격’ 용도로만 쓰는 편이 좋습니다.

10. 남은 단계와 입주까지 예상기간

현재는 조합설립 이후 단계이며, 시공사 선정이 다음 분기점입니다. 정비사업은 한 단계가 “끝나는 즉시” 다음 단계로 넘어가기보다, 심의·보완·총회·인가가 끼어 기간이 늘어나는 경우가 있습니다.
개포우성6차 재건축 입주 시점은 단정 대신, 아래처럼 구간별 범위를 잡아두면 현실적으로 보기 좋습니다.

단계	내용	예상 범위(참고)
시공사 선정	2차 입찰 마감 이후 결과	2026 상반기~하반기
사업시행인가	설계·심의 반영, 인허가	12~18개월
관리처분인가	분담금 구조가 구체화	8~14개월
이주·철거	이주비·일정 조율	8~12개월
착공~준공	공사 기간	36~42개월
입주	준공 이후	대략 2032~2034 전후(변수 큼)

” 더 많은 금융, 부동산, 재테크 정보가 궁금하다면 아래 글도 참고해 보세요. “

르엘 이촌 일반분양 97세대 청약 준비 가이드

11. 체크포인트

정리

• 서울시 정보몽땅 시공사 입찰 결과 공지: 마감(2026-03-23) 이후 변동
• 조합 카페/정보공개에 향후일정, 공사비 변경내역, 추정분담금 조회 업데이트
• 사업시행·관리처분 자료가 나오면:
  • 일반분양 물량(면적별), 분양가 가정, 사업비(금융비 포함) 구조