가락삼익맨숀 재건축은 현재 관리처분계획인가를 받은 뒤 이주를 준비하는 단계입니다. 기존 936세대 단지는 현대건설 시공을 거쳐 1,400세대 이상 대단지로 바뀔 예정입니다.
2019년 31평 실거래가 9억 5,000만 원이 2026년 2월 26억 원까지 오른 만큼, 앞으로는 시세보다 분담금·입주 시기·일반분양가를 같이 봐야 합니다.
1. 현재 단계
가락삼익맨숀 재건축은 송파구 송파동 166번지 일원에서 진행되는 주택재건축정비사업입니다.
송파구청 자료 기준으로 2025년 10월 15일 관리처분계획인가를 받았고, 2025년 12월 4일 정비계획 변경 고시까지 반영됐습니다. 현재는 조합원 이주, 철거, 착공으로 넘어가기 전 단계로 보면 됩니다.
| 구분 | 내용 |
| 사업명 | 가락삼익맨숀아파트 주택재건축정비사업 |
| 위치 | 서울 송파구 송파동 166번지 일원 |
| 기존 세대수 | 936세대 |
| 구역면적 | 59,715.7㎡ |
| 지역지구 | 제3종일반주거지역 |
| 현재 단계 | 관리처분계획인가 완료 |
| 관리처분인가일 | 2025년 10월 15일 |
| 최근 변경 고시 | 2025년 12월 4일 |
| 최신 건축계획 | 지하 4층~지상 29층, 1,485세대 |
| 임대주택 | 168세대 포함 |
가락삼익맨숀 재건축은 절차상으로는 후반부에 들어왔지만, 실제 입주까지는 이주·철거·착공·공사 기간이 남아 있습니다. 송파구청 최신 자료에는 1,485세대가 명시돼 있어, 예전 기사에 나오는 1,531세대와 구분해서 봐야 합니다.
2. 남은 일정
가락삼익맨숀 재건축은 2026년 이주를 시작하는 일정이 핵심입니다. 조합 인사말에는 이주비와 사업비 대출 승인을 거쳐 2026년 4월 중순부터 이주를 시작할 수 있도록 준비 중이라는 내용이 나옵니다.
이후 철거와 착공이 순서대로 이어지며, 공사 기간까지 감안하면 입주는 2031년 하반기 전후가 현실적인 기준입니다.
| 단계 | 예상 시기 | 예상 기간 | 확인할 내용 |
| 이주비·사업비 대출 승인 | 2025년 말~2026년 상반기 | 약 3~5개월 | HUG 승인, 금융기관 조건 |
| 조합원 이주 | 2026년 4월 중순 이후 | 약 6개월 | 이주비 지급, 명도 진행 |
| 철거 준비 | 2026년 하반기 | 약 2~4개월 | 석면 조사, 해체계획서, 감리 |
| 철거 | 2026년 말~2027년 상반기 | 약 6~9개월 | 기존 건축물 해체 |
| 착공 | 2027년 하반기~2028년 초 | 일정 변동 가능 | 인허가 변경 반영 여부 |
| 일반분양 | 2027년 하반기~2028년 중 | 착공 전후 가능 | 입주자모집공고 확인 |
| 본공사 | 2027년 말~2031년 | 약 45~54개월 | 지하 4층 대단지 공사 |
| 입주 | 2031년 하반기 전후 | 지연 시 2032년 초 | 준공 승인, 입주 지정 기간 |
2026년 4월 이주가 실제로 시작되면 2031년 하반기 입주 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.
다만 정비계획 변경, 일반분양 시점, 공사비 협의, 철거 지연이 생기면 2032년 초까지도 보수적으로 생각하는 것이 좋습니다. 조합 자료에도 2026년 4월 중순 이주 개시를 준비 중이라는 내용이 확인됩니다.
3. 입주 시기
가락삼익맨숀 재건축의 입주 시기는 2031년 하반기를 기준으로 보는 경우가 많습니다. 이 기준은 2026년 이주, 2027년 철거·착공, 2031년 준공이라는 흐름을 반영한 추정입니다.
아직 입주자모집공고와 착공 일정이 나오지 않았기 때문에 확정 입주일은 아닙니다.
| 구분 | 예상 시기 | 판단 기준 |
| 빠른 경우 | 2031년 상반기~하반기 | 이주·철거·착공이 지연 없이 진행 |
| 현실 기준 | 2031년 하반기 | 현재 일정에서 가장 무리 없는 기준 |
| 보수 기준 | 2032년 초 | 철거, 인허가 변경, 공사 지연 반영 |
| 확정 확인 시점 | 착공 이후 | 공사기간과 입주예정일 공개 |
| 최종 확인 자료 | 입주자모집공고, 조합 공지, 사용승인 자료 | 공식 일정 기준 |
현재는 입주일보다 착공 시점 확인이 먼저입니다. 착공이 2027년 하반기 안에 들어가면 2031년 하반기 입주 가능성이 커지고, 착공이 2028년으로 밀리면 입주도 2032년으로 넘어갈 수 있습니다.
4. 시공사와 브랜드
가락삼익맨숀 재건축 시공사는 현대건설입니다. 현대건설은 하이엔드 브랜드인 디에이치 적용을 내세운 것으로 보도됐고, 브랜드명은 ‘디에이치 송파센터마크’로 알려져 있습니다.
다만 최종 단지명은 분양 승인과 브랜드 사용 확정 과정에서 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
| 시공사 | 현대건설 |
| 보도된 브랜드 | 디에이치 송파센터마크 |
| 브랜드 성격 | 현대건설 하이엔드 브랜드 |
| 주요 방향 | 외관 특화, 커뮤니티 개선, 조경 특화 |
| 확인 필요 | 최종 단지명, 분양명, 브랜드 사용 승인 |
가락삼익맨숀 현대건설 디에이치 적용은 향후 분양가와 조합원 기대감에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 브랜드명만 보고 판단하기보다, 실제 평면 구성·주차대수·커뮤니티·분담금 변화를 같이 봐야 합니다.
관리처분인가 이후 고급화 정비계획 변경이 추진됐다는 보도도 확인됩니다.
5. 세대수 변화
가락삼익맨숀 재건축은 자료 시점에 따라 세대수가 다르게 나옵니다. 관리처분인가 관련 기사에는 1,531세대가 자주 나오지만, 송파구청 최신 자료에는 1,485세대로 정리돼 있습니다. 2025년 말 변경안에서 세대수가 줄고 중대형 평형 비중이 늘어난 점을 같이 봐야 합니다.
| 구분 | 기존 관리처분 기준 | 최신 변경 기준 |
| 총세대수 | 1,531세대 | 1,485세대 |
| 감소 세대수 | – | 46세대 감소 |
| 임대주택 | 173세대 기준 보도 | 168세대 |
| 분양주택 감소 | – | 41세대 감소 보도 |
| 방향 | 기존 평형 구성 | 중대형 확대 방향 |
| 최신 공식 기준 | 기사 기준 | 송파구청 1,485세대 |
6. 가락삼익맨숀 재건축 평형 정보
관리처분계획 의결 당시 공개된 평형은 59㎡, 74㎡, 84㎡, 104㎡, 129㎡로 구성됐습니다. 이후 변경안에서는 전용 59㎡ 일부가 줄고, 중대형 평형을 늘리는 방향이 보도됐습니다.
따라서 아래 표는 관리처분계획 당시 공개된 기준으로 보고, 최종 평형은 변경인가 이후 다시 확인해야 합니다.
가락삼익맨숀 공개 평형정보에서 가장 중요한 구간은 84㎡입니다. 기존 31평 실거래와 신축 84㎡ 배정 가능성을 비교하는 수요가 많기 때문입니다.
다만 기존 31평을 샀다고 신축 84㎡가 자동으로 배정되는 구조는 아니므로, 개별 권리가액과 조합원 배정 기준을 확인해야 합니다.
| 전용면적 | 세대수 |
|---|---|
| 59A | 454세대 |
| 59A1 | 123세대 |
| 59B | 17세대 |
| 74A | 70세대 |
| 74A1 | 19세대 |
| 74A2 | 37세대 |
| 84A | 183세대 |
| 84A1 | 41세대 |
| 84A2 | 4세대 |
| 84A3 | 92세대 |
| 84B | 116세대 |
| 84B1 | 100세대 |
| 104A | 169세대 |
| 104A1 | 27세대 |
| 104A2 | 74세대 |
| 129㎡ | 5세대 |
7. 일반분양 물량
가락삼익맨숀 재건축의 일반분양 물량은 관리처분계획 기준으로 386세대가 알려져 있습니다. 하지만 최신 변경안에서 총세대수가 46세대 줄었고, 분양주택도 41세대 감소한 것으로 보도됐습니다.
이 때문에 최종 일반분양 물량은 기존 386세대보다 줄어들 가능성이 있습니다.
| 구분 | 물량 |
| 관리처분계획 당시 일반분양 | 386세대 |
| 기존 총세대수 기준 | 1,531세대 |
| 최신 총세대수 기준 | 1,485세대 |
| 분양주택 감소 보도 | 41세대 감소 |
| 단순 추정 일반분양 | 약 345세대 전후 |
| 확정 기준 | 입주자모집공고 확인 필요 |
가락삼익맨숀 일반분양 물량은 청약 대기자에게 중요한 숫자입니다. 다만 386세대는 변경 전 기준이고, 최신 변경안이 반영되면 약 345세대 전후로 줄어들 수 있습니다.
실제 일반분양 물량은 보류지, 조합원 배정, 평형 변경이 반영된 입주자모집공고에서 확정됩니다.
8. 가락삼익맨숀 재건축 예상 분양가
가락삼익맨숀 예상분양가는 아직 확정되지 않았습니다. 현재 참고할 수 있는 기준은 송파권 최근 분양가와 분양가상한제 심의 흐름입니다. 잠실 르엘은 2025년 분양가가 3.3㎡당 6,104만 원으로 확정된 사례가 있어, 가락삼익맨숀 예상분양가를 볼 때 중요한 비교 기준이 됩니다.
| 비교 단지 | 시기 | 3.3㎡당 분양가 | 참고 포인트 |
| 잠실 래미안아이파크 | 2024년 | 약 5,409만 원 | 송파권 대형 정비사업 분양가 기준 |
| 잠실 르엘 | 2025년 | 약 6,104만 원 | 송파구 최근 분양가 기준 |
| 가락삼익맨숀 예상 | 2027~2028년 | 6,000만 원대 중후반 가능성 | 분상제 심의와 가산비 영향 |
| 59㎡ 예상 | – | 약 15억~17억 원대 | 추정 범위 |
| 74㎡ 예상 | – | 약 18억~21억 원대 | 추정 범위 |
| 84㎡ 예상 | – | 약 20억~24억 원대 | 추정 범위 |
가락삼익맨숀 예상분양가는 잠실 르엘보다 입지 프리미엄은 낮게 볼 수 있지만, 분양 시점이 더 늦고 공사비가 오른 점을 반영해야 합니다.
그래서 84㎡ 일반분양가는 20억 원대 초중반까지 열어두는 추정이 가능합니다. 다만 최종 분양가는 분양가상한제 심의, 택지비, 기본형건축비, 가산비가 반영된 뒤 확정됩니다.
9. 가락삼익맨숀 재건축 분담금 정보
가락삼익맨숀 분담금은 개별 조합원마다 다릅니다. 공개 자료에서는 추정비례율, 공사비, 총수입, 총지출, 종전자산 추정총액이 확인됩니다.
추가분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 계산되기 때문에, 매매가만 보고 판단하면 안 됩니다.
| 항목 | 공개 수치 |
| 추정비례율 | 88.47% |
| 총수입 추산액 | 약 2조 1,430억 원 |
| 총지출 추산액 | 약 8,182억 원 |
| 종전자산 추정총액 | 약 1조 4,974억 원 |
| 공사비 | 3.3㎡당 809만 6,000원 |
| 조합원분양가 예시 59㎡ | 약 12억 4,950만 원 |
| 조합원분양가 예시 84㎡ | 약 15억 4,110만 원 |
| 재건축초과이익환수 부담금 | 조합원 평균 약 305만 원 보도 |
분담금은 “조합원분양가 – 권리가액”으로 봐야 합니다. 예를 들어 신축 84㎡ 조합원분양가가 약 15억 4,110만 원이라도, 개별 권리가액이 얼마인지에 따라 추가분담금은 크게 달라집니다.
2026년에 26억 원에 매수했다면 매수가, 취득세, 중개보수, 추가분담금, 이주비 조건까지 합산해서 총투입금을 계산해야 합니다.
10. 가락삼익맨숀 재건축 31평 실거래 변화
가락삼익맨숀 31평 기준 실거래는 2019년 4월 9억 5,000만 원에서 2026년 2월 26억 원으로 올랐습니다. 단순 상승액은 16억 5,000만 원이고, 총 상승률은 약 173.7%입니다.
기간을 약 6년 10개월로 보면 연평균 복리 상승률은 약 15.9%입니다.
| 구분 | 금액 |
| 2019년 4월 31평 기준 | 9억 5,000만 원 |
| 2026년 2월 실거래 | 26억 원 |
| 상승액 | 16억 5,000만 원 |
| 총 상승률 | 약 173.7% |
| 상승 배수 | 약 2.74배 |
| 연평균 복리 상승률 | 약 15.9% |
2019년부터 2026년까지의 상승률은 매우 큽니다. 하지만 이 상승률을 입주 시점까지 그대로 적용하는 것은 무리입니다.
이미 관리처분인가, 이주 기대감, 브랜드 기대감이 가격에 상당 부분 반영됐기 때문에, 입주시점 시세는 연 6%, 8%, 10% 구간으로 나눠 보는 편이 더 현실적입니다.
11. 가락삼익맨숀 재건축 입주시점 시세
입주시점 시세 분석은 2026년 2월 실거래 26억 원을 기준으로 계산했습니다.
입주 예상시기는 2031년 하반기로 보고, 남은 기간은 약 5.5~5.8년 정도로 잡았습니다. 연 6%, 8%, 10%를 적용하면 31평 기준 입주시점 시세는 약 36억~45억 원 구간으로 나옵니다.
| 연평균 상승률 | 입주시점 예상 시세 | 26억 대비 상승액 |
| 연 6% | 약 36억 원 | 약 10억 원 |
| 연 8% | 약 40억 원 | 약 14억 원 |
| 연 10% | 약 44억~45억 원 | 약 18억~19억 원 |
이 계산은 현재 26억 원을 기준으로 한 단순 복리 시뮬레이션입니다. 실제 입주시점 가격은 송파구 신축 공급, 금리, 청약시장, 일반분양가, 조합원 매물 출회에 따라 달라질 수 있습니다.
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12. 가락삼익맨숀 재건축 매수 전 확인
가락삼익맨숀 재건축은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 관리처분인가 이후 거래는 조합원 지위 승계, 입주권 취득 가능 여부, 세금, 대출 조건을 반드시 확인해야 합니다.
특히 기존 31평 매수자가 신축 어느 평형을 받을 수 있는지는 조합원 배정 기준과 권리가액을 통해 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 왜 중요한가 |
| 조합원 지위 승계 | 관리처분인가 이후 거래 제한 여부 확인 필요 |
| 권리가액 | 추가분담금 계산의 기준 |
| 배정 평형 | 신축 59㎡, 84㎡, 104㎡ 등 배정 가능성 판단 |
| 추가분담금 | 실제 총투입금에 직접 반영 |
| 이주비 승계 | 매수 후 자금 계획에 영향 |
| 세금 | 취득세, 양도세, 보유세 검토 필요 |
| 대출 가능 여부 | 입주권·재건축 단계별 대출 제한 확인 |
| 일반분양가 | 신축 가치와 조합 수익성 판단 자료 |
| 입주 지연 가능성 | 금융비용과 보유기간에 영향 |
26억 원 매수가가는 시작점일 뿐입니다. 여기에 취득세, 중개보수, 추가분담금, 이주비 이자, 보유세까지 더해야 실제 부담금이 나옵니다.
매수 전에는 조합, 구청, 법무사, 세무사를 통해 조합원 지위 승계와 세금 구조를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
FAQ
Q1. 가락삼익맨숀 재건축은 지금 어느 단계인가요?
A. 2025년 10월 관리처분계획인가를 받았고, 현재는 이주를 준비하는 단계입니다. 이후 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공 순서로 진행됩니다.
Q2. 가락삼익맨숀 재건축 입주는 언제쯤 가능할까요?
A. 현재 자료 기준으로는 2031년 하반기 전후가 현실적인 예상 시기입니다. 다만 이주, 철거, 착공이 늦어지면 2032년 초까지 밀릴 수 있습니다.
Q3. 가락삼익맨숀 재건축 일반분양은 몇 세대인가요?
A. 관리처분계획 기준으로는 386세대가 알려져 있습니다. 다만 최신 변경안에서 총세대수와 분양주택 수가 줄어든 것으로 보도돼, 최종 일반분양 물량은 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.
Q4. 가락삼익맨숀 예상분양가는 얼마로 볼 수 있나요?
A. 확정 분양가는 아직 없습니다. 송파권 최근 분양가를 기준으로 보면 84㎡는 20억 원대 초중반까지 열어두고 보는 추정이 가능하지만, 최종 분양가는 분양가상한제 심의 이후 확정됩니다.
Q5. 31평을 26억 원에 매수하면 입주 때 얼마까지 볼 수 있나요?
A. 2026년 2월 26억 원을 기준으로 연 6%, 8%, 10%를 적용하면 2031년 하반기 예상 시세는 약 36억 원, 40억 원, 44억~45억 원 구간입니다. 단순 계산이므로 실제 가격은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
핵심 요약
| 핵심 항목 | 정리 |
| 가락삼익맨숀 재건축 | 현재 단계: 관리처분계획인가 완료, 이주 준비 |
| 최신 세대수 | 1,485세대, 임대 168세대 포함 |
| 시공사 | 현대건설 (브랜드명: 디에이치 송파센터마크 보도) |
| 일반분양 | 기존 386세대, 변경 반영 시 감소 가능 |
| 예상 입주 | 2031년 하반기 전후 |
| 예상분양가 | 84㎡ 기준 20억~24억 원대 추정 |
| 분담금 핵심 | 권리가액, 조합원분양가, 배정 평형 확인 필요 |
| 31평 상승률 | 2019년 9.5억 → 2026년 26억 (약 173.7% 상승) |
| 입주시점 시세 | 연 6% 약 36억, 연 8% 약 40억, 연 10% 약 44억~45억 |
참고 자료와 출처
- 송파구청 가락삼익맨숀 정비사업 현황
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