정비구역이 고시되면, 이제부터는 “언제 조합이 서고, 언제 이주가 시작되느냐”가 핵심입니다. 개포현대2차 재건축은 최고 49층·총 1,095세대(임대 162세대 포함) 계획이 공식 문서로 확인됩니다.
일반분양도 375세대가 계획돼 있어, 향후 분양가와 사업비 흐름을 함께 봐야 합니다. 오늘은 개포현대2차 재건축의 현재 단계, 입주까지 절차와 예상기간, 시공사 선정 시점, 31평 기준 분담금 계산 틀, 주변 전용 84급 거래 가격대를 한 번에 정리합니다.
1. 현재 단계
지금 확인되는 가장 확실한 기준점은 “정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시”입니다. 그리고 강남구 공고로 (예비)추진위원장·(예비)감사 선거 결과도 확인됩니다. 따라서 개포현대2차 재건축은 “구역지정 완료 → 추진위 구성 정리”까지는 문서로 확인된 상태입니다.
현재까지 문서로 확인되는 항목
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 정비구역 지정 | 2026.01.29 고시 | 서울시 고시 PDF |
| 추진위 관련 공고 | 2026.01.10 선거, 2026.01.12 당선자 공고 | 강남구 공고 |
| 사업 단계 목록 | 정비구역지정~조합설립인가 등 단계 안내 | 정보몽땅 |
2. 사업 규모
개포현대2차 재건축의 큰 숫자는 고시·기사에서 공통으로 잡힙니다. 핵심은 최고 49층, 총 1,095세대, 임대 162세대입니다. 면적도 62,251.1㎡로 제시돼 있습니다. 이 숫자가 확정되면, 이후에는 “조합원·일반분양 구성”과 “평형 구성”이 관심 포인트가 됩니다.
사업 기본
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 정비구역 면적 | 62,251.1㎡ |
| 최고층 | 49층 |
| 총 세대수 | 1,095세대 |
| 임대 | 162세대 |
• 총세대수와 최고층은 “브랜드·설계”보다 먼저 고정되는 뼈대 정보입니다. 이 값이 바뀌면 사업성 계산도 같이 바뀌므로, 앞으로는 ‘변경 고시’가 있는지 여부도 관심이 필요합니다.
3. 일반분양 물량
일반분양은 “있다/없다”가 아니라 “몇 세대냐”가 중요합니다. 개포현대2차 재건축은 분양주택 933세대(조합원 558 + 일반분양 375)로 정리된 자료가 있습니다.
일반분양이 있으면 분양수입이 사업비의 한 축이 됩니다. 그래서 일반분양 숫자는 분담금 감을 잡을 때도 참고값이 됩니다.
분양 구성
| 구분 | 세대수 |
|---|---|
| 분양주택 합계 | 933 |
| 조합원 | 558 |
| 일반분양 | 375 |
4. 입주까지 절차
절차는 생각보다 단순합니다. 고시가 끝났으면, 다음은 “조합을 세우고(조합설립인가), 설계를 확정하고(사업시행인가), 개인별 정산 문서를 확정(관리처분인가)한 뒤 이주·철거·착공”으로 갑니다.
정리
- 추진위 승인
- 조합설립인가
- 사업시행인가
- 관리처분인가
- 이주·철거
- 착공
- 일반분양(승인/모집)
- 준공·입주
• 사람들이 분담금을 체감하는 시점은 관리처분인가 전후입니다. 그때 개인별 권리가액·분양신청 결과·추가 부담 구조가 문서로 정리되기 때문입니다.
5. 단계별 예상기간
기간은 “한 숫자”로 고정하기 어렵습니다. 대신, 구역지정(2026.01.29)을 기준으로 현실적인 범위를 잡아두면 판단이 쉬워집니다. 아래는 서울 정비사업에서 자주 쓰는 구간별 범위(현장 변수를 반영한 일반적 범위)입니다.
개포현대2차 재건축도 조합설립인가 시점이 찍히는 순간, 이 표를 기준으로 입주 범위를 다시 계산하면 됩니다.
구역지정 이후 구간별 범위
| 구간 | 예상기간(범위) | 기간이 길어지는 대표 원인 |
|---|---|---|
| 추진위 승인→조합설립인가 | 12~24개월 | 동의율, 내부 정리, 총회 일정 |
| 조합설립인가→사업시행인가 | 12~30개월 | 설계·심의·공공기여 협의 |
| 사업시행인가→관리처분인가 | 12~36개월 | 평가·분양신청·이견 조정 |
| 관리처분인가→이주·철거 | 12~24개월 | 이주 합의, 금융조건, 소송 |
| 착공→준공(입주) | 36~48개월 | 공사비, 공정, 인허가 |
• 가장 중요한 체크포인트는 “조합설립인가가 언제 나오느냐”입니다. 그 날짜가 찍히면, 이후 구간은 표의 범위로 더 정확히 좁혀집니다. 그러니 다음 공고는 ‘조합설립인가 관련 문서’가 뜨는지부터 확인하면 됩니다.
6. 시공사 선정 시점
시공사 선정은 보통 조합설립인가 이후에 이뤄지는 구조로 설명됩니다. 즉 개포현대2차 재건축도 “조합이 공식 출범한 다음”이 기준점입니다. 선정 공고가 나오면 그때부터는 공사비·무상옵션·금융조건이 핵심 비교 대상이 됩니다.
시공사 선정 흐름
| 단계 | 문서/행동 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 이후 | 입찰 준비 | 입찰 조건, 공사비 기준 |
| 입찰 공고 | 제안서 접수 | 무상 제공 범위, 특화 항목 |
| 총회 의결 | 선정 확정 | 최종 공사비, 계약 조건 |
• 같은 브랜드라도 “공사비 상승분 처리 방식”과 “추가 옵션 비용”에 따라 체감 부담이 달라집니다. 그래서 이름보다 계약서의 숫자 항목을 먼저 보는 게 실제 도움이 됩니다.
7. 31평 분담금 계산 틀
분담금은 한 문장으로 정리됩니다. 새 집 조합원분양가 − 내 권리가액이 기본 뼈대입니다. 기사에서는 전용 84 조합원분양가(추정) 23.4억과 비례율(추정) 101.36% 같은 숫자가 언급됩니다. 다만 “추정”은 어디까지나 참고값이고, 최종은 관리처분 문서에서 개인별로 확정됩니다.
계산 구조 + 가정값 예시
| 항목 | 기호 | 값 |
|---|---|---|
| 전용 84 조합원분양가(참고) | A | 23.4억 |
| 비례율(참고) | R | 101.36% |
| 감정평가액(가정1) | V1 | 20.0억 |
| 권리가액(가정1) | V1×R | 20.27억 |
| 분담금(가정1) | A−(V1×R) | 3.13억 (+추가비용) |
| 감정평가액(가정2) | V2 | 22.5억 |
| 권리가액(가정2) | V2×R | 22.81억 |
| 분담금(가정2) | A−(V2×R) | 0.59억 (+추가비용) |
• 감정평가액이 20억으로 잡히면 분담금이 커지고, 22.5억으로 잡히면 분담금이 줄어듭니다. 여기서 추가비용은 이주비 이자, 사업비 증가, 옵션 비용처럼 별도로 붙는 항목입니다. 최종 숫자는 관리처분 문서에서 확인 체크가 필요한 부분입니다.
8. 주변 31평(전용 84급) 시세
주변 전용 84급은 같은 개포권역 안에서도 단지별로 가격 차이가 큽니다. 호갱노노(국토부 실거래 연동) 기준 실거래로 개포자이프레지던스 전용 84.59㎡는 2025년 12월 19일 42억7천만 원에 거래됐습니다. 같은 방식으로 개포래미안포레스트 전용 84.83㎡도 2026년 1월 19일 36억 원 거래가 확인됩니다.
전용 84급 공개 거래/보도 사례
| 단지(예시) | 면적(전용) | 금액 | 시점 | 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 디에이치자이개포 | 82B/82C(84급) | 33억 | 2025-11-21 | 거래 |
| 래미안블레스티지 | 84.94㎡ | 36억 | 2025-11-12 | 거래 |
| 개포자이프레지던스 | 84.59㎡ | 42.7억 | 2025-12-19 | 거래 |
| 개포래미안포레스트 | 84.83㎡ | 36억 | 2026-01-19 | 거래 |
| 개포자이프레지던스 | 84㎡ | 37.9~38.0억 | 2026-02 | 매물(호가) |
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9. 개포현대2차 재건축 입주 시점 31평 가격 추정
2019년 17.3억, 2025년 12월 32억입니다. 이 구간의 연복리 상승률은 계산상 약 10.79%입니다(참고용). 입주까지 남은 기간은 아직 확정이 아니므로 8년·10년·12년 가정으로 나눠 봅니다.
또 “한 가지 속도”만 두면 왜곡이 생겨서, 연 3%·6%·10.79% 세 가지로 나눕니다. 여기서 기준가격은 2025년 12월 32억입니다.
기준 32억, 단위: 억 원
| 남은 기간(가정) | 연 3% | 연 6% | 연 10.79%(과거 계산값) |
|---|---|---|---|
| 8년 | 40.5 | 51.0 | 72.7 |
| 10년 | 43.0 | 57.3 | 89.2 |
| 12년 | 45.6 | 64.4 | 109.5 |