신반포4차 재건축은 반포와 잠원 생활권 내에서도 고속터미널역과 인접한 대규모 정비사업지로 꼽힙니다. 삼성물산이 시공사로 선정되었으나, 일반분양 일정은 아직 확정되지 않았습니다.
특히 31평형 실거래가가 2019년 17억 8,000만 원에서 2025년 48억 8,000만 원까지 상승했기 때문에, 향후 입주 시점의 시세는 별도의 계산이 필요합니다.
1. 사업 개요
신반포4차 재건축 사업은 서울 서초구 잠원동 70번지 일대에서 진행됩니다. 기존 1,212가구 규모의 아파트를 허물고 지하 3층에서 지상 48층, 7개 동, 총 1,828가구 규모의 신축 단지로 조성할 계획입니다.
서울시 공개 자료에 따르면 조합원 수는 1,398명이며, 토지등소유자 수는 1,457명으로 확인됩니다.
| 구분 | 내용 |
| 사업명 | 신반포4차아파트 재건축정비사업 |
| 위치 | 서울 서초구 잠원동 70번지 일대 |
| 기존 단지 | 1979년 준공, 12개 동, 1,212가구 |
| 정비구역 면적 | 92,921.5㎡ |
| 계획 규모 | 지하 3층~지상 48층, 7개 동 |
| 총 세대수 | 1,828가구 |
| 조합원 수 | 1,398명 |
| 토지등소유자 수 | 1,457명 |
이 사업은 반포권역 내에서도 대형 재건축에 해당합니다. 총 세대수가 1,828가구로 적지 않으나, 조합원 수가 많아 일반분양 물량은 상대적으로 제한적일 것으로 예상됩니다.
2. 현재 진행 상황
현재 신반포4차 재건축은 시공사 선정 및 도급계약 체결을 마친 상태입니다. 삼성물산은 2025년 3월 시공사로 선정되었으며, 같은 해 8월 조합과 약 1조 310억 원 규모의 공사 계약을 체결했습니다.
이후 통합심의와 각종 인허가 절차가 남아있으며, 현재 입주자모집공고 단계는 아닙니다.
| 단계 | 진행 여부 | 핵심 내용 |
| 조합설립 | 완료 | 재건축 추진 주체 구성 |
| 사업계획 정리 | 진행 | 정비계획·건축계획 조정 |
| 시공사 선정 | 완료 | 삼성물산 선정 |
| 도급계약 | 완료 | 약 1조 310억 원 규모 |
| 관리처분인가 | 전 단계 | 조합원 권리가액·분담금 확정 필요 |
| 이주·철거 | 전 단계 | 관리처분인가 이후 가능 |
| 일반분양 | 전 단계 | 입주자모집공고 미공개 |
| 준공·입주 | 전 단계 | 착공 이후 공사기간 필요 |
3. 남은 일정
신반포4차 재건축의 향후 절차는 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공 순으로 진행됩니다. 최고 48층 높이의 대단지로 계획되어 있어 각 단계마다 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 현재 시점에서 입주 시기는 이르면 2033년 하반기, 보수적으로는 2034년경으로 전망됩니다.
| 남은 단계 | 예상 기간 | 예상 시기 | 확인할 내용 |
| 통합심의·건축심의 | 약 1~2년 | 2026~2027년 | 설계, 교육환경, 교통 영향 |
| 관리처분인가 | 약 1~1년 6개월 | 2027~2028년 | 권리가액, 조합원 분담금 |
| 이주 | 약 1~1년 6개월 | 2028~2029년 | 대단지 이주 진행률 |
| 철거 | 약 6개월~1년 | 2029년 전후 | 철거 신고와 현장 정리 |
| 착공·일반분양 | 착공 전후 | 2029~2030년 | 일반분양승인, 모집공고 |
| 공사·준공 | 약 3년 6개월~4년 6개월 | 2030~2034년 | 공정률, 사용승인 |
| 입주 | – | 2033년 하반기~2034년 | 준공인가 이후 입주 |
인허가와 이주 속도에 따라 일정이 당겨질 수 있으나, 일반분양 공고 전까지는 확정된 일정으로 간주하기보다 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.
4. 시공사와 브랜드
삼성물산은 신반포4차 재건축의 시공사로서 새로운 단지명으로 ‘래미안 헤리븐 반포’를 제안했습니다. 이는 래미안의 브랜드 가치와 반포의 입지적 특성을 결합한 명칭입니다.
| 구분 | 내용 |
| 시공사 | 삼성물산 |
| 브랜드 | 래미안 |
| 제안 단지명 | 래미안 헤리븐 반포 |
| 공사비 | 약 1조 310억 원 |
| 설계 방향 | 스카이 커뮤니티, 아트리움, 펜트하우스 등 |
| 입지 강조 요소 | 고속터미널역, 반포 생활권, 한강 접근성 |
브랜드 신뢰도가 시장의 관심을 모으고 있지만, 최종 단지명과 세부 설계안은 인허가 과정이나 조합의 결정에 따라 일부 수정될 가능성이 있습니다.
5. 신반포4차 재건축 공개 평형
공개된 자료에 따르면 세부 타입보다는 전용면적 구간별 공급 계획이 먼저 확인됩니다. 분양 세대는 1,543세대, 임대 세대는 285세대로 구성되며, 전용 60㎡ 초과 물량의 비중이 높습니다.
| 전용면적 구간 | 세대수 |
|---|---|
| 60㎡ 이하 | 192세대 |
| 60㎡ 초과~85㎡ 이하 | 661세대 |
| 85㎡ 초과 | 690세대 |
| 분양 세대 합계 | 1,543세대 |
| 임대 세대 | 285세대 |
| 총 세대수 | 1,828세대 |
6. 일반분양 물량
신반포4차 재건축의 정확한 일반분양 물량은 미정입니다. 단순 계산 시 전체 분양 세대(1,543세대)에서 조합원 수(1,398명)를 제외한 약 145세대 내외가 일반분양으로 공급될 것으로 보입니다.
| 항목 | 세대수 |
| 전체 계획 세대수 | 1,828세대 |
| 임대 세대 | 285세대 |
| 분양 세대 | 1,543세대 |
| 조합원 수 | 1,398명 |
| 단순 계산상 일반분양 여지 | 약 145세대 |
| 추정 범위 | 약 100~200세대 안팎 |
총 규모에 비해 일반분양 물량이 많지 않을 수 있으므로, 청약을 고려 중이라면 향후 확정되는 배정 세대수를 면밀히 확인해야 합니다.
7. 예상 분양가
분양가는 아직 확정되지 않았으나, 주변 분양 사례를 통해 가늠해 볼 수 있습니다. 2025년 공급된 래미안 트리니원의 평당 분양가가 약 8,484만 원이었던 점을 감안하면, 신반포4차 재건축의 평당 분양가는 9,000만 원에서 1억 1,000만 원 선에서 형성될 가능성이 있습니다.
| 3.3㎡당 예상 분양가 | 전용 59㎡ 추정 | 전용 84㎡ 추정 |
| 8,500만 원 | 약 21억 원 전후 | 약 28억~29억 원 |
| 9,000만 원 | 약 22억~23억 원 | 약 30억~31억 원 |
| 1억 원 | 약 25억 원 전후 | 약 34억 원 전후 |
| 1억 1,000만 원 | 약 27억~28억 원 | 약 37억 원 전후 |
8. 주변 분양가 참고
강남권 신축 단지의 분양가는 2024년 이후 지속적인 상승세를 보였습니다.
| 단지 | 분양 시기 | 3.3㎡당 분양가 | 특징 |
| 메이플자이 | 2024년 | 약 6,705만~6,831만 원 | 잠원동, 분상제 적용 |
| 래미안 원펜타스 | 2024년 | 약 6,736만 원 | 반포권 재건축 |
| 청담 르엘 | 2024년 | 약 7,209만 원 | 강남구 청담동 |
| 래미안 트리니원 | 2025년 | 약 8,484만 원 | 반포주공1단지 3주구 |
9. 조합원 분담금
신반포4차 재건축 조합원이 부담해야 할 금액은 현재 추정치 단계입니다. 2024년 당시 보도에 따르면 전용 84㎡ 소유주가 동일 평형으로 이동할 경우 약 1억 5,000만 원대의 분담금이 발생할 것으로 언급된 바 있습니다.
| 항목 | 공개·보도 내용 |
| 동일 면적 분담금 | 약 1억 5,000만 원대 |
| 적용 사례 | 전용 84㎡ 소유주 동일 면적 재건축 기준 |
| 주요 변수 | 공사비, 금융비용, 일반분양가 |
| 확정 시점 | 관리처분계획 인가 전후 |
10. 실거래가 및 상승률
31평형 기준 실거래가는 2019년 4월 17억 8,000만 원에서 2025년 7월 48억 8,000만 원으로 크게 상승했습니다. 6년간 약 31억 원이 올랐으며, 연평균 상승률은 약 17.5%에 달합니다.
| 구분 | 금액·비율 |
| 2019년 4월 말 31평 | 17억 8,000만 원 |
| 2025년 7월 실거래 | 48억 8,000만 원 |
| 상승 금액 | 31억 원 |
| 가격 배수 | 약 2.74배 |
| 단순 상승률 | 약 174.2% |
| 연평균 상승률 | 약 17.5% |
11. 입주 시점 예상 시세
신반포4차 재건축의 입주가 예상되는 2033~2034년의 시세를 전망해 보았습니다. 2025년 7월 기준 48억 8,000만 원에서 연평균 상승률 6~10%를 적용한 결과입니다.
| 연평균 상승률 | 2033년 하반기 예상 시세 | 2025년 대비 상승액 |
| 연 6% | 약 77억 8,000만 원 | 약 29억 원 |
| 연 8% | 약 90억 3,000만 원 | 약 41억 5,000만 원 |
| 연 10% | 약 104억 6,000만 원 | 약 55억 8,000만 원 |
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12. 사업의 핵심 변수
신반포4차 재건축 성공 여부는 단순히 입지뿐만 아니라 인허가와 금융 환경에 달려 있습니다. 특히 일반분양을 대기하는 수요자는 공급 세대수와 분양가 상한제 심의 결과를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
| 변수 | 확인할 내용 | 영향 |
| 관리처분인가 | 권리가액·분담금 확정 | 조합원 부담 변화 |
| 일반분양 물량 | 실제 배정 세대수 | 청약 기회 결정 |
| 분양가상한제 | 택지비·건축비 등 | 일반분양가 결정 |
| 이주 속도 | 이주 완료 시점 | 착공 일정 영향 |
| 공사 기간 | 48층 대단지 공정 | 입주 시기 영향 |
13. 주요 궁금증 (FAQ)
Q. 신반포4차 재건축 일반분양은 언제인가요?
A. 현재는 시공사 계약 완료 단계이며, 관리처분인가와 이주 절차를 거친 후 약 2029~2030년경 일반분양이 예상됩니다.
Q. 일반분양 물량은 충분한가요?
A. 조합원 수가 많아 일반분양은 100~200세대 내외의 소량 공급이 예상됩니다.
Q. 예상 입주 시기는 언제인가요?
A. 사업 진행 속도에 따라 차이가 있으나, 현재로서는 2033년 하반기에서 2034년경으로 보고 있습니다.
핵심 요약
- 현재 단계: 시공사 선정 및 도급계약 완료, 일반분양 전
- 시공사 및 브랜드: 삼성물산, 래미안 헤리븐 반포
- 총 규모: 1,828가구 (일반분양 약 100~200세대 추정)
- 예상 분양가: 전용 84㎡ 기준 약 30억~37억 원대 전망
- 예상 입주: 2033년 하반기 ~ 2034년
- 미래 가치: 신반포4차 재건축 입주 시 31평형 시세는 상승률에 따라 약 77억~104억 원대에 이를 것으로 추산됩니다.
참고 자료·출처
- 서울시 정비사업 정보몽땅: 신반포4차아파트 재건축정비사업 개요
- 삼성물산: 신반포4차 재건축 공사 도급계약 체결 자료
- 이코노미스트: 래미안 헤리븐 반포 단지명·사업 규모 보도
- 매일경제: 신반포4차 동일 평형 분담금 보도
- 조선일보·한국경제·동아일보: 래미안 트리니원 분양가와 주변 분양가 흐름