신반포19차 25차 재건축 사업은 아직 입주까지 시간이 필요한 사업지이며, 시공사 선정을 앞둔 중요한 시점에 와 있습니다.
현재는 시공사 선정이 핵심 단계이고, 이후 사업시행인가와 관리처분인가 절차가 남아 있습니다. 입주 예상 시기는 빠르면 2032년, 현실적으로는 2033년에서 2034년 사이로 예상하는 것이 합리적입니다.
1. 현재 단계
신반포19차 25차 재건축은 서울 서초구 잠원동 일대에서 진행되는 통합 재건축 사업입니다. 기존 신반포19차와 25차뿐만 아니라 한신진일빌라트, 잠원CJ빌리지까지 포함하여 사업을 추진하고 있습니다.
현재 가장 중요한 일정은 2026년 5월 30일로 예정된 시공사 선정 총회입니다.
| 구분 | 내용 |
| 사업명 | 신반포19차 25차 통합 재건축 |
| 위치 | 서울 서초구 잠원동 61-1 일대 |
| 포함 단지 | 신반포19차, 신반포25차, 한신진일빌라트, 잠원CJ빌리지 |
| 현재 단계 | 조합설립인가 이후, 시공사 선정 전 |
| 시공사 선정 총회 | 2026년 5월 30일 예정 |
| 현재 경쟁 구도 | 삼성물산, 포스코이앤씨 |
현재 착공 직전 단계가 아니므로 시공사 선정 이후에도 여러 행정 절차와 이주, 철거 과정이 필요합니다. 삼성물산과 포스코이앤씨가 수주 경쟁 중이며, 총회 일정은 언론 보도를 통해 2026년 5월 30일로 알려졌습니다.
2. 사업 개요
신반포19차 25차 재건축은 한강변 입지와 잠원역 생활권을 동시에 누릴 수 있는 잠원동의 핵심 사업입니다. 계획 세대수는 약 613~614세대 규모이며, 이 중 임대주택은 75세대로 파악됩니다.
최고 층수는 설계안에 따라 48~49층 내외로 거론되고 있습니다.
| 항목 | 공개 내용 |
| 전체 세대수 | 613~614세대 수준 |
| 임대 세대 | 75세대 |
| 임대 세대 배분 | 19차 34세대, 25차 41세대 |
| 최고층 | 최고 48~49층 안팎 제안 |
| 용적률 | 삼성물산 제안 기준 299.99% |
| 주거동 | 기존 7개 동 원안에서 6개 동 제안 언급 |
600세대 초반의 규모이나 한강변이라는 입지적 장점으로 인해 사업성이 높게 평가받습니다. 삼성물산의 제안안에 따르면 용적률 299.99%를 적용하고 주거동 수를 조정하는 내용이 포함되었습니다.
3. 시공사와 브랜드
신반포19차 25차 재건축의 시공사는 조합원 총회를 통해 최종 확정될 예정입니다. 삼성물산은 ‘래미안’ 브랜드를, 포스코이앤씨는 ‘오티에르’ 브랜드를 앞세워 제안서를 제출한 상태입니다.
| 건설사 | 제안 브랜드명 | 주요 내용 |
| 삼성물산 | 래미안 일루체라 | 한강 조망, 180m 랜드마크, 래미안 타운 전략 |
| 포스코이앤씨 | 더반포 오티에르 | 금융지원, 후분양, 고급 설계 제안 |
| 선정 방식 | 조합원 총회 | 2026년 5월 30일 예정 |
| 현재 상태 | 2파전 | 삼성물산과 포스코이앤씨 경쟁 |
브랜드는 향후 단지의 가치 형성에 큰 역할을 합니다. 현재 제안된 명칭은 시공사 선정 이후 인허가 과정에서 변경될 수 있습니다.
4. 입주 예상시기
신반포19차 25차 재건축은 현재 사업시행인가 전 단계에 머물러 있습니다. 시공사 선정 이후에도 분양 신청, 관리처분인가, 이주 및 철거 등의 과정이 순차적으로 진행되어야 합니다.
| 구분 | 예상 시기 | 판단 기준 |
| 빠른 일정 | 2032년 하반기 | 인허가와 이주가 지연 없이 진행되는 경우 |
| 기본 일정 | 2033년 | 사업시행인가와 관리처분인가에 일반적인 시간이 걸리는 경우 |
| 보수 일정 | 2034년 | 공사비, 이주, 인허가 협의가 길어지는 경우 |
| 2031년 이전 | 가능성 낮음 | 현재 단계상 남은 절차가 많음 |
입주 시기는 향후 진행될 행정 절차의 속도에 따라 변동될 수 있습니다. 가장 먼저 시공사 선정 후 사업시행인가가 얼마나 신속하게 이루어지는지가 관건입니다.
5. 남은 일정
신반포19차 25차 재건축 입주까지는 최소 6년에서 8년 정도의 기간을 고려해야 합니다. 특히 관리처분인가 단계에 이르러야 구체적인 분담금과 평형 배정이 확정됩니다.
| 단계 | 예상 기간 | 주요 확인 사항 |
| 시공사 선정 | 2026년 5월 예정 | 삼성물산 또는 포스코이앤씨 선정 |
| 사업시행인가 | 약 1~2년 | 설계, 세대수, 건축계획 구체화 |
| 조합원 분양신청 | 약 6개월~1년 | 조합원별 신청 평형 확인 |
| 관리처분인가 | 약 1년 전후 | 권리가액, 분담금 구체화 |
| 이주·철거 | 약 1~1.5년 | 이주비, 명도, 철거 일정 |
| 착공·공사 | 약 3~4년 | 고층 단지 공사기간 반영 |
| 입주 | 2032~2034년 | 인허가와 공사기간에 따라 변동 |
6. 신반포19차 25차 재건축 공개 평형정보
조합원 공급가 기준으로 공개된 주요 평형은 전용 59㎡, 84㎡, 102㎡, 115㎡입니다. 이는 일반분양가가 아닌 조합원 대상 금액임을 유의해야 합니다.
| 전용면적 | 조합원 공급가 |
| 59㎡ | 약 24억 2,573만 원 |
| 84㎡ | 약 31억 4,857만 원 |
| 102㎡ | 약 36억 6,127만 원 |
| 115㎡ | 약 40억 6,764만 원 |
전용 84㎡의 조합원 공급가가 약 31.5억 원 수준으로 책정되었습니다. 조합원의 기존 자산 가치에 따라 실제 부담해야 할 분담금은 개인별로 상이할 것입니다.
7. 신반포19차 25차 재건축 일반분양 물량
일반분양 물량은 아직 확정되지 않았으나, 전체 세대수에서 조합원 수와 임대 세대를 제외하여 추정할 수 있습니다.
| 항목 | 수치 |
| 전체 세대수 | 약 613~614세대 |
| 임대 세대 | 75세대 |
| 분양 가능 세대 | 약 538~539세대 |
| 조합원 수 추정 | 약 445~446명 |
| 단순 추정 일반분양 | 약 90세대 안팎 |
약 90세대 내외로 추정되지만, 향후 보류지 설정이나 설계 변경 과정에서 물량은 조정될 수 있습니다.
8. 신반포19차 25차 재건축 예상분양가
신반포19차 25차 재건축의 공식적인 일반분양가는 아직 발표되지 않은 상태입니다. 최근 인근 지역의 분양 사례를 통해 시장 가격을 가늠해 볼 수 있습니다.
| 단지 | 분양 시기 | 3.3㎡당 분양가 |
| 래미안 원베일리 | 2021년 | 약 5,663만 원 |
| 메이플자이 | 2023~2024년 | 약 6,705만 원 |
| 래미안 원펜타스 | 2024년 | 약 6,737만 원 |
| 신반포19차 25차 | 미정 | 공식 일반분양가 미공개 |
향후 분양가는 분양가 상한제 적용 여부와 산정 시점의 공사비, 택지비 등에 따라 결정될 것입니다. 지속적으로 상승하는 분위기~
9. 분담금 구조
분담금은 조합원 공급가에서 권리가액을 뺀 금액으로 계산됩니다. 공개된 자료에 따르면 추정 비례율은 87.31%입니다.
- 계산 구조: 조합원 공급가 – 권리가액
- 권리가액: 종전자산 감정평가액 × 비례율(87.31%)
전용 84㎡를 배정받는다고 가정하면 조합원 공급가는 약 31.5억 원입니다.
종전자산 감정평가액이 30억 원이면 권리가액은 약 26.2억 원이 되고, 단순 분담금은 약 5.3억 원으로 계산됩니다.
실제 분담금은 감정평가, 이주비, 금융비용, 공사비 변경에 따라 달라집니다.
10. 35평 시세 변화
2019년 5월 대비 2026년 3월의 실거래가는 큰 폭으로 상승하였습니다.
| 기준 | 금액 |
|---|---|
| 2019년 5월 | 17억 4,500만 원 |
| 2026년 3월 | 40억 원 |
| 상승액 | 22억 5,500만 원 |
| 총 상승률 | 약 129.2% |
| 연평균 복리 상승률 | 약 12.9% |
11. 입주시점 시세
신반포19차 25차 재건축의 미래 시세는 2026년 3월 실거래가인 40억 원을 기준으로 향후 상승률에 따라 추정해 볼 수 있습니다.
| 입주 가정 | 연 6% 상승 | 연 8% 상승 | 연 10% 상승 |
| 2032년 입주 | 약 56.7억 원 | 약 63.5억 원 | 약 70.9억 원 |
| 2033년 입주 | 약 60.1억 원 | 약 68.6억 원 | 약 77.9억 원 |
| 2034년 입주 | 약 63.8억 원 | 약 74.0억 원 | 약 85.7억 원 |
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12. 핵심 변수
신반포19차 25차 재건축 진행 과정에서는 입지뿐만 아니라 다양한 대내외적 변수를 지속적으로 확인해야 합니다.
| 변수 | 확인할 내용 |
| 시공사 선정 | 삼성물산 또는 포스코이앤씨 최종 선정 여부 |
| 브랜드명 | 래미안 일루체라 또는 더반포 오티에르 |
| 사업시행인가 | 최종 세대수, 평형, 설계 구체화 |
| 관리처분인가 | 권리가액, 조합원 분담금 구체화 |
| 공사비 | 증액 여부와 조합원 부담 변화 |
| 입주 시기 | 이주·철거·공사기간에 따른 변동 |
FAQ
Q1. 신반포19차 25차 재건축 입주는 언제쯤 가능한가요?
현재 단계 기준으로 빠르면 2032년, 현실적으로는 2033~2034년 입주 가능성을 봐야 합니다. 아직 사업시행인가와 관리처분인가가 남아 있어 정확한 입주일은 확정되지 않았습니다.
Q2. 시공사는 정해졌나요?
아직 확정되지 않았습니다. 현재 삼성물산과 포스코이앤씨가 경쟁 중이며, 시공사 선정 총회는 2026년 5월 30일로 예정돼 있습니다.
Q3. 브랜드명은 무엇인가요?
삼성물산은 래미안 일루체라, 포스코이앤씨는 더반포 오티에르를 제안했습니다. 최종 브랜드명은 시공사 선정 결과에 따라 달라집니다.
Q4. 일반분양 물량은 얼마나 되나요?
확정 물량은 아직 공개되지 않았습니다. 전체 세대수, 임대 세대, 조합원 수를 단순 적용하면 약 90세대 안팎으로 추정할 수 있지만, 관리처분인가 단계에서 달라질 수 있습니다.
Q5. 분담금은 어느 정도인가요?
분담금은 종전자산 감정평가액과 배정 평형에 따라 달라집니다. 공개된 전용 84㎡ 조합원 공급가는 약 31.5억 원이며, 추정비례율 87.31%를 적용해 권리가액을 계산한 뒤 차액을 봐야 합니다.
핵심 요약
| 핵심 항목 | 정리 |
|---|---|
| 현재 단계 | 조합설립인가 이후, 시공사 선정 전 |
| 시공사 후보 | 삼성물산, 포스코이앤씨 |
| 제안 브랜드 | 래미안 일루체라, 더반포 오티에르 |
| 입주 예상시기 | 빠르면 2032년, 현실적으로 2033~2034년 |
| 전체 세대수 | 약 613~614세대 |
| 임대 세대 | 75세대 |
| 일반분양 추정 | 약 90세대 안팎 |
| 84㎡ 조합원 공급가 | 약 31억 4,857만 원 |
| 35평 시세 변화 | 2019년 17.45억 → 2026년 40억 |
| 2033년 시세 계산 | 연 6% 약 60.1억, 연 8% 약 68.6억, 연 10% 약 77.9억 |
참고 자료와 출처
- 서울시 정비사업 정보몽땅
- 삼성물산 제안 자료 관련 보도
- 포스코이앤씨 제안 관련 보도
- 주변 분양가 참고 자료