요즘 장위동에서 가장 큰 변수는 “청약이 언제 뜨느냐”보다, 공사비가 얼마나 올라서 분양가와 분담금에 어떻게 반영되느냐예요. 장위10구역 재개발은 착공신고가 처리되면서, 그동안 흐릿했던 일정이 조금씩 구체적으로 보이기 시작했습니다.
일반분양 물량이 큰 편이라 수입 구조는 탄탄한 쪽에 가깝지만, 공사비 증액 폭이 커서 체감 비용은 달라질 수 있어요. 그래서 오늘은 느낌이나 예상 대신 숫자 기준으로만 정리해볼게요.
세대수, 임대, 일반분양, 남은 단계, 분담금 구조, 주변 시세, 가점 흐름까지 한 번에 묶었습니다.
1. 기본 정보
장위10구역 재개발은 성북구 장위동 68-37 일대에서 진행되는 주택재개발 사업입니다. 정비구역 면적은 91,362㎡로 공개돼 있고, 공공기반시설(공원·도서관·주민센터 등) 계획도 함께 언급됩니다.
사업을 볼 때는 “어디까지 확정됐는지”를 먼저 보는 게 빠릅니다. 이 구역은 착공신고 처리까지 확인된 상태예요.
사업개요 핵심
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 성북구 장위동 68-37 일대 |
| 정비구역 면적 | 91,362㎡ |
| 규모 | 1,931세대 |
| 공공주택(임대·공공) | 341세대 |
| 준공 목표(보도 기준) | 2030년 |
2. 장위10구역 재개발 규모와 층수
이 사업은 지상 최고층이 높은 대단지라서, 세대수만큼이나 층수와 연면적 변경이 사업 흐름에 큰 영향을 줍니다.
최근 공사비가 달라진 이유를 보면 연면적 확대나 층수 조정 같은 내용이 함께 언급되는 경우가 많아요. 그래서 단지 규모는 요약 정보만 보지 말고, 추진경과나 변경계약처럼 최신 내용이 반영되는 자료를 같이 확인하는 게 정확합니다.
규모 관련 공개 정보
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 총 세대수 | 1,931세대 |
| 공공주택 | 341세대 |
| 착공신고 처리 | 2025-12-31(보도) |
| 준공 목표 | 2030년(보도) |
• 층수/연면적이 커지면 공사비 총액이 같이 커질 가능성이 높고, 그 부담이 분양가·분담금 논의로 이어지기 쉬워요.
3. 평형(면적대) 구성
장위10구역 재개발은 “전용면적 구간별 세대수”가 공개돼 있어서, 어떤 면적대가 많은지부터 정리할 수 있습니다. 가장 많은 구간은 60~85㎡대이고, 그다음이 60㎡ 이하입니다. 이 구간이 많다는 건 실수요 경쟁이 붙기 쉬운 구조라는 뜻이기도 합니다.
| 전용면적 구간 | 세대수 |
|---|---|
| 60㎡ 이하 | 659 |
| 60~85㎡ | 816 |
| 85㎡ 초과 | 115 |
| 합계 | 1,590 |
4. 임대·공공주택 물량
장위10구역 재개발은 공공주택 341가구가 분양주택과 혼합 배치된다고 보도됐고, 임대(공공) 물량도 구간별로 공개돼 있습니다.
이 물량은 “단지 안에서 어떻게 배치되는지”에 따라 체감이 달라지니, 조감도/배치도도 함께 보는 게 좋습니다.
임대·공공 물량 구간
| 전용면적 구간 | 세대수 |
|---|---|
| 40㎡ 이하 | 128 |
| 40~50㎡ | 31 |
| 50㎡ 초과 | 182 |
| 합계(공공주택) | 341 |
• 공공주택이 혼합 배치로 계획된 사업은, 커뮤니티에서 “어느 동이냐”, “어느 라인이냐” 같은 질문이 빨리 늘어나는 편이에요. 그래서 평면도와 배치도를 미리 확인해두면, 나중에 다시 찾아보는 시간을 줄일 수 있습니다.
5. 일반분양 물량과 청약 시점
장위10구역 재개발의 일반분양은 “1,031가구”로 여러 자료에서 반복해서 언급됩니다. 청약 시점은 ‘예정’이 먼저 보이지만, 접수일·발표일은 결국 청약홈 입주자모집공고가 뜨는 날 확정됩니다. 지금 단계에서는 “착공신고 처리”가 확인됐다는 점이 가장 큰 변화입니다.
일반분양·일정 관련 공개 내용
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 일반분양 | 1,031가구 |
| 착공신고 처리 | 2025-12-31 |
| 준공 목표(보도) | 2030년 |
• 모집공고가 뜨면 그날 바로 확인해야 하는 건 3가지예요. “특공 비율”, “타입별 일반공급 물량”, “분양가(옵션 포함)”입니다. 이 3개가 가점 체감과 직결됩니다.
6. 조합원 물량
장위10구역 재개발의 조합원 수는 422명으로 공개돼 있습니다. 또 분양(전체) 1,590세대와 일반분양 1,031가구가 함께 언급되니, 조합원 배정 규모를 “대략” 계산해볼 수는 있습니다. 다만 타입별 배정, 특별공급 처리, 변경계획 반영에 따라 숫자는 달라질 수 있어요.
공개 숫자로 단순 계산
| 항목 | 세대수 |
|---|---|
| 분양(전체) | 1,590 |
| 일반분양 | 1,031 |
| 조합원분(단순 계산) | 559 내외 |
7. 진행상황과 남은 단계
장위10구역 재개발은 2008년 정비구역 지정 이후 오래 걸렸고, 2025년 말 착공신고 처리로 큰 고비 하나는 넘겼습니다. 이제 관심은 “일반분양 공고”와 “본 공사 기간”으로 이동합니다.
준공 목표는 2030년으로 보도됩니다.
입주까지 남은 큰 단계와 통상 소요
| 단계 | 무엇을 확인하나 | 통상 소요(현장마다 차이) |
|---|---|---|
| 입주자모집공고 | 타입별 물량·분양가·특공 비율 | 1~2개월 |
| 본 공사 | 공정률·공사비 변동 | 약 3~4년 |
| 준공/입주 | 준공인가·이전고시·입주지정 | 수개월 |
• 착공 이후에는 “공사비 변경 계약” 같은 공시/보도가 한 번 더 나올 수 있어요. 그때 분양가/추가부담 논의가 다시 커지는 경우가 많습니다.
8. 시공사와 공사비
장위10구역 재개발 시공사는 대우건설로 공개돼 있고, 2026년 1월 변경계약 보도가 나왔습니다. 공사비는 2018년 수준 대비 크게 늘었고, 기사에서는 “두 배”로 표현됩니다. 이 부분이 분담금 얘기의 출발점이 됩니다.
공사비 변경 핵심 숫자
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 기존(2018년 언급) | 약 3,697억 |
| 변경(2026-01 보도/공시) | 약 7,871억~7,882억 |
• 공사비가 오르면 총사업비가 커지고, 일반분양 수입으로 커버되지 않는 구간이 생기면 조합원 부담으로 넘어올 수 있어요. 반대로 일반분양 물량이 크면 수입 구조가 버팀목이 될 여지도 있습니다.
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9. 분담금 구조, 주변 시세
장위10구역 재개발 분담금은 조합원마다 조건이 달라서, 먼저 구조를 나눠서 보면 이해가 빠릅니다. 보통 총사업비에서 분양수입을 뺀 뒤, 조합원별 권리가액과 “배정받는 평형(추가 부담 조건)”에 따라 부담액이 정리돼요.
분양가가 어느 정도로 체감될지는 주변 신축 실거래가가 기준이 됩니다. 장위동 안에서 비교할 만한 신축 브랜드가 많지 않아서, 대신 최근 입주한 브랜드 단지의 시세를 같이 붙여두었어요.
청약 가점은 타입별 공급 물량과 분양가가 모집공고로 확정된 뒤에야 실제 기준에 맞춰 계산할 수 있습니다.
분담금이 달라지는 이유
- 종전자산 평가(권리가액)
- 배정받는 평형(추가부담이 커지는 구간 존재)
- 공사비·금리·이주비 등 금융비용
- 일반분양 분양가와 실제 계약률
주변 20평 시세
| 단지 | 평형 | 시세 |
|---|---|---|
| 래미안장위포레카운티 | 24평 | 10억 8,500 |
| 래미안아트리치 | 25평 | 10억 9,000 |