<2026. 3. 29 최신 업데이트>
서울 서초구 방배동에서 새 아파트를 기다리는 분들이 가장 많이 찾는 단지 중 하나가 바로 방배 포레스트 자이입니다.
아직 입주자 모집공고가 발표된 단계는 아니지만, 시공사부터 브랜드, 공개된 평형, 청약 예상 시점, 그리고 주변 신축 시세까지 이미 확인 가능한 정보들이 꽤 많이 쌓여 있습니다.
특히 전용면적 59타입과 84타입을 염두에 두고 계신 분이라면, 현재 시점에서 무엇이 확정되었고 무엇이 아직 미정인지 명확히 구분해 보는 것이 중요합니다.
1. 방배 포레스트 자이
이 단지는 서울시 ‘정비사업 정보몽땅’ 기준으로 방배13구역 주택재건축정비사업에 해당합니다.
| 항목 | 내용 |
| 공식 사업명 | 방배13구역 주택재건축정비사업 |
| 통용 단지명 | 방배 포레스트 자이 |
| 위치 | 서울 서초구 효령로14다길 6 일대 |
| 사업 성격 | 재건축 정비사업 |
| 지역 | 서울 서초구 방배동 |
2. 방배 포레스트 자이 사업 규모
규모 면에서 보면 방배권에서 압도적인 존재감을 뽐내는 대단지 재건축에 가깝습니다. 특히 커뮤니티와 부대시설 면적도 상당해, 입주 후 실거주 만족도 측면에서도 큰 기대를 모으고 있습니다.
| 항목 | 내용 |
| 동수 | 32개 동 |
| 층수 | 지하 6층~지상 22층 |
| 연면적 | 475,731㎡ |
| 용적률 | 216% |
| 건폐율 | 29% |
| 커뮤니티센터 | 11,909.09㎡ ( 약 3,602.1평 ) |
| 어린이놀이터 | 2,163.39㎡ ( 약 654.4평 ) |
| 작은도서관 | 616.16㎡ ( 약 186.4평 ) |
| 보육시설 | 1,109.79㎡ ( 약 335.7평 ) |
3. 방배 포레스트 자이 공개된 평형 구성
실수요자라면 59와 84타입을 주력으로 살피되, 자금 여력이 있다면 112타입 이상의 대형 평형까지 비교해 보시는 것이 좋습니다.
| 구분 | 공개 타입 |
| 중소형 | 59A, 59B, 59C |
| 주력 중형 | 84A, 84B, 84C, 84D |
| 중대형 | 112 |
| 대형 | 125A-1, 125A-2, 125B, 125C-1, 125C-2, 125D-1, 125D-2 |
| 대형 상위 | 162 |
| 특화 타입 | T112A, T112B, T112C, T112D |
| 복층/다락 | 87, 118, 132, 135, 140, 153, 163, 206, 다락 162 |
| 소형 특화 | 39 |
4. 세대수와 일반분양 물량
서울시 정비사업 자료상의 공급계획을 합산하면 2,228세대로 집계되지만, 최근 기사나 분양 정보 서비스에서는 총 2,217세대, 일반분양 547세대라는 숫자가 반복적으로 노출되고 있습니다.
공개된 자료마다 미세한 차이가 있는 만큼, 실제 청약을 준비하는 분들은 향후 발표될 입주자모집공고문을 통해 최종 수치를 반드시 확인해야 합니다.
| 출처 성격 | 총세대수 | 일반분양 |
| 서울시 정비사업 공급계획 합산 기준 | 2,228세대 | 별도 공고 전 확정 아님 |
| 최근 기사·분양 정보 서비스 | 2,217세대 | 547세대 |
| 현재 판단 기준 | 최종 모집공고 확인 필요 | 최종 모집공고 확인 필요 |
5. 청약 일정 예상
방배 포레스트 자이의 청약 일정은 아직 확정되지 않았습니다. 다만 최근 기사와 분양 플랫폼의 정보를 종합해 보면 2026년 상반기, 구체적으로는 2026년 6월 예정 수준으로 소개되고 있습니다.
중요한 점은 아직 청약홈에 공식 모집공고가 올라오지 않았다는 사실입니다. 따라서 특별공급일이나 1순위 청약일, 당첨자 발표일 등 세부 일정은 현재 모두 ‘미정’으로 간주하는 것이 정확합니다.
| 일정 항목 | 현재 공개 상태 |
| 모집공고 | 아직 미공개 |
| 청약 예상 시기 | 2026년 상반기 |
| 일부 플랫폼 표기 | 2026년 6월 예정 |
| 특별공급일 | 미정 |
| 1순위 청약일 | 미정 |
| 당첨자 발표일 | 미정 |
6. 1순위 청약 조건
방배 포레스트 자이가 들어서는 서초구는 현재 투기과열지구로 지정되어 있습니다. 따라서 향후 모집공고가 현재 규제 체계 하에 발표된다면, 서울 민영주택 규제지역 기준을 우선적으로 고려해야 합니다.
핵심 조건은 청약통장 가입 기간 2년 이상, 세대주 요건, 그리고 과거 5년 내 당첨 이력 제한 등입니다.
특히 84타입과 같은 주력 평형은 가점제 비중이 높으므로 무주택 기간과 부양가족 수를 꼼꼼히 계산해 둘 필요가 있습니다.
| 항목 | 확인 포인트 |
| 지역 규제 | 서초구 투기과열지구 유지 |
| 통장 조건 | 청약통장 가입 2년 이상 |
| 세대 조건 | 세대주 여부 확인 필요 |
| 당첨 이력 | 최근 5년 내 당첨 이력 제한 확인 |
| 경쟁 구조 | 84㎡는 가점 비중 큰 편 |
| 최종 기준 | 모집공고문 우선 확인 |
7. 공식 분양가 정보
현재 기준으로 방배 포레스트 자이의 공식 분양가는 아직 공개되지 않았습니다. 분양 정보 서비스에서도 ‘공고 전’ 상태로 표시되고 있어, 59타입이나 84타입의 확정 가격을 논하기에는 이른 단계입니다.
지금 시중에 떠도는 숫자들은 어디까지나 추정치이거나 인근 단지와의 비교를 위한 참고용 값일 뿐입니다.정확한 금액은 모집공고문과 함께 타입별 공급금액표가 공개되어야 확인할 수 있습니다.
| 항목 | 상태 |
| 공식 분양가 | 미공개 |
| 타입별 공급금액표 | 미공개 |
| 확정 계약금/중도금 조건 | 미공개 |
| 현재 가능한 판단 | 주변 단지 비교로 예상 범위만 참고 |
8. 분양가 예상 범위
직접적으로 공개된 분양가는 없지만, 방배 포레스트 자이 주변의 최근 분양 사례를 통해 대략적인 범위를 가늠해 볼 수 있습니다.
디에이치 방배의 경우 전용 84㎡ 기준 약 19억 원~22억 원대로 책정되었고, 래미안 원페를라는 약 23억 원~24억 원대 수준을 보였습니다.
이 수치들을 통해 방배권 신축 분양가의 전반적인 분위기를 읽을 수 있습니다. 시장에서는 84타입 기준 20억 초중반 이상으로 책정될 가능성을 조심스럽게 점치고 있습니다.
| 비교 단지 | 타입 | 공개 분양가 |
| 디에이치 방배 | 84㎡ | 19억 3,950만~22억 4,450만 원 |
| 래미안 원페를라 | 84A | 23억 5,270만 원 |
| 래미안 원페를라 | 84B | 24억 3,770만 원 |
| 래미안 원페를라 | 84C | 23억 5,270만 원 |
| 래미안 원페를라 | 84D | 24억 5,070만 원 |
9. 주변 신축 30평대 시세 비교
실거래가 기준으로 살펴보면, 방배 포레스트 자이 인근의 방배그랑자이 30평대는 최근 34억~34억 5천만 원 선에 거래되었습니다. 래미안 원페를라 30평대는 26억 5천만 원 수준의 실거래 기록이 확인됩니다.
같은 방배권 신축이라 하더라도 입지나 브랜드, 규모에 따라 시세 차이가 적지 않으므로, 단순히 평균치를 내기보다는 단지별 개별 특성을 고려하여 비교하는 것이 바람직합니다.
| 비교 단지 | 실사용상 30평대 기준 | 공개 시세/실거래 |
| 방배그랑자이 | 84㎡~110㎡급 | 약 34억~34억 5천만 원 |
| 래미안 원페를라 | 113㎡급 | 26억 5천만 원 |
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10. 지금 꼭 확인해야 할 점
해당 단지를 기다리고 계신다면 지금부터 무엇을 준비해야 할지 명확히 정리해야 합니다.
첫째는 모집공고의 실제 발표 여부, 둘째는 확정된 일반분양 물량, 셋째는 주력 평형의 구체적인 공급금액, 그리고 마지막으로 중도금 대출 조건입니다.
| 체크 항목 | 중요성 |
| 모집공고 | 모든 데이터의 최종 확정 기준 |
| 일반분양 물량 | 타입별 경쟁률 예측의 핵심 |
| 공급금액표 | 계약금 및 중도금 납입 계획 수립 가능 |
| 중도금 대출 조건 | 실제 현금 동원 능력을 판단하는 지표 |
| 1순위 자격 | 신청 가능 여부를 결정짓는 기초 요건 |
| 가점 수준 | 당첨 가능성을 가늠하는 척도 |