방배 임광3차 재건축은 2026년 2월 4일 서초구 전자구보에 “조합설립추진위원회 승인 고시”가 실리면서, “이제부터 속도 붙는 구간”에 들어왔습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서도 진행단계가 추진위원회승인으로 표시됩니다.
사업규모는 자료 시점에 따라 숫자가 다르게 보이는데, 고시 이후 보도에서는 “지하 4층~지상 29층, 379세대(임대 47 포함)”가 자주 인용됩니다.
분담금과 평형배정, 일반분양 물량은 아직 “확정표”가 나오지 않았고, 관리처분인가에서 개인별로 최종 정리되는 구조입니다.
1. 방배 임광3차 재건축 진행단계
이 사업은 “추진위 승인 고시 완료”까지 확인되는 상태입니다. 이 단계는 조합을 만들기 위한 공식 조직이 서류로 정리됐다는 뜻이라, 다음은 조합설립인가가 핵심 일정이 됩니다. 진행단계는 서울시 시스템에서 한 번 더 교차 확인하는 방식이 정확합니다.
| 체크 항목 | 확인 결과 | 참고 링크 |
|---|---|---|
| 추진위 승인 고시 | 서초구 고시 제2026-32호 | 서초전자구보 |
| 서울시 시스템 표시 | 진행단계: 추진위원회승인 | 정비사업 정보몽땅 |
2. 사업규모
방배 임광3차 재건축은 정비구역 지정 고시에서 규모는 “정비계획(안) 단계”와 “고시 이후 보도 인용”이 달라질 수 있어, 표처럼 시점별로 분리해 두는 게 혼선이 없습니다.
| 구분 | 층수/세대(대표 인용) | 근거 |
|---|---|---|
| 정비계획(안) 단계(구의회 자료) | 최고 28층, 392세대(임대 46) | 서초구의회 자료 |
| 고시 이후 보도 인용 | 지하4~지상29층, 379세대(임대 47) | 최근 보도 |
• 면적·용적률 같은 큰 틀은 유지되면서, 심의 과정에서 세대수/층수/임대 비율이 조정되는 경우가 흔합니다그래서 지금은 “최종 확정표는 어디서 나오는지(관리처분)”를 알고 있는 게 더 중요합니다.
3. 입주까지 로드맵
방배 임광3차 재건축이 지금 위치(추진위 승인)에서 입주까지 가려면, 일반적인 진행순서는 아래와 같습니다.
각 단계는 “통과”가 아니라 “서류 확정”의 성격이라, 단계별 산출물을 알고 있으면 뉴스가 나올 때 바로 해석이 됩니다. 특히 관리처분인가가 분담금·평형배정의 핵심입니다.
| 순서 | 단계 | 그 단계에서 결정되는 것 |
|---|---|---|
| 1 | 조합설립인가 | 조합 출범 (정관/임원/동의 요건 정리) |
| 2 | 시공사 선정 | 시공사 계약 구조 (도급/공사비 조건 등) |
| 3 | 사업시행인가 | 설계안/인허가 패키지 (건축계획이 구체화) |
| 4 | 관리처분인가 | 권리가액·분담금·평형배정 확정표 |
| 5 | 이주·철거 | 이주비/명도/철거 일정 |
| 6 | 착공~준공 | 공사 기간 |
| 7 | 입주·이전고시 | 입주 및 권리 정리 마무리 |
4. 단계별 예상기간
방배 임광3차 재건축은 소규모 단지라 단순해 보이지만, 실제 기간은 동의율·설계·인허가·시장 상황에 따라 넓게 잡는 편이 현실적입니다. 아래는 “추진위 승인 직후” 기준으로 많이 쓰는 범위입니다. 기간은 넓게 보되, 어느 단계에서 무엇을 확정하는지가 더 중요합니다.
| 단계 | 예상기간(범위) | 지연이 생기는 대표 지점 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 | 1.0~2.0년 | 동의율/서류 보완 |
| 시공사 선정 | 0.5~1.0년 | 입찰 조건/총회 의결 |
| 사업시행인가 | 1.0~2.0년 | 인허가 협의 |
| 관리처분인가 | 1.0~1.5년 | 감정평가·분양신청 정리 |
| 이주·철거 | 1.0~1.5년 | 이주비·명도 |
| 착공~준공 | 2.5~3.5년 | 공사 여건/변경 계약 |
5. 시공사 언제
방배 임광3차 재건축은 아직 추진위 승인 단계라, 시공사 ‘확정’은 보통 조합설립인가 이후 총회 절차로 진행됩니다. 따라서 지금은 “어느 시공사”보다 “선정되면 무엇이 공개되는지”를 보는 게 정확합니다.
| 시공사 선정 때 공개되는 것 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 공사비(평당/총액), 물가연동 조건 | 공사비 구조가 분담금에 영향 |
| 특화설계, 커뮤니티 계획 | 향후 시세 프리미엄 변수 |
| 금융조건(이주비/사업비) | 이주 단계 체감 부담에 영향 |
6. 평형 구성 포인트
방배 임광3차 재건축 평형표는 아직 확정본이 아닐 수 있지만, 보도에서는 전용 59·84 기준의 추정 분양가 언급이 등장합니다. 31평(통상 전용 84급) 관심이 많다면, “내 권리면적/대지지분/감정평가”와 연결해서 봐야 합니다.
| 평형 체크 항목 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 전용면적(59/84 등) | 분양가·분담금 계산의 기준 |
| 배정 방식(추첨/우선순위) | 관리처분인가 때 확정표로 정리 |
| 옵션/확장 비용 | 실제 체감 총투입이 달라짐 |
7. 일반분양 체크
방배 임광3차 재건축의 전체 세대수만으로 일반분양을 바로 계산하기는 어렵습니다. 이유는 조합원 분양신청 결과와 평형 구성, 임대 비율 정리 뒤에 일반분양 물량이 확정되기 때문입니다. 그래서 현 시점에서는 “확정되는 순서”대로 보는 방식이 가장 깔끔합니다.
| 일반분양이 확정되는 순서 | 그때 확인할 문서 |
|---|---|
| 조합원 분양신청 결과 집계 | 조합 공지/총회 자료 |
| 타입(평형)별 공급계획 정리 | 사업시행계획/설계 확정본 |
| 최종 물량 확정 | 관리처분인가 자료 |
8. 대지지분(대지권) 확인법
방배 임광3차 재건축에서 대지지분은 분담금과 권리가액을 이해할 때 기본이 됩니다. 정확한 값은 등기부등본(집합건물) 또는 건축물대장에서 확인할 수 있습니다. 지금 단계에서 가장 실속 있는 준비는 “내 대지권 비율”을 먼저 확보하는 것입니다.
| 확인 문서 | 어디를 보면 되나 | 결과 형태 |
|---|---|---|
| 등기부등본(집합건물) | 대지권 비율/대지권 표시 | 비율(%) 또는 지분 값 |
| 건축물대장 | 대지권 관련 항목 | 지분/면적 참고 |
• 단지 대지면적이 12,271.1㎡이고 316세대라면, 단순 평균은 세대당 약 38.83㎡(약 11.75평)입니다. 이 값은 “평균”이라 내 세대의 실제 대지지분은 등기에서 확인해야 맞습니다.
9. 분담금 계산 구조
방배 임광3차 재건축 분담금은 한 줄로 요약하면 “내 권리가액이 새 아파트 분양가를 얼마나 충족하는냐”입니다.
핵심은 “권리가액(종전자산 감정평가 × 비례율)”이고, 그 다음이 조합원 분양가와의 차이로 분담금이 잡힙니다. 최근 보도에서는 추정 비례율과 공사비, 분담금 범위가 언급됩니다.
| 구성 요소 | 의미 | 언제 확정되나 |
|---|---|---|
| 종전자산 감정평가액 | 기존 집의 평가금액 | 감정평가 시점 |
| 비례율 | 사업 수입·지출이 반영된 비율 | 사업성 정리 구간 |
| 권리가액 | 감정평가액 × 비례율 | 관리처분인가 |
| 조합원 분양가 | 새 아파트 가격표 | 관리처분인가 |
| 분담금 | 조합원 분양가 − 권리가액 | 관리처분인가 |
• 기사에서 “분담금 4.7~6.1억”처럼 범위가 먼저 보일 수 있는데, 실제 개인 분담금은 내 감정평가·대지지분·신청평형이 붙는 순간 달라집니다.
10. 31평 실거래 수익률
방배 임광3차 재건축 31평 기준으로 실거래가(2019.05 → 2025.02)를 계산해보면 상승 수치를 볼 수 있습니다. 단순 상승률과 연평균 복리수익률을 같이 보면 “기대치”을 예상해 볼 수 있습니다.
숫자는 아래 계산 결과로 정리됩니다.
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 2019년 5월 실거래 | 10.25억 |
| 2025년 2월 실거래 | 17.50억 |
| 상승액 | 7.25억 |
| 누적 수익률 | 약 70.7% |
| 연평균 복리수익률, 약 5.75년 | 약 9.75% |
• “누적 70.7% 상승”은 보기에는 커 보여도, 연평균 복리로 풀면 약 9.75%입니다. 앞으로 입주까지 10년을 본다면, 같은 속도가 계속된다는 전제는 부담이 크니 보수·중간·강세로 나눠보는 편이 현실적입니다.
11. 주변 아파트 분양가 및 실거래가
| 단지 (권역) | 분양/입주(예정) | 전용 84 분양가 (대략/최고) | 전용 84 실거래(최근 확인) |
|---|---|---|---|
| 아크로 리츠카운티 (방배) | 2027.10 | 약 21.712억 | 실거래 없음(기록 없음) |
| 디에이치 방배 (방배) | 2026.09 | 84 최고 약 22.445억 | 84 입주권 34억 (기사 인용) |
| 래미안 원페를라 (방배) | 2025~2025.11 | 84 약 22~24억대 | 입주권 27억 / 29.5억 |
| 래미안 원펜타스 (반포) | 2024.08 | 84 최고 약 23.3억 | 84 실거래 47억 (기사 인용) |
| 반포 래미안 트리니원 (반포) | 2026 하반기 | 84 약 26.84~27.49억 | 실거래 없음(기록 없음) |
| 힐스테이트 이수역 센트럴 (사당) | 2028.04 | 84 약 21.328~22.785억 | 실거래 없음(기록 없음) |
” 더 많은 금융, 부동산, 재테크 정보가 궁금하다면 아래 글도 참고해 보세요. “
12. 입주 시점 시세
방배 임광3차 재건축의 입주 시점을 “중간값 10년”으로 두고, 2025년 2월 17.5억을 기준으로 시세를 계산했습니다.
중간 예상은 국가 지표 설명에서 언급되는 장기평균 상승률(4%대)을 참고해 “연 4.3%”를 사용했습니다. 보수는 연 2%, 강세는 연 7%로 단순화했습니다.
| 예상(10년) | 연 상승률 가정 | 10년 후 예상 시세(억) |
|---|---|---|
| 보수 | 2% | 21.3 |
| 중간 | 4.3% | 26.7 |
| 강세 | 7% | 34.4 |